回顾2023年，房地产行业规模连续下滑，行业整体坚持底部震荡格局。台州楼市整体比2022年更显困难，市场预期没有规复，房企信心未旋转，购房者不雅观望感情浓厚，整年发卖规模低位徘徊。
全国层面，2023年8月份以来，在“供求关系发生重大变革”的定调之下，行业发展进入新阶段，房地产新模式正在加快构建。从中心随处所，供需两端齐发力，一系列重磅宽松政策落地。8月下旬，住房城乡培植部、中国公民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的关照》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策方法。9月份，核心城市迎来双限解禁潮，抢人大战加剧。接着，取消“限地价”、降首付、房贷利率下调等政策接连落地。房票在2022年重出江湖，2023年迎来高潮。“保交楼”依然是贯穿整年的防风险任务。
此外，还有被各大中心会议多次提及“三大工程”（保障性住房、城中村落改造和“平急两用”公共根本举动步伐培植）。有剖析称，“三大工程”将是2024年政策发力紧张方向，估量对稳投资起到主要浸染，同时也会对发卖规复、稳定预期起到积极浸染。
着眼台州，地方层面的政策也是持续发力，包括积极落实购房补贴政策、降落房贷利率、公积金提高贷款额度、加快推进落实“房票安置”、力匆匆“保交房”等等。同时，也能看到，我们的城市在不断推进旧城改造，持续焕新城市颜值，稳定投入配套基建，努力提升公民生活幸福感。但也不可忽略，2023年是台州楼市很困难的一年，一二线城市“限购”松绑和强力“人才政策”对台州的冲击；房企资金短缺，新居品质难以坚守，粗糙交付带来的维权声；经济下行，配套提升缓慢，浩瀚城市板块热度消退；楼市行情低迷，新居地皮市场双双表现不佳，每一个房产人都如履薄冰，每一个新盘都在绝望中探求希望。
01新居成交
据不完备统计
2023年1-12月
台州新建商品房共成交约63664套（含商业办公）
成交面积约580.18万方（5801800.69㎡）
成交金额约670亿元（6700025.36万元）
2022年台州新居共成交约83317套（含商业办公）
成交面积约821.45万方（8214521.68㎡）
成交金额约999.7亿元（9997202.81万元）
相较2022年
成交套数环比减少23.59%
成交面积环比减少29.37%
成交金额环比下跌32.98%
2023年台州新居成交量明显低落 ，
跌回2020年前成交规模。
各县市区中，
温岭市签约套数，签约面积，签约金额均为第一
11853套，135.35万方，141.39亿元。
整年成交高峰为6月，
当月签约7297套，72.13万方，85.39亿元
（数据解释：以上数据来源于台州房管政务网，由于网签数据存在一定缺失落，统计仅供参考。）
（数据来自台州房管政务网2023年1-12月新建商品房发卖数据）
从区域成交套数看
新居成交量紧张集中在
温岭市、椒江区、临海市
温岭市以11853套成交量居首
椒江区以10316套位列第二
临海市以10133套位列第三
从区域成交套数环比看：
温岭市浮动最小，基本保持稳定。椒江区、路桥区较前两年高位近乎腰斩。临海市、仙居县逆势上扬。别的区县不同程度有所减少，为近年新低。
（数据来自台州房管政务网2023年1-12月新建商品房发卖数据）
从成交面积看：
依然是温岭市、椒江区、临海市占紧张份额
区域成交总和占台州新居发卖面积53%
全市仅有温岭市成交面积超百万方
椒江区、临海市、玉环市成交面积超50万方
别的县市区成交面积低于50万方
（数据来自台州房管政务网2023年1-12月新建商品房发卖数据）
从成交金额看
2023年台州新居发卖金额总计约670亿元
6月发卖金额最高
当月卖房约85.39亿元
温岭市发卖金额约141.39亿元居首
其次是椒江区发卖金额约111.34亿元
临海市发卖金额约100.74亿元位列第三
值得把稳的是：
温岭市发卖套数小幅颠簸
但发卖面积和金额有明显低落
解释2023年温岭市新居市场售出的
房型面积可能较往年偏小
以及新居总价可能较往年偏低
其缘故原由可能是安置房大量签出、房票大量入市、
以及刚需小户型依然霸占温岭新居一定份额。
台州市区（台州湾新区+三区）
发卖金额较2022锐减。
2023年，新居签约均价最高的区域是：
黄岩区，14363元/平。
仙居县、路桥区、椒江区、
临海市、晒台县、台州湾新区、温岭市
新居签约均价破万。
玉环市、三门县
签约均价未破万。
从成交走势看
一季度随着疫情结束叠加年节，
万物复苏，需求开释，
楼市也走出了小阳春行情。
二季度随着需求退潮，
供应紧缩，成交快速回落，
但6月是半年度收官节点，
台州也时隔多年再次举办房交会助力消费，提振信心，
同时，浩瀚新盘也在同期发力共同推高了当月销量。
之后的第三季度和第四季度初，
客户不雅观望感情浓厚，市场持续低位震荡。
直至后续出台了一系列利好政策，
效果逐渐显现，加之附近年终，
新居供应增加，营销活动频繁，
房企积极让利，变换打法，活动增多，
才在年末迎来一波翘尾行情。
比拟2020年—2023年新居月成交走势
2020年低开高走，一起攀升
2021年总体成交走势稳中有升，相对稳定
2022年市场有过爆发，但颓势已显，总体低位运行
2023未能走出低谷，整年低位震荡，上行乏力。
（以上数据含厂房、家当园等预售面积）
据不完备统计
2023年1-12月台州市共批出预售证约238批次
新居预售批准总面积约555.22万方
环比减少32.67%。
批准面积最多的区域是临海市，约101.89万方
批准面积最多的月份是9月份，约71.93万方
（以上数据未含厂房、家当园等预售面积）
去除厂房、家当园等预售面积后
2023年1-12月住宅供应总量约504.26万方
较2022年（643.52万方）环比减少21.64%
02地皮市场
市场大环境遇冷背景下
台州地皮市场2023年量价齐跌。
房企拿地意愿明显紧缩，供地节奏放缓，
本土房企、央国企支撑起土拍基本盘，
没有新的外来大房企进入台州。
商品房地块多底价成交，
回购安置地块引发热拍，
供地构造上，回购地块比重有所提升，
商品住宅供地更方向优质热门板块。
全市整年共成交129宗涉宅地块
（含晒台、仙居、三门小面积宅地）
涉宅地皮出让总面积约335.42公顷；
涉宅地皮出让总金额约351.22亿元
出让总面积比2022年少28.42公顷，
环比减少约7.81%
出让总金额低落57.75亿元，
环比缩减约14.12%。
整年涉宅土拍走势起伏较大，
高价热地主要集中在3月、6月和9月，
个中，多个热地项目已启动营销宣发。
如：
椒江华师大旁的方远建发缦云、
老党校地块“凤起潮鸣”、
董家洋建发的养云&璞云、
天璟旁的悦鸣青澜、
路桥的方远朗成滨河四季、
临海的伟星不雅观湖上品等。
别的月份，土拍都较为低迷，
以低溢价，回购安置地块，小地块为主。
从近几年的涉宅地皮出让看
出让面积相较2022年略有缩减，
出让金额连续3年低落，
但全市均匀楼面价地价不降反升。
2023年全市均匀楼面地价估算约5937元/平
比较2022年上涨约644元/平。
台州湾新区、椒江区、路桥区、温岭市、玉环市
楼面价较2022年明显上升。
黄岩区、临海市环比小幅上涨，
晒台县、仙居县、三门县大幅降落。
撤除大环境成分，各地的供地构造
也对楼面均价产生了一定影响。
均匀楼面价最高的依然是
椒江区，约10329元/平，
较2022年大幅上涨，
缘故原由是椒江区今年的宅地供应，
多集中在热门板块，地价整体较高，
个中又有老党校地块和葭沚老街低密地块
等高价地块，进一步拉高了楼面均价。
可见，即便在较冷的大环境下，
市区首位度带来的支撑力依然明显。
从台州各县市区的详细表现看，
椒江区出让金104.71亿元，
遥遥领先别的县市区。
出让面积最多的是仙居县，
74.87公顷，远超别的县市区，
新增地上建筑面积约136.79万方，
但个中有多宗大地块为文旅干系项目。
台州湾新区出让宗数少，
但出让面积和金额并不低，
缘故原由是台州湾新区今年出让的地块中，
有飞龙高闸未来社区和党校地块这样的
大体量、高总价地块。
路桥区、玉环市，
宅地出让面积和金额
较2022年锐减，
缘故原由或是楼市下行，
地缘性板块库存压力较大。
黄岩区、温岭市、临海市，
地皮市场则表现相对稳定。
晒台县、仙居县、三门县，
出让了较多小面积宅地，
推高了出让宗数。
三门县地皮市场险些降至冰点。
2021年，楼面价前十全部超12000元/平。
2022年，楼面价前十中破万元的有6宗。
2023年，楼面价前十再次全部破万元。
在行情冷淡的情形下，涌现如此多高价地，
可见今年供应了不少优质地块。
楼面价破万的地块中，
温岭占3席、椒江、临海各占2席、
台州湾新区、路桥区、黄岩区各占1席。
个中7宗有国企参与，3宗由本土房企拍下。
年度最高楼面价在椒江区
是椒江城发（国企）竞得
工人路以南、葭西路以东低密地块
约20755元/平（未考虑配建等成分）
地块临葭沚老街，限定中式风格
2023年总价前十地块中
台州湾新区经办前2，
椒江区独占5席，
路桥区、临海市、温岭市各占1席。
从区域分布看，
台州市区的地皮代价日益提升。
总价最高的地块是
市区白云山中路以南，文思路东侧（老党校）
成交价22.44亿元，
绿城&台州城投&台州开投竞得
是台州市区核心地段绝版地块，
案名已公布：凤起潮鸣
总建筑面积约17万方，容积率1.8，
由16栋12层至16层的高层大平层
户型建筑面积176-398㎡
操持2024年3月示范区一期
及实体样板房开放展示。
03展望2024
2024年房地产市场的重心是稳预期、增信心、防风险、匆匆转型。台州房地产市场也将在此背景下进行调度和转变。
整体来看，2024年房地产市场仍旧面临调度压力，若经济持续规复、旧城改造得以持续推进、基建配套加大投入、置业意愿改进，市场或有望逐渐筑底企稳。房地产政策环境估量连续保持宽松，供需两端政策仍有发力的空间，比如进一步解限，加大购房补贴发放力度，加快并优化房票安置，进一步改进房企融资环境。当然，更主要的是只有居民对收入和房价预期的旋转才能使宽松政策起到更好的叠加效用。
这两年的调度，削去了高热时的溢价，但台州城市的支撑力依然在。城市基本面上，台州是一个地缘性很重的组团城市，未来新居供应和需求会更趋于平衡，在人口长期流入的县市区，住房交易量逐步回升的趋势会更明显；目前来看，市府所在地椒江具备了一定穿透地缘性的吸纳能力，并且在这次调度周期中显示出了足够的市场韧性。其次，经济秘闻强大，基建配套投入力度大，有活力的县市区中，捉住核心热点板块，也能在市场中更扛风浪，并率先复苏。
供需方面，改进聚焦新居，刚需承接二手，购买逻辑从保值增值转向适宜居住。以台州市区为例，由于2023年供地构造倾向城市核心区域高价地，随着这批项目入市，大平层、低密墅区将成为2024年上半年新居乃至整年的市场主力，置业不雅观念回归“优质资产”，主力客群更看重产品本身，建“好屋子”的企业会更得到市场认可。如今，产品力的竞争日益白热化，呈现出全方位内卷趋势，卷配套，卷用材，卷户型，卷绿化，各种住宅产品的品质得到一定提升。但卷来卷去，依然难逃标准化的产品，难逃材料的堆砌。这在如今的市场下，已经很难打动审美疲倦的购房者。冲要破同质化，就要提升房企的审美和施工的风雅度，将市场进一步细化，打造个性化、定制化的风格光鲜的产品，磨练的是房企的创新力和实景兑现力。
刚需购房的需求一部分可以转向二手房市场。对付刚需客群来说，快速、安全地买到得当的屋子，是重点。二手房，首先就避免了新居市场中的交付问题，所见即所得。前几年楼市火热时，市场上不乏投资群体购入了小户型产品，如今行情下行，二手房挂牌量大，选择空间充足，且具备一定的议价空间，比较适宜刚需上车。同时，购置新居的话，要关注房企品牌，现金流和财务康健状况，熟习各项优惠补贴政策，及时关注新盘动态。
营销方面，新盘难免挤兑高库存续销项目，新产品、新观点、好地段运营得好，便是降维打击，续销项目势必要加快营销节奏快速出货。“以价换量”的新居价格或许会较为宽松，“特价房”、“工抵房”或增量入市。在此背景下，房企除了不断提升产品力，也要增强多渠道发卖能力，抓热点不断动态调度策略，并进一步提升置业顾问多样化发卖能力，体验式发卖，感性式，为客户供应体验感和感情代价或许等推动发卖。
土拍方面，地皮市场热度的回暖仍将取决于楼市真个表现，只有各城市的楼市成交企稳回升，房企拿地意愿才会上升，整体地皮市场热度才将有可能回温。供地构造可能依然会延续2023的风格，不乏一些优质地块和热门板块大体量以及推动旧城改造的安置项目。2023年去化稳定，但供应锐减的县市区，2024年可能会加大供应，资金充足的房企可以连续重点关注，库存风险较低区域以及城市热点板块核心地段。
简短的笔墨写不清风云变幻的楼市。我们都行走在个中，保持乐不雅观、保持谨慎、保持思考。
来源：山海城事
