基本案情
2023年12月4日，原告许某与被告刘某某签订《房屋租赁条约》，约定出租武陟县某楼房部分区域，租赁期6年，2024年2月1日起交付，免租期为2023年12月10日至2024年1月31日，年租金90000元，承租方每年1月15日前交租，须交押金10000元。2023年12月3日原告向被告付押金10000元，越日预交房租50000元。2024年1月4日，原告在涉案房屋处张贴解除条约关照书，称房屋不具备利用条件，哀求解除条约。原见告至武陟县法院，主见解除房屋租赁条约，并哀求被告返还押金及预交房租。
法院讯断
武陟县法院审理后认为，原告许某与被告刘某某所签条约合法有效，原告在免租期内主见解除条约，虽然双方未达成合意，但条约目的已无法实现，应许可解除。且因原告并未对涉案房屋进行改造，被告应返还原告押金10000元。刘某某欲将房屋重新租赁给他人，有很大可能面临租赁空窗期及新承租人哀求的装修免租期。依照《中华公民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第七百零三条等规定，讯断原告许某与被告刘某某2023年12月4日签订的《房屋租赁条约》予以解除；被告应于讯断生效后旬日内返还原告房屋押金10000元以及房租27500元。
讯断后，经由法官对双方耐心释法明理，双方当事人均服判息诉，并在法官的督匆匆下，被告积极履行了讯断责任。
法官说法
原告许某与被告刘某某签订的《房屋租赁条约》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。条约签订后，双方应该按照条约约定履行责任，不得擅自变更或者解除条约。
一、关于《房屋租赁条约》的解除问题。原告主见房屋并未建成，且于2024年1月4日在涉案房屋处张贴解除租赁条约关照书，被告辩称房屋已经建成。第一，原、被告双方于2023年12月4日签订《房屋租赁条约》，对房屋交付情形并未约定，原告并未提交有效证据证明被告违约的事实。第二、条约约定免租期为50天即从2023年12月10日到2024年1月31日，原告在免租期内主见解除条约，但未能与被告刘某某达成解除条约的合意，原告许某单方张贴解除条约关照书未得到被告刘某某的确认。第三，现原告主见解除条约，在条约目的已无法实现，条约无法连续履行时，应该许可原告解除条约，故对原告主见解除原、被告签订的《房屋租赁条约》，法院予以支持。
二、关于返还押金的问题。双方条约约定，承租方须缴纳的租房押金10000元，包含承租方对房屋经营所需的一相符理改造，条约期满后，承租方在担保房屋本身及原有举动步伐处于无缺状态时如数退还，承租方对房屋的装修及安装的附属举动步伐无偿归出租方所有。因原告并未对涉案房屋进行改造，被告应返还原告押金10000元。
三、关于返还预交房租的问题。本案涉案租赁条约租期是2024年2月1日至2030年2月1日止，原告许某向被告刘某某承租房屋面积为520平方米，被告刘某某向原告许某供应免租期50天，许某在免租期内主见解除条约后，未能与被告刘某某达成解除条约的合意，刘某某欲将涉案房屋重新租赁给他人，亦有很大可能面临租赁空窗期及新承租人哀求的装修免租期。同时考虑原告多次与被告协商的事实，被告亦称原告在年前向被告表明不租房屋的情形，双方未达成协议。综上，原告应向被告支付房租22500元，故被告应返还原告房租27500元。
法官提醒
在房屋租赁过程中，双方当事人应谨慎签订租赁条约，明确约定房屋交付条件、交付韶光、租金支付办法及期限等关键内容。本案中，许某与刘某某虽签订了条约，但因未对房屋交付情形进行详细约定，导致产生轇轕。在免租期内，承租方许某主见解除条约，虽终极法院支持其诉请，但也给双方带来了一些丢失。出租方应确保在约定韶光交付符合条件的房屋，承租方也应按照条约约定支付租金等用度。当涌现轇轕时，双方应积极沟通协商，争取达成一存问见，避免单方擅自解除条约而引发不必要的法律轇轕。
（河南省武陟县公民法院 王莉莉 吴明慧）
