但绝对不能说它没有人气，由于只要你试着在晚高峰搭乘一下前海片区地铁，就会创造，不仅仅车厢塞满了人，而且清一色是最有活力的年轻人。
这就意味着，前海已经具备了一个片区发展最主要的两大要素，家当和人流。
前海的发展前景已无需多言，并且前海正以“新深圳速率”，在实现方案蓝图，兑现自身代价。而有钱人对财富的嗅觉每每是最灵敏的，因而近几年的打新市场上，前海也成为了最火热的片区。
而接下来前海打新有哪些选择，又该如何选择，我想便是这篇文章的主旨。
01
关于前海的一点先容
前海有多大呢？根据最新的方案丈量，前海有120.56平方公里，但前海自贸区，也便是最核心的片区，却仅仅只有14.92平方公里。
前海自贸区虽然不大，但却分了桂湾、前湾、妈湾三个片区，并且这三个区有着非常清晰的功能定位。
自北向南开始，先来说说桂湾片区。桂湾定位的是国际金融城，作为前海的心脏，桂湾的区域面貌也是前海最成熟的。现阶段有桂湾卓越壹号、华润前海中央、深港基金小镇等高档写字楼林立，颇有核心金融区的独特气质。
此外，桂湾居住用地就达61.79公顷，就业人口靠近23万，未来必定要承载很大部分的就业居住需求，那么对付各种生活配套也有更多配置方案。
而前湾片区的定位是前海的科创和综合做事中央，未来重点发展商务、研发创新、科技及信息做事等生产性做事业以及教诲、医疗、文化、体育等公共做事功能，培植科技研发中央和文化创意集聚区。
居住用地面积上，前湾方案只有桂湾的三分之一，人口也只有桂湾的二分之一，二类居住用地占比只有2%，属于低密度文创区，绿地方案也更多。
末了是妈湾，妈湾片区的定位是国际商贸中央，主打国际商贸和供应链管理，分两个阶段开拓，第一阶段侧重港口交通和仓储；第二阶段不少仓储用地都转变成商业、举动步伐以及少量住宅用地，但韶光段不明了，等待周期更长。
在三区中，妈湾的总面积最大，差不多是桂湾和前湾之和，居住用地在第二阶段与桂湾相称，因而未来配套方面，也不会少。
图源水印
02
前海11盘最新动态
买房随着方案走，前海三个片区的定位，或许给购房者也带来了一定的参考，从方案来看，未来前海会持续有住宅供应，但从现阶段来看，前海的住宅还是相对稀缺。
而此行，把近3-5年内，前海已入市，或待入市的新盘拜访了一遍，一方面是为了理解，前海接下来的住宅供应量有多大；另一方面则是想透过已售项目，窥伺前海的发展速率。
从踩盘的情形来看，前海近3-5年内至少11个住宅项目已供应/待供应，以是，接下来的笔墨篇幅会较长，大家可以选择片区或楼盘阅读。
桂湾片区
桂湾片区近年来供应有4个商品房住宅，分别是深业云海湾花园、天健悦桂府、天健悦湾府、前海时期。
前海时期最早于2014年入市，目前二手房参考价10.7万/平，项目方案有三期产品，但施工进度缓慢，且据网友爆料，三期估量率先推售公寓及写字楼，住宅估量会更晚入市。
据网上信息显示，前海时期三期住宅共计8栋，户型建面为110-300平，估量供应806套房源，有2梯3户、2梯2户构造。
从5月份的施工情形来看，写字楼主体建筑已出地面，而住宅部分还处于挖基坑状态。
前海时期位于桂湾与前湾的交界处，附近1号线鲤鱼门站，周边有万象前海购物中央（约10万平）、前海卓越in town等商业，有南山实验港湾学校（九年一向制，48个班）教诲资源，以及桂湾公园等景不雅观资源，可以说是享受了前海目前最完善的配套。
从南自北往上走，穿过前海人才公租房龙海家园，便是目前关注度颇高的天健、深业限价新盘。
先说说天健悦桂府，项目是片区内首个限价商品房，并于2021年2月3日入市，当时推出427套115-163平住宅，带装修均价10.3万/平，入围客户1172批，最低入围社保月份是437个月，项目开盘即“日光”。
目前距离开盘也有约1年半韶光，天健悦桂府楼栋主体已建至40层旁边，靠近封顶（最高44层）状态。
再看看天健悦湾府，项目前身为前海T201-0157宗地，于2021年第二批（9月28日）集中供地时出让，因紧挨天健悦桂府，以是也被称之为天健悦桂府的二期。
天健悦湾府毛坯限价9.2万/平，项目占地面积23113.79平，规定计容建筑面积126320平，个中住宅117800平，商业7000平。根据网友爆料，估量有600套住宅房源，带装修交付，但目前户型信息还未公示。
踩盘创造，项目现场有3个塔吊同时施工，基本处于挖基坑状态，最快或可年底入市。从现场工程牌来看，项目竣工韶光为2024年5月30日，如果进展顺利的话，那么毛坯建成也便是2024年上半年的事了。
位于天健悦桂府西侧的是深业云海湾花园，项目前身为前海T201-0168宗地，于2021年第三批（11月25）集中供地出让。
深业云海湾花园毛坯限价9.2万/平，项目占地面积51359.36平，规定计容建筑面积210040平，个中住宅190000平，商业10000平，另有12班幼儿园3200平。根据网友爆料，项目户型面积为120-190平3-5房，估量供应约1000套住宅。
从2022年7月13日的工程进度来看，项目处于土石方、基坑支护及桩基工程阶段，估量2022年8月13日完成基坑培植，开盘入市的话，或可能要到2023年年初了。
天健、深业3新盘相互紧挨，有如抱团取暖和的三兄弟，未来建成后自成大型居住社区，配套方面也将互为共享。
商业方面，悦桂府（4000平）+悦湾府（7000平）+云海湾花园（10000平），共计有超2万平商业，能够知足业主的日常生活需求。
其余，这3个项目东南角的龙海家园商业广场，可以补充部分商业配套，而若想客岁夜一点的购物阛阓，则也可以前往1.5公里旁边的万象前海、前海卓越in town。
学校配套方面，根据方案显示，悦桂府、云海湾花园共带有2所幼儿园（1所9班制、1所12班制），而周边的龙海家园则配套有1所32班的公办小学前海港湾小学。
前海港湾小学
交通出行方面，3新盘周边有南坪快速、梦海大道、宝安大道等主干道，自驾出行较为方便，但轨道交通却不算便利，目前间隔最近的地铁站是1/5/11号线换乘站前海湾站，步辇儿间隔约1.1公里。
总结
以是，从全体桂湾片区来看，前海时期三期无疑是霸占了最好的区位、交通和配套，宜居程度也是最高的；但价格上来看，参考目前的二手房辅导价，也会高于天健、深业等限价新盘。
前湾片区
前湾片区是全体前海三区中，开拓规模最小的片区，也是商品住宅供应最晚的片区。直到2021年1月，片区内才迎来首个商品房住宅龙光前海天境花园；同年12月，片区内第二个限价新盘前海润峯府上新；而再次把热度聚焦于此的是，今年第二批集中供地，前湾片区挂牌了一个限价地块T102-0410宗地。
先说说前段韶光因工期进度闹得沸沸扬扬的龙光前海天境花园。
该项目于2021年1月28日开盘，推出1003套107-146平的住宅产品，毛坯限价10.71万/平，带装修均价约11.2万/平，开盘入围客户2852批，当天全部房源售完。
但开盘不到一年，就有业主声称项目预售资金监管账户资金所剩无几，外界也相继流传出“歇工”、“烂尾”的说法，但项目方均已逐一辟谣。
而7月中旬拜访该项目时，现场确实有工人在施工作业，塔吊也在运转，售楼处仍处于开放状态，据悉目前在发卖商铺产品。
龙光前海天境一起之隔的是前海润峯府，项目于2021年12月21日开盘，推出743套110-150平住宅，毛坯限价10.71万/平，带装修均价约11.1万/平，开盘当天1728批客户选房，不到10小时“日光”。
前海润峯府项目最高层33层，目前楼栋主体已建至近30层，靠近封顶状态。
而在润峯府和龙光前海天境东北侧直线间隔500米处，便是今年8月4日即将挂牌出让的T102-0410宗地。
该宗地位于前湾片区九单元06街坊，宗地面积约2.4万平，建面约11.9万平，初始培植保障性租赁住房面积1.1万平，挂牌起始价446000万元，建成后普通商品住房发卖均价不得高于10.71万/平。
T102-0410宗地紧邻前海信息枢纽大厦，地块东侧可以远眺深圳湾春茧，目前地块处于平地状态，但还未有围挡围起。
前湾片区这3个楼盘间隔附近，未来也可共享配套。但该片区发展起步晚，因而整体的配套相对桂湾片区来说，都还不足完善。
商业方面，根据方案显示，龙光自带商业10000平，润峯府则有7000平，新地块拟方案4000平，商业合计2.1万平，能知足业主的生活需求，但周边暂无大型购物阛阓。
学校配套方面，前湾的学校配套还算相对丰富。紧邻润峯府的有深圳前海哈罗外籍职员子女学校、深圳前海哈罗礼德学校，都是国际私扬名校，但前者只招收外籍或港澳台学生，而后者则不限国籍。
去年哈罗礼德学校因资质问题，停息一至九年级阶段办学，目前该校进程如何，还未可知。
幼儿园方面，紧邻润峯府项目有哈罗小狮幼教中央，据悉该校已招生，估量9月开学，目前还在装修阶段。其余，龙光自带有18班幼儿园，新地块则有12班幼儿园，学位还算充足。
交通方面，这3盘沿地铁5号线而建，个中前海润峯府、龙光前海天境花园是前湾公园地铁上盖物业，分别位于该站点的C、A出口；而T102-0410宗地则位于前湾、前湾公园2个地铁站之间，但都在600米范围内，相对便利。
总结
前湾片区3新盘，不论是配套、价格还是地理位置都相差无几，但轨道交通来看，T102-0410宗地间隔地铁站要远一些。
妈湾片区
妈湾片区新居基本沿玉轮湾大道而建，而玉轮湾大道东侧的南山街道，也分布有多个次新住宅小区，因此整体的生活氛围相对其他两个板块来说，要较为浓厚。
近年来妈湾片区的新居有招商领玺（1/2/3期）、前海颐湾府、颐城栖湾里、万科瑧湾悦。
招商领玺作为招商前海湾项目的住宅产品，一期于2019年11月28日入市，推456套120-150平住宅，带装修均价10.8万/平，一期共有1306批客户认筹，开盘4.5小时后所有房源售罄；
二期于2021年9月29日开盘，推255套118-195平住宅，毛坯均价10.25万/平，项目入围客户657批，入围节分53.1分，开盘“日光”。
据悉，项目还方案有三期，紧邻招商领玺1/2期，位于梦海大道与港城路交汇处，但目前还未动工，还没有更多详细信息。
自北向南走，与招商领玺紧挨着的是前海颐湾府，前海颐湾府于2019年11月30日开盘，推出367套120-190平住宅，毛坯均价10.2万/平，项目开盘当天去化近9成。
目前颐湾府已交付，且从现场来看，入住率还算高，项目自带的沿街商业印里，目前处于试业务阶段，目前部分茶饮、便利店已开业。
颐湾府东侧是项目二期颐城栖湾里，一二期均由深国际独立开拓。据悉，颐城栖湾里方案352套住宅，主力户型建面约117-123平，另有少量262平大户型，整体的容积率2.56，层高17-22层。
123平户型图
262平户型图
据现场事情职员先容，项目估量8月份在深国际大厦开放展示中央，最快或9月份入市。从现场工程进度来看，楼栋主体已出地面2-3层。
颐湾府南侧靠港城路边上的是三期、四期万科瑧湾悦家园，该项目由深国际、万科联合开拓，据悉将推出639套112-165平4房住宅，最快或9月入市。
万科瑧湾悦家园已经在福田印力中央（山姆店出口）、益田假日广场（B1层）开放了临时展厅。项目两个地块：19-08-03地块、19-07-05地块同时施工中，个中19-08-03地块部分楼体已出地面，而19-07-05地块还处于挖基坑状态。
19-08-03地块进度图
19-07-05地块进度图
妈湾片区的这几个新盘也是较为集中，因此配套方面也能互为共享。
商业方面，颐城自带的印里商业街总面积约4万㎡，首期2.5万㎡目前已经试业务。其余，一街之隔的写字楼集群带有底层商业，目前也已运营。能知足业主的基本生活需求，但片区同样也缺少大型的综合体商业。
俯瞰印里 | 图源 深圳前海
学校配套方面，在招商前海湾公寓产品，领尚私邸北侧，有荟同学校深圳校区，该校是一所国际私立学校，该校西席超80%拥有硕士以上学历，超70%具有四年以上传授教化履历，其余还有外籍西席，整体师资力量较强。课程体系涵盖幼儿园、G1-G9责任教诲课程，以及高中年段，当然学费也不便宜，打底20多万/年起步。
交通方面，因临近玉轮湾大道，整体自驾出行还算便利。地铁方面，前海颐湾府为铁路公园站上盖物业，招商领玺三期则靠近妈湾地铁站，这2盘地铁出行便利性较高。而颐城栖湾里、万科瑧湾悦家园则相对要远些。
总结
妈湾片区待售的这几个新盘，今年有望入市的是万科瑧湾悦家园、颐城栖湾里，虽然这两盘均不是限价盘，但定价或会参考前湾限价盘。同时，这两盘比拟看，万科更靠近玉轮湾大道，交通便利性更高，但灰尘噪音影响或也更大。
03
关于前海置业的建议
从片区的定位来看，桂湾、前湾、妈湾各有不同，但桂湾、前湾定位相对要更高，且妈湾片区等待的周期会更长，这意味，中长期的发展潜力，前两者要优于后者。
从发展程度来看，桂湾、妈湾区域面积较大，未来可容纳更多的配套资源，且目前这两个片区的商业、居住氛围要相对醇熟，而前湾在这一块则相对较弱。
从供应量来看，今年桂湾估量供应深业+天健约1600套住宅，而妈湾则估量供应深国际、万科共990多套房源。明年桂湾估量有前海时期三期806套住宅，前湾T102-0410宗地或超600套住宅；而后年则估量招商领玺三期供应。
以是，综合来看，若今年想上车前海，且更看中区域发展潜力的，建议可选择定位高、配套醇熟的桂湾片区，其余，深业、天健毛坯限价均是9.2万/平，还有一定的价格上风；而若更看中生活配套、轨交出行的，则可考虑妈湾片区的深国际、万科新盘。
如果是考虑明年买房的，则可选择前海时期三期，该盘在地段、配套、交通等各方面均优。至于即将挂牌的T102-0410宗地，相较而言，上风显然就没那么明显了。
