先看国家税务总局层面的规定。《国家税务总局关于房地产开拓企业地皮增值税清算管理有关问题的关照》（国税发[2006]187号）第四条第（四）款规定：“房地产开拓企业发卖已装修的房屋，其装修用度可以计入房地产开拓本钱，作为地皮增值税的扣除项目。”
相信以上条款是房地产行业干系从业职员都应知晓的，从这个规定中可以得到的基本结论，也便是符合条件的装修用度是可以扣除的，但详细须要符合哪些条件，文件并未明确规定。笔者根据实务清算履历、各地政策梳理总结，装修用度的扣除紧张存在以下几点问题：
1.装修用度可扣除的条件是什么？即如何证明或确定是“发卖已装修的房屋”。
2.发卖精装修房附送的一些家电、家具等“软装”，是否可以计入本钱扣除？
3.营销举动步伐装修费、样板房装修费是否许可计入本钱扣除？
关于以上这些问题，未见税务总局有更明确的阐明文件，但实务中却常常会碰着，以是每每会让人产生疑问。笔者查询到一些地方税务局对此类问题有进一步的明确规定。如：
《广州市地方税务局关于印发2014年地皮增值税清算事情有关问题的处理指引的关照》(穗地税函〔2014〕175号) 第一条：“关于家具家电本钱的扣除问题规定，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或损失其利用功能的，如整体中心空调、户式小型中心空调、固定式衣柜橱柜等，其外购本钱计入开拓本钱予以扣除。其他家具、家电(如分体式空调、电视、电冰箱等)的外购本钱予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。”
《广州市地方税务局关于印发地皮增值税清算事情多少问题的处理指引的关照》（穗地税函[2008]342号，已全文破除）第三条第（四）款：“房地产开拓企业将样板房独立于发卖商品房以外单独建造的，其装修用度计入房地产开拓用度；对在发卖商品房内既作样板房又作为开拓产品对外发卖的，其样板房装修用度计入房地产开拓本钱。”
《青岛市地方税务局关于印发<青岛市地方税务局房地产开拓项目地皮增值税税款清算管理暂行办法>的关照》（青地税发〔2008〕100号）第十六条：“开拓企业发卖已装修的房屋，凡房价中包含装修用度的，其装修用度计入房地产开拓本钱中的建筑工程安装费。”
《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局地皮增值税清算审核管理办法>的公告》（2021年第7号）第十六条：“建筑安装工程费的扣除，应按以下规定处理：
(一)发卖已装修的房屋，装修费符合以下环境之一的，许可扣除：
1.在发卖条约或补充协议中明确了房价中包含装修费的;
2.发卖发票中包含装修费的;
3.签订发卖条约时捆绑签订装修条约的;
随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套举动步伐，如整体中心空调、户式小型中心空调、固定式衣柜橱柜等，其外购本钱许可扣除;
(二)清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开拓本钱。在清算项目内装修样板房并转让，且房地产转让条约明确约定装修费包含在房价中的，样板房装修费许可扣除; ”
《厦门市地方税务局关于修订<厦门市地皮增值税清算管理办法>的公告》（厦门市地方税务局公告2016年第7号）第三十八条规定：“
纳税人发卖已装修的房屋，其实际发生的合理的装修用度可以计入房地产开拓本钱。
纳税人发卖已装修房产，应该在《房地发生意条约》或补充条约中明确约定。
纳税人发生的装肄业务支出应该是真实的，不得虚构装肄业务、虚列装修用度。纳税人住宅的装修标准应该符合《商品住宅装修一次到位履行细则》(建住房[2002]190号)以及厦门市公民政府发布的规定。
纳税人发卖已装修的房屋，其发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修用度不予扣除。
纳税人于所开拓房地产以外单独建造样板房的，其建造本钱和装修用度不得计入房地产开拓本钱。纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的用度以及装修用度以及利用开拓产品作为售楼处所发生的装修支出，不予扣除。”
《贵州省地方税务局关于发布<贵州省地皮增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税务局公告2016年第13号）第五十条：“房地产开拓企业实际发生的营销举动步伐建造费，按下列原则进行处理：
(一)房地产开拓企业在清算单位内单独建筑临时性建筑物作为售楼部、样板房等营销举动步伐且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等用度计入发卖用度，按房地产开拓用度的有关规定进行扣除。
(二)房地产开拓企业在清算单位内单独建筑并可以转让的售楼部等营销举动步伐，其发生的设计、建造、装修等用度，计入建筑安装工程费进行扣除。
(三)房地产开拓企业采纳经营租赁办法租入房地产开拓项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、样板房、展厅等营销举动步伐的，地皮增值税清算时，已实际支付的租金和装修用度计入发卖用度，按房地产开拓用度的有关规定进行扣除。
(四)房地产开拓企业将房地产开拓项目中的公共配套举动步伐装修后作为售楼部、样板房等营销举动步伐的，其装修用度应该计入发卖用度，按房地产开拓用度的有关规定进行扣除。”
第五十一条规定：“房地产开拓企业发卖已装修的开拓产品，并且在《商品房买卖条约》或补充条约中明确约定的，其发生的装修用度计入房地产开拓本钱;未明确约定的，其装修用度不得计入房地产开拓本钱。
上述装修用度不包括房地产开拓企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画)等所发生的支出。
房地产开拓企业发卖已装修的开拓产品，并且在《商品房买卖条约》或补充条约中明确约定的，其发生的装修用度计入房地产开拓本钱;未明确约定的，其装修用度不得计入房地产开拓本钱。“
总结上述遍地所的规定，我们再来回答关于装修用度能否在地皮增值税清算时扣除的问题。
1.关于装修用度扣除的条件，即企业如何能证明是属于“发卖已装修的房屋”。
一样平常而言，如果售房条约中已明确属发卖已装修的房屋，那么扣除是没有问题的。但实务中由于各种缘故原由，也有存在很多售房条约为发卖“毛坯房”实际却是发卖“精装房”的情形，此类情形一样平常须要能供应额外的证明才许可扣除，如售房条约的补充协议，或是另签的赠予装修协议等书面证明。须要把稳的是，此问题各地的规定或实行口径不尽相同，但建议企业都应把稳干系证据的提前准备。
2.发卖精装修房附送的一些家电、家具等“软装”，是否可以计入本钱扣除。
关于“软装”的用度，大部分地方税务局基本形成了共识，即认为“软装”不应列入房地产的开拓成本来扣除，但也有部分地方口径有所不同。比如按广州市的规定，虽然“软装”也不许可作为开拓本钱加计扣除，但却许可据实扣除，这相对付其他地方全部不许可扣除则更宽松。笔者认为广州市的规定更为合理，因如果“软装”是随同房屋一起发卖的，则发卖价款中实际含有“软装”价款，那么纵然不能计入开拓本钱加计扣除，但许可其从发卖价款中剔除也是很合理的（与广州文件所述据实扣除而不能加计扣除打算同等）。
3.营销举动步伐装修费、样板房装修费又是否许可计入本钱扣除。
关于营销举动步伐、样板房的装修费是否许可扣除，则常日应区分详细情形来判断。首先，个中的“软装”也同样不能计入开拓本钱加计扣除；其次，则须要进一步判断营销举动步伐、样板房的建造位置，建造在项目主体之外的常日不许可计入本钱扣除；再次，如果是利用可发卖的产品建造的并随同产品一起发卖的“硬装”本钱，是可以扣除的；末了，利用不可售的公配等举动步伐建造的，之后权属移交政府或是属全体业主所有的情形，其装修本钱许可扣除。
以上是笔者关于装修用度在地皮增值税扣除问题的剖析总结，由于税务总局关于此问题的规定仍不足明确，以是地皮增值税的实务清算中，就这些问题的认定与判断，仍旧比较随意马虎产生税企争议，企业职员须要充分的理解税收规定的事理来进行判断，并为可能存在的争议问题提提高行准备，其余还须要理解项目当地的规定与实行口径，这样在实际清算时会更易为企业争取到更多合法的利益，避免不必要的丢失。
本文涉及到的法规链接：
1. 《广州市地方税务局关于印发2014年地皮增值税清算事情有关问题的处理指引的关照》(穗地税函〔2014〕175号)
https://www.webtax.com.cn/articles/90320
2. 《广州市地方税务局关于印发地皮增值税清算事情多少问题的处理指引的关照》（穗地税函[2008]342号，已全文破除）
https://www.webtax.com.cn/articles/8106
3. 《青岛市地方税务局关于印发<青岛市地方税务局房地产开拓项目地皮增值税税款清算管理暂行办法>的关照》（青地税发〔2008〕100号）
https://www.webtax.com.cn/articles/7458
4. 《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局地皮增值税清算审核管理办法>的公告》（2021年第7号）
https://www.webtax.com.cn/articles/213364
5. 《厦门市地方税务局关于修订<厦门市地皮增值税清算管理办法>的公告》（厦门市地方税务局公告2016年第7号）
https://www.webtax.com.cn/articles/43498
6. 《贵州省地方税务局关于发布<贵州省地皮增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税务局公告2016年第13号）
https://www.webtax.com.cn/articles/7732
