把办公楼划分60个社区谷歌正式启用纽约哈德逊总部

环境影响人的行为，如果你想鼓励创新，你要为创新营造一个适宜的环境。
而研究表明，创新源于小型、紧密的团队共同努力完成大事。

在Google前CEO埃里克·施密特所公开的《Google是如何运作的》一书中，作者也说到：

基于这样的理念，建筑空间也奥妙地将全体大楼划分为60个“社区”，每个社区成为20至50人团队的核心事情区域，也便是为各个团队打造的专属区域。

当然，虽然你知道自己团队在哪里，但你可能没有自己指定办公桌。
谷歌取消了传统的固定办公桌模式，转而采取了灵巧的座位安排和共享邻里座位模式，进一步推动了这种开放和协作的事情环境。

谷歌通过谷歌员工的实际利用测试，创造这种“在团队层面有专属区域，但个人层面没有专属工位”的事情环境，能够显著提升社交联系和团队凝聚力。

其余一个特色是“大平层”。

大面积的灵巧的平面布局（每层至少有60,000平方英尺，大约是5500平米的可用空间的建筑）是硅谷企业文化的主要组成部分。

显然，谷歌也将这种“文化”带到了纽约。
这栋建筑虽然只有12层高，但却供应了130万平方英尺(12万方)的空间面积，一层便是1万方。

为什么科技公司喜好大平层？由于大平层的空间可以快速组装和重新配置，可以轻松且自发地促进大型团队的互动，从而表示了一种更加扁平化的管理文化。

俄罗斯艺术家兼设计师埃尔·利西茨基也认为，水平移动是对人类来说比垂直移动更自然。

与此相对的，传统的高层写字楼则被硅谷人看做是协作和沟通的障碍。

有一位科技公司的高管曾说，“当你在做是否进入电梯的那段选择的韶光，对付科技人才来说，便是摧残浪费蹂躏掉的韶光。
”

此外，Google希望员工在这里啥都能干，可以说是在总部里过“真实生活”。
以是项目方案了一系列公共空间，如事情安歇室、咖啡馆、露台和微型厨房等，这些空间配备了统统必需的事情举动步伐，包括符合人体工学的座椅、宽敞的事情台面和充足的电源插座等等。

你的事情场景可以是繁盛热闹繁荣的咖啡店，也可以是风和日丽的户外花园，你可以坐在配备全天然哈德逊河美景的图书馆，也可以远眺城市天涯线。

反正这些都可以发生在你的办公室中。

家本地产投资“霸主”

一个冷知识，要评比家本地产开拓及运营商“霸主”，Google无疑霸占一席之地。
Google猖獗拿地的娴熟姿势与狠劲儿，让人觉得它便是一个老练的开拓商。

首先，Google储地很多：

它在大本营硅谷屯了很多地，而且自己子公司浩瀚，在环球各地都买买买。
考虑到AI时期要拼数据中央，它在内华达弗吉尼亚等州买地建Data Centers。

图片来源：https://about.google/locations/

据统计，在过去的5年里，谷歌在美国的办公室和数据中央投资了超过600亿美元，目前拥有的办公和数据中央总计约1350亿美元——妥妥的近万亿公民币。

数据来源：谷歌年报，用chatGPT绘制而成

其二，Google走的路线是氪金路线。

这样说吧，即便“择时”择到了“熊市”，Google还是会给出“牛市”的价格。
可能是由于Google总是会先租，租了一段韶光了有感情了，就会给“感情”满满的溢价。

纽约的几个物业比较能解释情形：

(1）

2006 年，谷歌来到纽约，搬进了第8大道111号，这原来是巨型货运码头，可能由于是大平层与其独特的工业调性，吸引了包括Verizon、Sprint、Web MD 和 BarnesandNoble在内的租户。

到了2010年，经历了08年金融危急的纽约，地产代价普遍低迷；加上111号周边的物业大都也都是工业仓库，每平方英尺只租到6美元。
也便是说，如果要买的话，每平方英尺60美元，不能再多了。

燃鹅，谷歌却以19亿美元的价格购买了这座290万平方英尺的办公楼建筑，每平方英尺给出了惊人的650美元，远远超当时市场的预期，生生把熊市买出了牛市的觉得。

https://www.youtube.com/watch?v=fVx59XOZtSA

分享者在讲到这一页PPT的时候，大家都发出了“谷歌好傻但好有钱”的感叹式笑声

（2）

然后便是2018年，股市楼市都不太景气，对买家很友好。
看准机遇，谷歌又一次脱手了。

这次是收购工具是纽约的切尔西市场(Chelsea Market)，地段很不错，属于历史保护遗产，云集了约60家商铺和餐馆，吸引了包括美国职业棒球大同盟、食品网络等有名企业入驻，当然谷歌本身也是这里的租户之一。

氪金玩家谷歌奉上了24 亿美元(173亿公民币)。
比拟一下，高828米的迪拜塔本钱为15亿美元旁边。

有人说，这是在纽约，地段好现金流好值得这么贵。

那么，咱们再不负任务地浅算一下：2024年，切尔西市场(Chelsea Market)的商户租金大概是100-200美元/平方英尺/年，咱取中间值，150。
NOI一样平常占gross revenue的65%-80%，老房东詹姆斯敦 (Jamestown) 帮着来做底商运营，价格该当也不便宜，咱们就算70%；cap rate，最近利率都比较高，咱们算6%。

这样算下来，平方英尺的价格该当在1500.7/6% = 1750，普通玩家不能给更多了。
而6年前，谷歌给是2000。

（3）

最近新开的这个圣约翰货运站总部，也是同样的路数：

2019年开始租，租了一段韶光创造这个地方风水好，开始考虑择时入手。
实在，疫情后商业地产也都不太贵，算是一个好机遇。

但又双叒一次，谷歌豪掷21亿美元买下130 万平方英尺的空间。
我们换算了成海内的租金价格，相称于每平米每天租25块钱才不亏。

纽约又傻眼了：这是悛改冠疫情爆发以来纽约最大的单体建筑商业房地发生意营业啊！
而且，在买了地之后，氪金房东谷歌还开始了氪金装修工程，这又是一大笔钱。

当然了，谷歌算的是一笔大帐。

首先，作为传统投资中本钱较低且回报稳定的一种办法，购买不动产能够较好的对冲通货膨胀。

其二，每次谷歌购买了建筑后，就会开始从上到下打上自己独特的印记，旨在打造出最引人瞩目、最具个性化的办公空间。

这不仅能吸引和聚拢科技企业，同时也带动了周边地产的升值，顺便让自己的资产更值钱，切尔西区的崛起便是最佳证明。

更为主要的是，吸引人才，人才带给公司的效益远远大于地产投资。

正如Richard Florida教授通过对60年来数百个财富500强总部位置的研究所证明，人才是企业选择总部地理位置的最关键成分。

纽约作为一座充满活力、多元化的城市，拥有天下级的机构和人才库，这也正是谷歌及其他科技巨子在疫情期间仍旧武断地在城市中投资的情由。

他们相信，关键人才的吸引和留存，对公司而言具有无可估量的长远代价。

改造亮点

连接历史与自然

圣约翰货运站，最初建于1934年，不仅在当时是纽约市同类建筑中规模最大的，还能容纳高达227辆火车车厢。

随着1960年圣约翰码头退役，这片区域的功能也生了转变，改造成了仓库和办公楼。
在2018年初，牛津地产公司Oxford Properties和加拿大养老金操持公司CPP购买了该地块的南部四分之三的地皮，并开始动手在原有根本上增加到九层高的办公空间。

话说一样平常的公司会嫌麻烦，不太会去碰改造的项目。
但谷歌却表现出了不同平凡的激情亲切。

Google山景城的老巢便是由SGI改造过来的：硅谷不少公司都须要具备“寄居蟹”的特质——也便是说，垂死的公司留下的“壳”被快速发展的公司重新霸占。
一样平常来说，体量越大，越是定制的外壳，能合身的螃蟹就越少。

但聪明的谷歌却能很轻易地居住进SGI的壳，同时其他改造项目的履历也让谷歌特殊有信心，比如都柏林面粉厂、洛杉矶 Playa Vista 社区的飞机库等等。

这次改造切开历史建筑的立面，暴露出其构造的各个方面，为圣约翰授予了新的生命。

比如，通过保留原始的铁轨床，并利用飓风桑迪后从科尼岛木板路回收的木材，谷歌的新办公空间不仅减少了78,400吨的二氧化碳排放（相称于一年少了大约17,000辆汽车上路），还阻挡了77%的建筑垃圾被扔进垃圾填埋场。

这里的木材便是飓风桑迪后回收的木材

设计还考虑到了自然元素，它不仅为本地动植物群供应了新家，还创造了一个拥有1.5英亩街道植被、铁轨花园和露台的生态栖息地，95%以上的植物来自纽约州，吸引了40多种鸟类，为当地动物和谷歌员工供应安歇和滋养的空间。

本土植物软化了建筑边缘

并且供应了不一样的自然办公体验

是人

而不是空间

在搜集谷歌纽约哈德逊广场新总部的资料过程中，我们想通过社交媒体平台，尤其是Twitter，来捕捉大众对此的意见和感情。

然而，出乎猜想的是，这件事在twitter上，险些没有水花。

谷歌作为一家环球科技巨子，其每一次动作都有可能成为行业谈论的焦点，但在这一“总部启用”的事宜上，谷歌的官方账号没有发推文宣扬，主流媒体在社交网络上也没有声音，还有一些推文帖子一看便是机器人。

最热的干系推文，来自于纽约州州长Kathy Hochul，她在推文中对谷歌供应的就业机会表示感谢。
然而，这条推文下面的留言却有不少质疑和嘲讽之声。

看起来，普通人并不关心一个科技巨子是否变得更富。

对付普通人而言，关注一座办公建筑的开幕，不如关注那些在建筑空间内的人，以及这些人的故事。

就像OpenAI的员工所言，OpenAI is nothing without its people——“没有人，OpenAI便是空壳。
”

这句话同样适用于谷歌。
可能，一开始谷歌办公室受到那么广泛的关注，不仅仅是由于其办公空间的设计卓越或地段精良；而是由于它背后的人才，和他们正在进行的让人惊叹的事情。

无论技能如何进步，无论空间如何创新，终极，统统创新的核心依然锚定在人才身上。