随之而来的，是代建市场竞争愈加激烈，以至于有代建企业表示在拓展项目中故意避开浙江市场。在高度竞争的市场环境下，能胜出的企业，或因实力出众，或因产品能力强劲，亦或是在某一领域持续专注。
特殊声明：（1）数据依据企业2024年1-6月在浙江市场的代建新签约规模、在建规模与发卖规模；统计范围包括商业代建、政府代建和成本代建等业务数据。（2）数据来源：中指数据CREIS、企业填报、公开数据网络等。本报告仅供参考，不对利用报告及其内容所引发的任何直接或间接丢失承担任务。
企业格局，本土恒强且竞争加剧2024年以来，浙江省房地产代建市场更为“内卷”，在激烈的代建市场环境中胜出的企业，基本为本土深耕企业或头部外来企业。
本土企业占主流，夯实竞争力
2024年上半年，在中指研究院发布的全国房地产代建企业新签约规模排行榜中，有28家企业上榜，个中9家为浙系本土房地产代建企业，占比32.1%。重新签约规模来看，2024年上半年28家企业累计新签约建筑面积为7325万㎡，而浙系代建企业的新签约规模累计3130万㎡，占比高达42.7%。从这个角度来看，浙系本土代建企业的实力强劲。
从浙江房地产代建的半年度榜单来看，仍是本土房企占主导。绿城管理毫无疑问是浙江市场的第一梯队，新拓项目渗透浙江省各个城市和下辖县市；蓝绿双城在浙江市场新增项目规模超过180万㎡，新增包括杭州、温州、湖州和金华多个城市确当局代建、家当园代建、城投委托方的商业代建等15个项目。
融者共创（兴元培植）和德信绿建集团的新拓规模均在100万㎡以上。个中，融者共创（兴元培植）新增6个项目且有2个为政府代建；德信绿建集团新增3个纯代建项目并新签1个代销项目（代销不打算在代建规模中）。
铁建城发、滨江管理、开元培植、中天美好集团和宋都管理5家企业上半年在浙江市场的签约规模均在20-50万㎡之间。
个中，铁建城发签约的2个项目均为城投委托方的代建代销项目，国企在对接城投代建的过程中具有天然上风；滨江管理分别在金华和宁波余姚新增1个商业代建项目，产品能力和品牌影响力是其在本土市场最核心的上风；开元培植新增3个项目，项目拓展在酒店上风下，向住宅+酒店延伸；中天美好集团新增家当园项目代建，而宋都管理的新拓项目全部为政府安置房代建。
外来代建房企旭辉建管的表现突出。上半年，旭辉建管中标浙江省丽水市松阳县育英路项目，供应全过程培植管理做事。该项目由旭辉建管与松阳建迎合作，成立代建互助平台“名城世家”，开启丽水代建新模式。
布局多元代建赛道，差异化钻营低压竞争
2024年上半年，浙系企业在自身熟习的代建领域之外，更积极布局多元化的代建赛道。
比如，以住宅项目代建为主的德信绿建集团在2024年上半年新签约顾家家居和你好集团杭州总部2个总部大楼的代建项目；蓝绿双城签约富阳高端装备制造园项目代建。
再比如，中天美好·光影管理代建的安吉两山梦想家当园项目是浙江省扩大有效投资“千项万亿”工程2024年重大培植项目。项目建成后将作为国家级科技企业孵化平台投入利用，为来安创业的各种人才供应低本钱、便捷化的创业孵化做事。这些项目对企业综合开拓、运营能力都提出了更高的哀求。
除此之外，部分企业还在代建延伸的家当链布局，如管理咨询、代销等领域。如德信绿建集团中标杭州浦乐单元地块保障性住房共有产权房发卖代理项目。
稳字当头，政府代建成项目拓展首选在这一轮竞争中，政府代建虽然利润相对更薄，但稳定性强且不受市场颠簸影响，成为企业代建拓展的首选项目。2024年上半年，在浙江政府代建领域中，绿城管理、蓝绿双城、融者共创（兴元培植）、宋都管理等企业都有新增项目。
表：2024年1-6月浙江省内政府代建项目的中标情形（部分）
数据来源：中指代建云、中指研究院监测
绿城管理和融者共创（兴元培植）分获配售型保障性住房代建
绿城管理竞标成为杭州市西湖区转塘单元XH1803-11地块一期、二期项目的代建团队，该项目是浙江省首批奠基开工的配售型保障性住房项目之一。个中，一期总建筑面积约3.9万平方米、二期约4.8万平方米，总体以中小户型为主，方案住宅总量近600套。这是绿城管理在“三大工程”领域的首次打破。
而同为配售型保障性住房的杭州之江度假区XH1705-05地块项目的中标团队则为融者共创（兴元培植）。项目总建筑面积约8.9万平方米，方案有9幢住宅及社区做事用房、物业用房、体育健身园地、景不雅观绿化等配套做事举动步伐。
去化捆绑，城投代建难度更大中指研究院网络到的中标信息显示，国资城投平台成为商业代建的委托主体，且企业哀求越来越高。
这紧张是由于2021年以来，在房地产市场形势不稳的背景下，城投托底拿地成为一种普遍征象，持有大量地皮的国企平台正成为房地产行业越来越主要的中坚力量。从核心城市来看，22城集中供地累计拿地金额中，城投平台的金额占比在2022年达到最高的42%，2023年和2024年上半年金额占比在20%以上。
表：2024年1-6月浙江省国资城投平台委托中标情形（部分）
数据来源：中指代建云、中指研究院监测
项目质量哀求高，强调社会代价
城投平台作为当前代建市场抢手的委托方，在选择互助方时拥有较高的话语权。这类委托方由于自身属性，既哀求项目有一定的经济效应，同时也要会强调社会效应，有的还会提出单项创头等哀求。这对代建方的能力哀求不言而喻。
比如，铁建城发中标的丽水市遂昌县星辰国际项目，不仅哀求全过程代建代销，还哀求代建方承担所有前期招商和后期运营、前期物业管理的所有干系事情。在此根本上，委托方对项目本身也提出了更高的哀求，在施工过程中哀求项目达到丽水市安全文明标化工地，且必须创建丽水市培植工程九龙杯(优质工程)奖。
代建代销成主流，采纳“根本费+发卖挂钩委托费”收费模式
在市场预期不明朗的条件下，城投平台在代建委托中，除了资金诉求之外，目前代建费更方向于“根本费+发卖挂钩委托费”的模式。
从中指研究院监测的重点项目来看，一样平常国资平台代建协议签订过程中，更倾向于代销用度高于代建管理费，且代销费用度与去化情形挂钩。一样平常来说，市场去化难度越大，代销用度的占比越高。
城投寻求“代建”的底层逻辑：低本钱锁利润
在一样平常认知情形下，国资背景的城投公司寻求代建代销的模式，发生在市场去化相对较差的三四线城市的概率更高。2024年上半年，绿城管理中标的市商旅运河集团位于运河新城单元项目改变了这一认知。在市场去化预期良好的情形下，城投公司开始方向于从互助开拓转为代建开拓，低本钱锁定利润。
绿城管理中标市商旅运河集团位于运河新城单元 GS1001-05 地块、GS1002-11 地块开拓全过程委托管理做事。项目操持总开拓周期32个月，拿地金额累计16.2亿元，货值约为32亿元。代建费包含两部分：基本管理做事费率为0.77%，与发卖挂钩的委托管理做事费率0.91%。如果项目进展顺利，绿城管理通过该项目得到的代建费预估约为5371万元，最高代建费率仅为1.68%。
市商旅运河集团卖力京杭运河杭州主城区段沿岸的地皮开拓利用、公共配套举动步伐培植、项目培植和运营管理。2023年，市商旅运河集团与滨江集团互助打造滨运锦上湾，1257 套住宅在 4 个月内完成清盘。在市场去化预期强劲的背景下，2024年两宗板块内涉宅用地采代替建开拓的办法，项目的代建费率最高仅为1.68%。对付企业来说，通过代建付出的成本相对互助开拓而言性价比超高。
而与此同时，绿城中国自投项目绿城·宸岸印月是运河新城板块在5月新政后出身的首个拼社保项目。该项目2023年12月28日拿地，5月首开，6月初清盘收官，从拿地到售罄仅不敷6个月。自投项目热度下积累的有效客户将延续到代建项目中，客户根本精良。
因此，无论从哪个角度来看，代建都是市商旅运河集团两宗地块本钱最低、效益最大化的最优解。
延伸四大核心能力，代建进入“让利时期”
据不完备统计，自2021年以来，代建行业新入局企业数量已超70余家，累计涉足代建企业超90家，且2024年仍有招商建管、远洋建管、复地管理等企业持续入局。在浙江市场这一轮的发展中不难创造，市场竞争对代建企业的哀求越来越高，不仅磨练住宅层面全方位的代建管理能力和发卖去化能力，更磨练企业在商业、酒店、家当园等多元业态的综合培植能力和运营能力。
当前市场环境下和竞争压力下，代建进入“让利时期”。能否捉住未来3-5年的代建机会不仅有赖于代建企业对委托方需求的把握，更取决于代建企业的核心竞争力，包括快速变现、资源链接、降本增效等多项能力的叠加。
图片来源：中指研究院综合整理
快速变现：对付传统房企转型而来的代建企业，坚守客户主义和产品主义，始终保持创新与引领，以营销为龙头、以场景为抓手，盘活变量项目，是快速变现的生存之道。有些新兴企业也根据自身上风开拓新的模式，以顾客的真实需求为根本，开拓相应的房地产项目，并以股权投资的形式入股项目，参与产品定位、客户研究、营销等环节，既享受项目股权收益，又收取前期咨询用度、后期发卖佣金。
资源链接：通过高管等内部人脉资源嫁接、合资人制度的外部计策伙伴开拓，对接政府平台，形成稳定的合伙模式，这种“高维层级”参与，以灵巧的互助模式，帮助城投及企业办理当下棘手问题，以稳定可持续的计策互助，建立资源壁垒。
降本增效：做事更多考虑委托方需求，代建行业要能洞察多方痛点，从控本钱、保品质、提效率等维度办理核心诉求，保障项目进度、本钱、安全与品质全优是委托方的基本需求。建立委托方驾驶舱、做事白皮书、做事质量体系干系等标准化做事指南，能够提升委托方的经营兑现度和做事体验感，数字化管理也将令全做事流程更为高效和透明。
在未来的市场竞争中，代建企业不仅须要具备坚实的实力和丰富的履历，还需持续创新业务模式、优化内部管理、提升做事质量，以灵巧应对市场竞争和政策变动所带来的多重寻衅。
