回顾过去一年，北京写字楼市场寻衅与机遇并存。乙级市场净吸纳量连续录得负值，而甲级项目供应放量为升级需求供应了充足的落位空间；传统区域均面临较大去化压力，而丽泽和石景山等新兴子市场去化领先；企业对扩租操持仍持谨慎不雅观望态度；整年升级迁居生动度连创新高；需求规复缓慢延长了市场调度期，而租金回归理性，有利于企业减轻经营本钱包袱，打造核心竞争力。业主也逐渐调度租赁策略，从追求短期租金回报转向追求持续性、发展性租户构造的高质量发展目标。
展望未来一年，CBRE世邦魏理仕研究部分析和总结了北京市场发展的三大趋势。同时，结合我们去年一年的经典市场实操案例，希望能够给租户方和业主方供应具有计策辅导性、影响决策方向的建议。让我们一起共同把握和应对市场的常态与变局，2024就这么干！
新旧需求引擎切换
能源与公共奇迹成为第三大需求行业，与金融、TMT合占整年新租需求三分之二
新租面积，分行业
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月
新项目较密集的奥体、丽泽、石景山受到国有企业主导的金融、能源与公共奇迹行业青睐；民营企业集中的TMT（中关村落、望京）、专业做事（CBD）在各自传统集聚地的新租生动度回升
紧张行业新租面积，分商务区
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月
家当创新发展与做事业扩大开放
造就办公租赁需求
《北京市促进未来家当创新发展履行方案（2023年9月）》重点发展的六大领域二十个未来家当。
《支持北京深化国家做事业扩大开放综合示范区培植事情方案》（2023年11月）》重点深化的五大领域。
信息来源：政府公开文件，世邦魏理仕研究部整理
CBRE建议
北京陆续出台针对高精尖家当发展的资金褒奖政策，有望进一步促进科技创新、家当升级和科技成果转化，提振企业发展信心和加快新租需求落地。业主需从在中国经济创新升级背景下崛起的计策新兴家傍边挖掘需求增量。
案例
CBRE代表某能源行业头部企业为其供应选址及咨询做事，做事面积约16,000平方米。
需求痛点
原址楼宇老旧，周边停车及交通不便，且项目体量有限，无法知足企业中长期方案及职员扩展需求。客户希望提高企业形象并知足企业日常较为独立的利用哀求。客户本钱哀求严格，且对楼宇日常运维及做事标准哀求较高。办理方案
捉住市场窗口期，在客户预算内，选址目标区域新入市的两轨交汇地标性综合体项目。针对客户独立利用和企业形象提升的需求， CBRE成功会谈并取得独立大堂前台、大堂标识及屋顶标识等商务条件。帮忙客户在前期对项目后期运营做事流程细节进行会谈和确定。帮忙客户进行部分现有租约续租会谈并降落整体本钱。案例二
CBRE成功帮忙鼎好DH3项目引入某有名金融科技类客户，租赁面积约为3,700平方米。
需求痛点
客户原址位于中关村落西区乙级写字楼项目，租金较高且楼宇存在整体老旧、硬件标准较低、电梯期待韶光过长等问题，无法知足客户员工日常利用需求及对形状象展示需求。客户发展势头良好，在原项目完成扩租，但扩租后租赁面积较为零散，有整合需求。办理方案
鼎好DH3项目紧邻客户原项目，且为地铁上盖项目，迁居后无因区位变革导致的潜在职员流失落风险。鼎好DH3项目为区域内稀缺的高品质新入市项目，客户迁址后可大幅提升员工满意度，并知足公司对形状象展示需求。客户现阶段的办公需求，在鼎好DH3单层面积就可以知足，使得客户在完成扩租、整合的同时，可提升沟通效率、减少管理本钱。客户属于当前国家鼓励发展的新兴行业，未来企业扩展迅速，而鼎好DH3二期（B座）即将于2024年第四季度入市，可以知足客户潜在的扩租需求。迁居类租户成为需求主导来源
需求来源进一步从增量驱动转变为存量驱动，迁居在新租交易面积中的占比超三分之二
新租面积，分活动类型
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月
CBD、金融街、中关村落和石景山迁居租户紧张来自区内，其他以跨商务区迁居活动为主；中关村落、金融街、王府井租户外迁总面积居前
2023年各商务区迁入面积
按租户来源占比
2023年各商务区跨区迁入和迁出面积
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月
“提质”与“降本”兼得推动租户“跨区升级”迁居，丽泽、石景山等新兴商务区更具性价比上风，部分成熟区域的甲级项目也涌现租金洼地
紧张“跨区升级”迁居路线的租金价差率
从CBD、中关村落、燕莎乙级迁至望京甲级：节省4-15%
从金融街、CBD、中关村落、燕莎、东二环乙级迁至丽泽甲级：节省23-61%
从金融街、中关村落乙级迁至石景山甲级：节省33-70%
从CBD乙级迁至通州甲级：节省34%
从金融街乙级迁至CBD、奥体、东二环、王府井甲级：节省30-35%
注：基于2023年第四季度均匀成交租金面价，跨区升级租金价差率=迁入商务区甲级均匀租金/迁出商务区乙级均匀租金-1
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月
CBRE建议
业主须要在综合本钱、物业做事、举动步伐配套等领域全面发力，打造差异化的竞争上风，进一步从存量市场挖掘租户迁居整合的机会。
案例
某有名网络传媒类企业，将其总部办公迁居至CBRE代理的保利广场，租赁面积约3,600平方米。
需求痛点
企业原址位于亚奥商圈的甲级写字楼，但在楼宇中无突出企业感，租金本钱较高且无扩展面积供应。原址为传统写字楼，存在垂直交通期待韶光长、多个连层的日常管理繁芜、无法加装室外机空调等问题。企业成员年轻化00后占比较大，须要更多灵巧及多变的空间。办理方案
利用城市更新的项目独特上风，为租户供应传统写字楼无法供应的类独栋办公空间且层高6米。同时，给予租户独立公区、电梯及企业LOGO展示位。利用项目的高挑空和开阔的室内空间，客户在室内设计上可实现更多元素的展现，引发团队的创作灵感。帮忙客户在前期对项目后期运营做事流程细节进行会谈和确定。利用望京区域租金比原址区域租金更具性价比的上风，同时为客户争取了空调延时优惠、企业LOGO展示、优惠车位等权柄类条款。供应潮结束市场重归存量时期
2024年新增供应明显回落，也意味着本轮供应潮的结束，市场在供给侧进入存量时期
全市历年供应增长率
注：供应增长率=当年新增供应量/年初供应存量
只管供应总量减少，现有租约到期开释大量可租面积，租户选择仍旧充裕
近年全市可租面积，按来源
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月
CBD大面积租约将到期面积最多；望京可租面积超过丽泽，通州跻身前五
2024年可租面积，分商务区
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月
CBRE建议
供给侧进入存量时期，租户的租赁政策需为之转变。存量物业的选择比重增加意味着本钱构造考量更加繁芜，企业需将选址存量物业所特有的装修重置本钱、因楼龄增长而增加的能源、举动步伐损耗本钱等，与租金本钱一起综合权衡比拟，以得到最优的办公场所办理方案，这也拓展了业主的物业做事和租赁策略发力领域。
案例
CBRE代表某食品公司完成其北京总部办公整合迁居选址项目，在当代汽车大厦成功完成约8,000平方米的租赁交易。
需求痛点
企业现有办公空间分散在不同楼宇，部分员工须要来往于两个办公室，事情效率受到影响。公共区域重复设置，无法整合利用空间，变相增加了租赁面积，提高租赁本钱。当前办公楼宇处于核心商务区，交通便利，配套完备。但在租赁本钱方面难以实现公司中长期的节降目标。因此，须要在选址时充分考虑员工舒适度与企业发展目标之间的平衡。办理方案
由于前期客户区域选择相对宽泛，市场上知足空间需求的项目较多，CBRE建议客户充分预留项目预备韶光。在多次稽核不同类型、不同品质、不同区域标的项目后，充分梳理和完善客户需求画像，终极，客户选择了与原有办公室同商圈、同区位的当代汽车大厦，实现了员工便捷度及企业目标的最佳平衡。客户终极选择的当代汽车大厦虽为入市较早的存量物业，但该项目始终坚持甲级写字楼的软硬件品质和运营标准。大厦管理完备，酒店式物业管理做事充分考虑企业员工、行政管理职员、企业高管等多场景的利用需求。由于该项目拥有2,500平方米的宽阔单层，且整层利用率高于市场均匀水平，使客户可以最大程度整合办公职员、缩减冗余租赁面积。在降落租赁本钱的同时，提高员工事情效率。