此前笔者曾提到过，《地皮管理法》及实在行条例中并未明确规定征收方应该对屯子村落民住宅委托评估，到底要不要评估，有没有专业的评估报告出具，实践中各地、各项目的环境会有较大差异。
但毫无疑问，“一刀切”确定房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价的做法，只能办理征收补偿中的部分问题，仍有一些须要补偿的项目无法大略地列个表“一刀切”，而是有进行专业评估的必要性。
譬如《深圳市房屋征收与补偿履行办法》第50条就规定，房屋征收评估包括被征收房屋（含国有地皮利用权）、构筑物、其他附着物和迁居费、临时安置费、征收经营性房屋所造成停产停业补偿费、被征收房屋室内自行装修装饰费以及产权调换安置房的评估等。
在明状师认为，即便征收方通过补偿安置方案拟定了“一刀切”的补偿标准，被征收人也有权谢绝实在用而主见委托评估。“协商”和“评估”是确定被征收房屋代价的两大法宝，征收方在个案中一旦谢绝评估，将会为自己后续行为的合法性埋下巨大的隐患。
而评估本身是有严格的程序性和规范性的，也将成为被征收人掩护自身补偿权柄的主要抓手和切入点。故此，被征收人一定要在城中村落改造项目中重视评估环节的参与和监督，将其浸染发挥到最大。
一张纸的“估价单”绝非专业的评估报告，我们任何时候都是不能认的。
【房屋价格评估中的4大要点，一个一个盯紧才行】
单就评估的程序步骤而言，城中村落房屋估值和城市房屋估值并无太大差别。在明状师提示大家把稳以下4个主要节点：
1. 评估机构应该由被征收人参与协商-投票-摇号或者抽签选定。参考前述深圳市的规定，协商选定作为首选办法哀求被征收人要在预选库名录中协商选定评估机构，不能在名录外任意选定。
同时，被征收人应该在规定期限内书面提交评估机构选取意向书，取得半数以上被征收人赞许的机构就会当选定为涉案项目的评估机构了。
协商不成时，投票和抽签/摇号就会成为选定的办法。这一过程应该由公证机构在场公证，被征收人也要积极参与。
总之，征收方不得单方委托评估机构开展评估事情，这是大的原则。
2. 对无法确定建筑面积的无证房屋，应该委托专业测绘机构确定面积。许多案件中，无证房屋的面积都是一笔糊涂账，征收方乃至在面积不愿定的环境下就作出各种“责令改正”关照或者决定，将涉案房屋认定成违建。
《深圳市房屋征收与补偿履行办法》第27条规定，无法根据房地产权证书、房地产登记簿或者合法有效的竣工测绘报告、方案证明文件认定被征收房屋的建筑面积（包括套内建筑面积）的，应该根据本办法第五章的规定进行测绘。
对付有证且能够据以确定建筑面积的房屋，深圳市则规定不得申请测绘。测绘各环节被征收人享有的权利和评估类似，测绘所涉用度同样由房屋征收部门承担。
3. 分户的初步评估结果应该现场阐明、听取见地。深圳市的《履行办法》中规定，房屋征收部门应该将评估机构形成的分户初步评估结果向被征收人公示，公示期不得少于7日，并安排注册估价师进行现场解释阐明，听取见地。
《国有地皮上房屋征收评估办法》中则明确，分户的初步评估结果应该包括评估工具的构成及其基本情形和评估代价。此阶段创造存在缺点的，房地产价格评估机构应该改动。
这里须要指出的是，鉴于分户的初步评估结果公示期间，被征收人已能对自家房屋究竟能有多少补偿代价有一个初步的理解，故这一阶段应视为被征收人咨询、委托专业状师的主要节点。
在此时委托状师，只管相较于我们曾明文提倡过的“征收补偿安置方案公示期间”已较晚，但仍能为专业状师在补偿安置决定作出前预留操作空间，也算是亡羊补牢为时未晚。
4. 对正式分户评估报告不服时可申请复核和专家委员会鉴定寻求救援。实践中，部分被征收人对这两个救援环节不敏感、不重视，在收到评估报告并创造估值过低时悲观等待征收方作出补偿安置决定，将“保”全都压在补偿安置决定的诉讼上，这并不是高明的做法。
深圳市在其《履行办法》中依据《国有地皮上房屋征收评估办法》确定了被征收人享有的3个救援路子：
一是对评估报告有疑问时由评估机构作出阐明解释；
二是对评估结果有异议时在10日内书面申请复核评估，复核评估不收取用度；
三是对复核结果仍有异议时在10日内向评估专家委员会申请技能鉴定，鉴定用度需由被征收人作为申请人承担，若鉴定见地认定评估报告存在技能问题时，鉴定用度由原评估机构承担。
经由以上3个救援步骤，若被征收人仍不能与征收方签订补偿安置协议，则评估环节的各种救援办法完结，征收方应该及时作出补偿安置决定，权利救援转入大家熟习的起诉补偿安置决定阶段。
总之，在明状师建议大家一定要在专业状师的辅导下谨慎但充分地启用复核评估和专家委员会技能鉴定这两项救援路子，不可盲目将其错过，给后面补偿安置决定的诉讼制造麻烦。
在明状师末了要提示大家的是，评估环节中的“入户实地查勘”同样非常主要，被征收人一定要确保家中留人全程参与、监督，并谨慎决定是否在所涉材料上具名确认。若受限于自身能力无法确定评估机构供应材料的内容，则大可谢绝在任何材料上具名，但仍合营其入户实地查勘事情，这并不会影响你的评估结果。
此外，要把稳分户评估报告是否依法投递、内容是否完全全面、评估方法选择是否得当等问题，抠细每一个眇小的步骤，才有望迎来补偿代价的稳中有升。
同时，对付房屋面积较大、从事生产经营等预期补偿代价较高的，可在专业状师的辅导下自行委托评估机构作出评估报告，形成可与征收方委托评估机构报告“比拟”的主要证据，为可能的补偿安置决定庭审做足准备，避免偷拆造成的证据灭失落。（王小明/文）
