◎ 作者 / 特殊研究小组
【发卖额大幅减少52%，高能级依旧是主力发卖区】2024年上半年，旭辉集团实现条约发卖金额203.1亿元，较去年同期的419.4亿元减少51.6%，百强房企累计发卖操盘金额同比降落36.5%，房地产市场的整体疲软一定程度上影响了旭辉的发卖表现。分能级看，一线及二线城市的条约发卖金额占比87.5%，合计177.81亿元。高能级依旧是旭辉主力发卖区，但比拟2023年同期376亿的总发卖额，数据下滑明显。在企业发卖规模持续低位，流动性危急仍在持续的情形下，积极保交付，报告期内，合计完成交付3.5万套物业单位。
【总土储规模连续下滑，去库存仍有压力】截至2024年上半年，旭辉共有地皮储备3430万平方米，较2023年年底减少了5.5%，总土储的权柄比例相较2023年年底提升至57.4%，仍旧处于较低水平。总土储中，已落成未出售建面为1030万平方米，较2023年年底上涨了41.5%；库存压力有所走高；开拓中或持作未来发展的物业2400万平方米，较2023年年底低落了10.3%。
【营收仍处下行通道，巨幅亏损在降本增效调度下有所收窄】2024年上半年旭辉实现业务收入202.06亿元，较去年同期313.19亿元同比下滑了35.5%；毛利润27.08亿元，较去年同期49.64亿元同比下滑了45.4%；毛利率13.4%较去年同期15.8%的毛利率进一步同比下滑了2.4个百分点。上半年期间亏损44.4亿元，较去年同期亏损91.32亿元有所收窄；但企业的亏损收窄来自于降本增效等调度，可持续性或难保障；其业务收入仍处于下行通道，仍需等到企业完成化债以及发卖回暖之后才能得到一定的缓解。【财务状况仍在恶化，但也在积极自救，境内债展期进度喜人，境外债有一定进展但仍任重道远】2024年上半年旭辉净负债率提升了10.99个百分点至132.61%；非受限现金短债比为0.17，是非期债务比0.34，整体债务压力大，构造依旧不康健。虽然旭辉财务状态还在恶化，但是企业一贯在积极自救，报告期内，2024年已完成5笔境内债展期，合计金额69.48亿元，年内已无境内债到期；同时旭辉创始人林中积极赴港与债权人机构洽谈推动境外重组。【租赁和物管业务有所发力，补空传统地产发卖行业的下滑】2024年上半年，多元化业务发展顺利，多元化业务收入32.09亿元，同比增长了9.29%。对总收入的占比同比提高了8.1个百分点至19.8%。个中旭辉租赁及其他做事收入已实现连续增长，2024年上半年收入7.89亿元，较去年同期增加10.1%；物业管理及其他做事收入32.09亿元，较去年同期增加9.1%。
2024年上半年，旭辉集团实现条约发卖金额203.1亿元，较去年同期的419.4亿元减少51.6%，合约发卖面积为165.73万平米，同比减少了42.8%；累计发卖均价为12257元/平方米，同比降落了7.89%。百强房企累计发卖操盘金额同比降落36.5%，房地产市场的整体疲软一定程度上影响了旭辉的发卖表现。2024年上半年旭辉发卖金额的区域分布与2023年比较变革不大，长三角、中西部、环渤海以及华南区域的贡献分别为29.7%、29.0%、29.0%及12.3%。企业在长三角的发卖占比进一步低落了1.9个百分点，而在华南区域发卖占比微微提升了1.6个百分点。分能级看，一线及二线城市的条约发卖金额占比87.5%，合计177.81亿元。高能级依旧是旭辉主力发卖区，但比拟2023年同期376亿的总发卖额，数据下滑明显。在企业发卖规模持续低位，流动性危急仍在持续的情形下，旭辉不忘强调保经营、保交付的主要性，报告期内，合计完成交付3.5万套物业单位。截至8月30日，旭辉在全国已有72个项目入围房地产项目“白名单”，个中45个项目通过融资置换、展期降息等办法，缓解了项目当前现金流压力。太原江山云悦、芜湖鎏金印象、乌市学府尚品等5个项目获取6.1亿元新增融资额度。个中芜湖鎏金印象为首个获批新增融资的项目，获批1.5亿元；北京国祥云着项目在此前已获置换融资的根本上，又再次得到新增融资0.5亿元；而太原江山云悦获批新增融资金额4000万元。截至2024年上半年，旭辉共有地皮储备3430万方，较2023年年底减少了5.5%，总土储的权柄比例相较2023年年底提升至57.4%，仍旧处于较低水平。总土储中，已落成未出售建面为1030万平方米，较2023年年底上涨了41.5%；库存压力有所走高；开拓中或持作未来发展的物业2400万平方米，较2023年年底低落了10.3%。收入下滑、毛利下滑仍处亏损状态但亏损绝对值有所收窄
2024年上半年旭辉实现业务收入202.06亿元，较去年同期313.19亿元同比下滑了35.5%；个中，物业发卖及其他物业干系做事收入共计162.08亿元，较去年同期减少41.4%，占比80.2%，略微下滑8.1个百分点。旭辉2024年上半年毛利润27.08亿元，较去年同期49.64亿元同比下滑了45.4%；毛利率13.4%较去年同期15.8%的毛利率进一步同比下滑了2.4个百分点。旭辉2024年上半年期间亏损44.4亿元，较去年同期亏损91.32亿元有所收窄；在降本增效的计策调度下，发卖用度和行政管理用度分别较去年同期减少4.21亿元和2.81亿元。而亏损收窄贡献最大的是，对“作出售物业及拟作出售的开拓中物业”计提的减值准备从去年中期的58.09亿元收窄至16.49亿元。因此，企业的亏损收窄并不来源于收入预期的好转，降本增效等调度的可持续性难以保障；其业务收入仍处于下行通道，仍需等到企业完成化债以及发卖回暖之后才能得到一定的缓解。财务状况持续承压年内境内债均已展期，但境外债进度缓慢
2024年上半年旭辉持有现金127.27亿元，较2023年底减少了7.47%；总有息负债为885.67亿元，较2023年底减少了4.03%；总权柄为571.91亿元，较于2023年底减少11.43%。因此企业的净负债率提升了10.99个百分点至132.61%；若是将永续债作为负债打算，则旭辉的净负债率为140.71%，较于期初提升了12.28个百分点。2024年上半年旭辉的短期有息负债为662.09亿元，较2023年底减少了4.41%；非受限现金短债比为0.17，较2023年底的0.18连续低落0.01；长期有息负债为223.58亿元，较2023年底减少了2.86%；2024年上半年是非期债务比0.34，构造依旧不康健。虽然旭辉财务状态还在恶化，但是企业一贯在积极自救，通过债务展期，避免了因债务到期而可能引发的流动性危急。报告期内，2024年已完成5笔境内债展期，合计金额69.48亿元，年内已无境内债到期；加上2023年完成的4笔境内债展期，合计展期金额约71.8亿元。这一系列展期操作有效缓解了旭辉的短期偿债压力，为公司争取了更多的经营发展空间。同时旭辉创始人林中2024年积极赴港与债权人机构洽谈推动境外重组。2024年4月29日，旭辉控股集团发布公告称，其境外债务重组全面提案已获债券持有人小组的原则性赞许。2024年5月27日，旭辉表示与境外银团折衷委员会的磋商取得进一步进展，双方已赞许向下一阶段推进。虽然在2024年6月30日，旭辉未能偿还境外优先票据的本金及利息、多少银行借款、境外可换股债券（包括债务及衍生工具部分）及相应搪塞利息，构成违约或交叉违约。但在企业流动性持续承压时，旭辉仍在努力推进债务重组。旭辉在主营业务受阻的情形下，加大力度推进轻资产的发展，在租赁和物管业务上得到打破。2024年上半年，多元化业务发展顺利，多元化业务收入32.09亿元，同比增长了9.29%。对总收入的占比同比提高了8.1个百分点至19.8%。租赁和物管业务有所发力，补空传统地产发卖行业的下滑。旭辉租赁及其他做事收入已实现连续增长，2024年上半年收入7.89亿元，较去年同期增加10.1%；租金收入紧张来自上海LCM置汇旭辉广场、上海恒基旭辉天地、上海旭辉企业大厦、北京五棵松体育馆及上海杨浦宝龙旭辉广场。截止2024年6月30日，旭辉有32个投资物业，总建筑面积228.2万方，权柄建面达166.48万方；个中27个项目已投入出租，可出租总建面达174.07万方。在物业管理方面，,物业管理及其他做事收入32.09亿元，较去年同期增加9.1%。收入提升紧张来源于在管物业的数量增加。
