1）过去几轮楼市放松到居民加杠杆阶段的复盘。随着北京、上海进一步优化地产需求端政策，“831”地产新政在区域层面基本落实到位。我们复盘了过去几轮地产周期，无一例外地，基本都是由地产真个政策驱动，而本轮“831”地产新政之后，彷佛效果并不明显，那么我们须要进一步思考。从实质上来讲，驱动居民加杠杆须要哪几个条件？
2）条件一：稳定的收入预期。过去两轮政府加杠杆阶段，我们创造居民基本都会跟进，实质缘故原由是逆周期政策发力带动居民收入预期企稳。政府加杠杆能够直接拉动企业盈利，但居民收入每每滞后两个季度，由于企业盈利回升之后，企业会进入被动去库阶段，而非直接扩展性补库，实质上是不雅观察需求回升的持续性，因而传导至居民就业和收入的扩展有一定的时滞。因此，居民加杠杆的条件并不是收入本色回升，而是收入预期企稳。
3）条件二：宽松的融资条件。商品房实质上也是一个投资品，对付居民来说一定要权衡持有回报与机会本钱，因此须要重点考量三个要素：第一，投资商品房的预期收益；第二，贷款买房的资金本钱；第三，进行定期储蓄或者成本市场投资的机会本钱。也便是说，如果投资房产的预期收益高于资金本钱，同时高于定期储蓄和其他投资渠道收益，购买商品房作为投资行为是精确决策。因此，我们看到过去几轮居民加杠杆都伴随着政策利率的迅速下调（存款和贷款端同步下调）。
4）条件三：不高的债务包袱。当前居民真个债务问题可以从短期和长期两个维度来理解，一方面，我们认为长期的人口问题并不是制约当前居民加杠杆的核心，按照目前购房年事段的人口增长趋势来看，并没有涌现失落速下滑，刚需群体仍旧不少；另一方面，我们须要更加关注债务周期本身的运行规律，过去一轮债务周期可以理解为居民过度加杠杆的大周期，目前仍在去化的过程中。
5）基于上述谈论，我们对后续楼市的判断如下：由于政府加杠杆带动居民收入预期企稳，个人房贷利率相较于前期高位已有大幅下调，前期持有高额储蓄的刚需群体不雅观望感情将逐步缓解，带动地产发卖企稳，而全面居民加杠杆周期开启的不雅观察节点在2024年下半年往后。
本文作者：董琦、韩朝辉，来源：国泰君安证券，原文标题：《从楼市放松到居民加杠杆——国泰君安宏不雅观周报（20231217）》
董琦 S0880520110001
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