2024年6月下旬，周伟与开拓商签订退房退款协议后，终于松了一口气。
本应在此时交付的屋子间隔落成还遥遥无期，他和其他三十多户业主终极争取到退房退款的结果。
这个故事在互联网迅速传播。一个月后，周伟在社交平台上也刷到了。
周伟购买的是南京市江宁区禄口机场附近珠江四季悦城鼎瑞嘉苑的屋子。近日，他们这群购房者的遭遇被媒体称为“全国首个住宅项目歇工后由官方折衷集中退房退款的案例”。
实际上，烂尾楼退房退款的情形早已有之，但鼎瑞嘉苑案例的分外之处，是由官方出面折衷。不过，即便从这一角度不雅观察，周伟他们也算不上是全国首例。珠江四季悦城的另一个楼盘、间隔鼎瑞嘉苑2公里的悦鸣嘉苑业主曾磊在2023年也经历了险些与此一样的故事。鼎瑞的新闻在2024年7月28日下午被转至悦鸣业主群后，引发了他们的新一轮谈论：能否趁此契机追回一年前开拓商本应退回的利息？
相较于其他买到烂尾楼的人，南京珠江四季悦城的购房者算得上是“不幸中的万幸”。而这起案例也让一些买到烂尾楼的人们燃起希望，他们能否复制珠江四季悦城购房者的“成功”？
期待
河南人曾磊今年32岁，2017年来到南京，和妻子在同一家航司做空乘。2021年，两人操持结婚，买房也被提上日程。由于公司在南京禄口国际机场附近，考虑到“起早贪黑”的事情性子和经济状况，曾磊夫妻俩决定就在机场附近买房。
看了周边四五个楼盘后，他们创造，新居均价相差无几，都是每平方米2万元旁边。曾磊妻子更青睐珠江四季悦城的户型，方方正正的四叶草形，大约100平方米，4室1厅，“方便双方父母往后过来看孩子”。
珠江四季悦城项目位于南京市江宁区禄口空港新城，间隔禄口机场大约10公里，比邻快意湖，附近地铁S1号线翔宇路北站。项目虽阔别南京市中央，但靠近机场，是禄口方案当中的主要部分。
按照方案，禄口到2025年将打造成容纳“百万人口、千亿家当”的南京主城南部中央新增长极。空港新城则依托禄口机场，整合航空业家当链高下游资源，环绕航空货运、航空制造、跨境电商等家当引进造就一批龙头企业。
2020年9月，珠江集团拟投资100亿元，与空港管委会（下称“管委会”）互助打造90万平方米的大型城市综合体，包括商业中央、研发办公、住宅和干系配套举动步伐，即后来的四季悦城项目。详细而言，它分为5幅地块，个中，G98与G104两个地块后来分别被命名为悦鸣嘉苑与鼎瑞嘉苑，也便是退房退款所涉及的两个楼盘。
悦鸣包括9栋楼，于2021年9月开盘。曾磊在开盘2个月后就签订购房条约，选择的是6号楼7层的一套房，总价203万元。
掏空6个人钱包外加向亲戚好友借了20万元后，曾磊才凑齐61万元首付。虽然每月都要还贷，但一想到婚后住进属于自己的新居，意味着终于在这个城市扎下根，曾磊充满期待。
那时候，曾磊对禄口的未来也很有信心。2017年来南京之前，他曾在虹桥机场事情数年，见证了虹桥机场周边地区的升级发展，当地房价也从最初的两三万元涨至七八万元。直觉见告他，相同的情形大概率会在禄口机场上演。
怀着相同期待的还有葛天。
出生于1995年的葛天，在大学毕业后从安徽来到南京，从事机器设计事情。他供职的公司位于江宁区秣陵街道，开车15分钟就能到珠江四季悦城。
葛天和妻子在2021年9月登记结婚，半个月后就在悦鸣买了一套85.68平方米的屋子，总价170万元，首付52万元。葛天和妻子积蓄不多，两人都是普通家庭，家中还有弟弟妹妹上学，因此，首付只能靠他们自己东拼西凑。领证和买房同步进行，也是考虑到两人贷款额度更高。
珠江四季悦城的国资背景成为购房者买房时的主要考量。葛天回顾，售楼处在宣扬时曾将其作为一大卖点。
所谓国资背景，指的是珠江四季悦城的开拓商与空港管委会的关联。悦鸣由南京鼎鸣置业有限公司开拓培植，个中，代表国资的南京空港新城城市开拓培植有限公司占股49%，珠江集团占股51%。南京空港新城城市开拓培植有限公司是江宁经济技能开拓集团有限公司旗下企业，而南京江宁经济技能开拓集团有限公司的大股东和实际掌握人是空港管委会。
葛天理解到，悦鸣的38户业主基本都是来自外地的90后，80%以上都是刚需，“都要结婚，生小孩”。
购房条约约定，悦鸣的竣工韶光为2023年3月，竣工三个月后交付。葛天的孩子在2023年7月出生，如果定期交付，孩子出生不久便可以住进新居。
鼎瑞则是2022年4月开盘，约定的交付韶光比悦鸣晚一年，定在2024年6月。
歇工
目前，鼎瑞退房退款进度如何？
珠江四季悦城售楼处的一位事情职员见告南方周末，鼎瑞的业主从6月初开始退房，7月尾已经差不多退完。
南京市江宁区房产局的事情职员透露，鼎瑞合计认购发卖42户，截至7月29日已有33户业主与开拓商签订退房协议，剩余9户还在折衷。
如今，在售楼处的一楼大厅还能看到沙盘模型，地面上那些金蛋碎屑和桌面上剩下的金蛋见证着八十多户业主购房时的喜悦。但三楼的办公室空空荡荡，桌椅凌乱地堆叠在一起，隔壁的会议室也略显缭乱。仅有一侧的小办公室还剩几人办公。
实际上，在售楼处的门口就能看到业主心心念念的新居。只不过，与葛天两年前看到的一样——塔吊悄悄地矗立在那里，蓝色的建筑防护网至今还未拆卸。
细心的业主早就创造了一些讯号。
买房后，葛天常常不才班后开车到工地查看施工进度。他记得很清楚，2022年7月13日傍晚，他创造工地上一反昔日劳碌的景象，而是空无一人。他随即前往售楼处，事情职员表示，葛天所购买的5号楼已经封顶。对方还见告他，封顶大吉的横幅都已做好，只不过由于景象太热，无法室外施工。
但葛天创造，两个月后，工地依然没有连续施工的迹象。悦鸣方案培植9栋楼，个中有6栋主体封顶，但8、9、10这3栋尚是一片平地。2022年10月，葛天再次讯问时，售楼处依然强调“没有太大问题”。
那时候，网上时时传来各种新闻，因此，对方的说辞并不能让葛天肃清疑惑。他担心无法按时交付，便与其他业主悄悄地展开了行动。
他们首先确认的是监管账户资金的情形。数次提交政府公开信息申请书后，2023年1月28日，他们得到江宁区住房保障和房产局回答，预售监管资金账户余额为6586.77万元。这让他们略感安心。
到了2023年2月中旬，售楼处的事情职员奉告业主“楼盘出了点问题”，珠江集团、管委会和总承包培植单位江苏省苏中培植集团株式会社（下称“苏中培植”）正在协商。2月下旬，管委会明确表示悦鸣须要延期。
江宁经济技能开拓区在公民网领导留言板的回答显示，项目歇工的缘故原由与苏中培植资金链的断裂有关。
此后，珠江集团与苏中培植开始进入诉讼阶段。2023年年底，这段官司有了却果：苏中培植败诉。2023年9月13日，江宁区住房保障和房产局在公民网回答鼎瑞业主时提及，该项目正在办理施工总包改换干系手续。但截至目前，仍未有进展。
鼎瑞嘉苑购房者与开拓商签订的商品房买卖条约解除协议。（受访者供图）
挣扎
屋子无法按时交付，业主们踏上了投诉之路。“这个事情不办理，生活基本垮了，没法儿向前。”葛天说。他和妻子的月人为加起来有13000元，刨去租房的两千多元租金与六千多元的月供，两个年轻人还剩不到5000元的生活费。
2023年3月至6月期间，悦鸣的业主们持续拨打南京市12345政务做事热线，并在公民网领导留言板留言。曾磊记得，卖力与他们对接的空港管委会综治办主任丁亮曾提及，虽然他们小区的业主不多，但12345的投诉量已经上千条。
2023年3月25日，空港管委会联合房管局、开拓商与悦鸣的38户业主在售楼处开会协商。葛天记得，会上的答复是5月会重新招标，6月尾重新开工。
会上，开拓商还提出，希望业主置换到2024年6月交付的鼎瑞，但该地块也已在2022年11月歇工。因此，绝大部分业主谢绝这一方案，哀求退房退款。葛天记得，末了仅有三户业主赞许置换。
江宁区住房保障和房产局在2023年4月17日的回答中表示，他们会督匆匆企业加快处置施工总包抵牾，尽快实现复工。
除了线上渠道的反响，他们还多次到管委会、江宁区住房保障和房产局、江宁区信访局、南京市信访局等部门“讨说法”。他们在2023年的4月4日和5月16日分别到江宁区信访局和南京市信访局反响情形。
江宁区住房保障和房产局在2023年4月和5月的6份回答文件中，都强调估量当年6月中旬复工。空港管委会那时也表示已经在和开拓商协商此事，但只能尽到督匆匆任务，如果业紧张退房就找开拓商协商，对方不同意就去诉讼。
葛天考虑过诉讼，但官司一打每每要好几年，本钱高昂，且纵然打赢了官司，也不一定能拿回本金。房产状师建议他们最好协商。终极，业主们放弃了诉讼。
葛天一度看不到希望。身心俱疲的他在2023年5月10昼夜里这样写道：“作为一个个平凡的普通人，我们很多梦想都已经寄托在这个小小的屋子上……现在要超过各种看不见的大山，去想象触摸它都已经变成了奢侈。”
转机
2023年5月20日傍晚，有人在业主群传达了与丁亮通完电话后的大存问思：管委会已经和开拓商协商，估量下周会有初步方案，后续会和房管局及银行沟通。
转机涌现，业主们以为是他们的联络同等取得了效果。葛天向南方周末展示了他们的协同文档，个中涵盖他们在不同韶光节点的任务安排，比如延期怎么办、如何谢绝收房、如何应对强行交付等等，各种文件法规都整理得细致入微，每步的行动方案也都井井有条。
悦鸣业主的诉求明确，便是退房退款，在管委会和开拓商之间的会谈始终环绕这一目标。
5天后，初步方案出台，业主们果真如愿以偿。截至2023年6月14日，悦鸣的大部分业主都去售楼处签订了《房屋买卖条约》解除协议。
去银行办理解压手续、去房产局注销备案……经由这一系列流程后，葛天终于在2023年9月收到首付和本金的退款。
收到退款后，他们的生活也得以重启。曾磊和妻子重新开始看房时变得格外谨慎。“只看精装修交付的现房，且内部装修靠近落成的”。
2023年11月初，曾磊夫妇看中间隔珠江四季悦城仅有2公里的小区。他们两年前第一次买房时，这里还没有开盘。
曾磊的新居间隔快意湖更近、环境更好，屋子总面积也多了10平方米，总价低了10万元。但他很难将其概括为“因祸得福”，他甘心未曾经历这些。
眼下，新居已经装修睦，曾磊操持2024年9月搬家。妻子也即将分娩，7月30日，他和妻子一起来新居整顿卫生，新生活即将开始。
葛天的动作更快。他在拿到退款后买了现房，2023年年底装修睦，今年6月已经搬了进去，在新居里为小朋友过了一岁生日。
悦鸣的购房者都明白，能够走到本日这步已属幸运。在他们看来，除了大家的争取，空港管委会在个中的折衷很主要，“管委会出面，开拓商不能不退房款”。
南方周末在2024年7月30日下午来到空港管委会，丁亮并未出面接管采访。空港管委会新闻中央的卖力人强调，这是企业自主行为，政府只能起到折衷浸染，不能参与企业行为。“政府努力折衷，企业和业主积极合营才能完成这件事”。而关于详细折衷过程、项目后续如何处理等问题，该卖力人表示不便透露。
南方周末在江宁区住房保障和房产局以业主身份咨询时，事情职员表示，退房退款由管委会牵头，业主和开拓商签完协议后，他们联系银行将钱款退回。
实际上，2023年6月上旬，珠江集团的卖力人在回答业主的短信中曾提及，“管委会还没明确最退却撤退房用度，在等关照”。
和悦鸣的购房者一样，曾磊还想追回利息。
对此，江宁区住房保障和房产局的事情职员表示，利息不在监管账户内，业主想要追回需通过法律路子。
《商品房买卖条约法律阐明》第二十一条规定，如果商品房买卖条约解除，开拓商应该将收到的购房款和购房贷款的本金及利息分别返还给买受人和包管权人。
但截至目前，悦鸣的购房者还在联系开拓商追回利息。
启迪
全国还存在不少烂尾楼，为何珠江四季悦城的购房者可以退房退款？
“预售资金的剩余情形是退款的关键。” 广东省住房政策研究中央副主任李宇嘉向南方周末阐明，一样平常情形下，预售资金须要被用于工程，钱款才可提取。但现实情形中，施工方可能合营开拓商以工程款的名义提取资金，政府和银行很难监管。
这也使得很多监管可能有形无实。李宇嘉指出，这与二者利益息息相关，地方政府希望开拓商多买地，而银行看重开拓商的高额流水。
关于珠江四季悦城的开拓商此前并未提取监管账户资金的缘故原由，北京大成（上海）状师事务所高等合资人莫非阐明，有实力的开拓商本身就有注册资金、股东借款和融资，他推测，珠江集团可能也有类似的资金支持项目培植，且工程进度还处于前期培植阶段。
2022年初，住房和城乡培植部、中国公民银行、银保监会联合出台《关于规范商品房预售资金监管的见地》，个中明确表示，购房者缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应该全部直接存入监管账户。
此后，各地政府开始加强对预售资金的监管，比如及时查看形象进度，根据形象进度提取资金；实施双署名制，银行和地方政府都需署名才能提取等等。
须要指出的是，与此前的开拓商资金链断裂后跑路导致烂尾不同，珠江四季悦城烂尾源于总包，开拓商还能连续运转。莫非代理过不少房产类案件，他创造，比较于其他烂尾楼，珠江四季悦城的开拓商既有国企城投的背景，又有全国前30强的珠江集团投资，因此还具备退还房款的能力，“现在没有那么多还处于比较良性运转阶段的开拓商”。
退款人数不多，也是该案例成功的缘故原由之一。李宇嘉指出，对付这种卖得比较少的屋子，后续去化很难，而开拓是靠后续去化的回款建房。“连续施工可能会有更大丢失，还不如停息，先办理几十户人的退房问题。”
2023年4月，最高公民法院在《关于商品房消费者权利保护问题的批复》中就写道，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情形下，商品房消费者主见价款返还要求权优先于培植工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，公民法院应该予以支持。”
南方周末在裁判文书网以房屋买卖条约轇轕为案由，以烂尾为关键词搜索，创造干系文书数量在2020年达到峰值，有2387篇，此后逐年减少，2023年减少至678篇。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对南方周末阐明，烂尾楼的实质问题是资金，因此须要依赖融资折衷机制，以及保交楼的专项借款等办法来办理。此外，还有部分地方创新举措，比如以购代建来去库存等等。
严跃进说，总体上看，通过诉讼来办理烂尾楼的业主依然是少数，大部分都还是须要依赖政府主导的多元处理机制。比如，温州苍南县在2020年对十年间数次烂尾的“华臣一品苑”项目启动预重整程序，通过“资金+代建代销”模式，用三亿多元资金盘活了五十余亿元债权。2022年6月30日，该项目完成首批业主交房。
至于南京这次退房退款案例对业界的启迪，李宇嘉说，重点是政府该当做好及时地监测与监管。比如，开拓商是否具备将项目培植完成的资金实力，或能否发卖出去。
周伟目前还没有收到退款，他说自己近两年不会考虑买房。之后如果一定要买，也是买现房。
（应受访者哀求，周伟、曾磊、葛天为化名。）
南方周末 魏翠翠 南方周末演习生 邓蔚楠 列绮童
责编 钱炜
