杭州楼市历史中，可能没有一个期间能像本轮一样如此盛行大户型，尤其是本轮楼市周期的后半段：2021年底至2023年初。
在此期间，杭州楼市大户型化愈演愈烈，从市中央到外围板块，“大”户型的身影险些无处不在。
市中央和热点板块集体转向大户型很好理解，潜在客户购买力、改进希望都相对更强，加上动辄1万+的倒挂，无论从获益预期还是居住舒适度，中大户型总体是比较契合市场需求的。
纵然是大行情总体冰冷的本日，一些头部板块凭借相对稳定的市场需求+一定“明面”倒挂背书的安全性，中大户型仍不存在明显的去化难度。
外围、非头部、刚改板块则完备不一样。
潜在需求退潮，没有倒挂基本面的支撑，乃至面临着负倒挂的环境，对应的购买力也基本为刚性的自住需求，“大户型”与这些板块并不匹配。
△瓶窑实景
但令市场不解的是，这些普通板块新居在2022年底至2023年初也选择了大范围的中大户型计策。
结果丝毫不出意外，大部分外围板块的新居大户型，在2023年大都面临着流速大幅度见底，乃至发卖相对困难的情形。
伴随着发卖困难，送车位、送家装包等隐性贬价手段陆续上马，启动中介分销这个无奈的终极大杀器自然也逃不掉。
就算如此，当下不少外围刚改板块的大户型房源仍不好卖，成为不少项目营销的攻坚难点。
这还没完，随着2023年行情、二手房价格的再度大幅回调，大户型去化困境已经开始向着中央地带进发。
范例代表为3万至4万单价区间的新盘。
这些曾经被冠以粉盘聚拢地的次级板块新居项目，开始直面市场需求的萎缩、犹豫未定，目标购买力消费降级的影响，房源去化剧烈分解：
小户型不愁卖，乃至很好卖，相对大一些的户型就开始直接面临购买力不敷，乃至涌现了一定程度上的需求断崖式消逝，更别说楼王的纯改进户型。
这是为何？
在我看来，外围刚改板块以及目前粉盘、次级板块所面临的中大户型去化困境，实质上便是产品、户型面积和需求之间的错配。
△城北万象城实景
之以是造成这种错配缘故原由很多，但不外乎以下几点：
房企的降本增效希望，没有看懂板块，没有看准市场需求变革趋势。
房企降本理解起来很大略：
双限之下房企开拓利润有限，而大户型化便是房企降本的一个主要手段，更少的卫生间、厨房配比可以有效减少精装本钱。
同时中大户型化还能够有效筛选出高购买力需求，为车位发卖做背书。
以是房企降本增效的希望，在很大程度上便是本轮大户型化的根源所在。
房企这么做，在初期确实也达到了应有的效果，大户型虽然导致了摇号人数减少，但也并不影响热门楼盘的清盘，车位发卖效率和比例也得到了极大的提升，属于双赢。
△钱二实景
成功案例在前，自然不缺跟随者。
而跟随者中，就不乏外围板块、非热门板块的新居项目，为2023年的大户型困境打下了伏笔。
没有看懂板块更好理解了。
比如，一个总价天花板受限的刚需板块，搞出动辄150方为主力户型的房产品，在潜在需求极为有限的情形下，怎么卖？
又或是，一个普通板块以大面积中间套三房、改进四房为主力户型，总价轻松拉平、乃至高于更高能级板块新居总价、或二手存量房价，无异于扩大自身竞品，以低打高，翻车概率不用多说。
恰好本轮大户型化的潮流中，就充斥着非常多的这类案例。
事实上，2023年大户型困境的主角，也基本以这些产品户型面积与板块错配的新居为主。
与房企的降本增效希望、未看懂板块两者比较，没有看准市场需求变革趋势更为致命。
△亚运村落实景
不同于往年，需求变革和行情变革是温和的，渐进式的，2023年不一样，市场回调导致信心不敷，新居供应+次新出货，进一步冲击市场，导致回调加剧，终极形成了负循环。
负循环形成之后就很难旋转，超预期如10.16杭六条也顶不住，市场一个月一个样。
三月还是大范围的卖家市场，六月份就完备变成了大面积买家市场，年底则全面倒向需求。
说白了，不少房企便是没有预见到行情负循环的威力以及政策效果的有限性，逆行情趋势做产品，吃了预见性差、轻视市场风险的亏。
用三月的产品应对玄月的行情，用六月的产品匹配年底的需求，韶光差足以让与板块、行情错配的大户型产品致命。
如今杭州楼市已经不是2022年以前的杭州楼市。
次新不断交付、新居供应不止，供需失落衡不是短期能够修复的，在这种市场环境下，只有快、准、狠才能站住脚。
△月琉璃实景
快速周转、准确产品、果决让利，2023年能玩转的基本都因此绿城、滨江、兴耀、建发等为首的本土房企和深耕杭州的品牌房企。
2024年，市场变革可能更加剧烈，对房企的磨练会更残酷，能活的相对滋润津润的，大概率还是这些熟稔“快、准、狠”的老手们。
2024年，大户型化的闭幕之年，市场的教诲之下，中小户型必将强势回归。
创新元素不断迸发的产品、户型设定，大概率也会让我们眼花缭乱。
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文/KE 编辑/KE
