我看了下调规的内容，原来方案的约37万方商业，个中20.96万方改成了住宅，同时还要建筑一个社区综合做事中央和六班幼儿园。
地块现状图
调规之后整体培植规模不变，同时还将剩余的约17万方的商业体量。
在我印象中，这几块调规的地皮，该当是龙湖在2012年以42亿的总价打包拿下的，经由多年开拓之后剩下的几块商业地，其开拓进度一贯都是备受关注。
这次调规是好事还是坏事呢，本日我们就来谈论一下。
01.为何涌现商业过剩
提升逼格增加收入
早些年，每个去过喷鼻香港、纽约等一线城市的游客，都对那边高大上的商务区和鳞次栉比的写字楼所迷倒，这也影响了很多城市的方案理念：
想提升城市的逼格，就一定要建筑大量的CBD和商业
跟卖地皮修住宅这种一锤子买卖不同，写字楼和商业运营起来后，可以给当地贡献大量的就业和税收，细水长流绵绵不绝。
既能提升城市形象、又能拉动经济增长，何乐而不为？
因此我们可以看到，不管是北上广深还是各个地方的二线城市，每个新区都建筑了大量的商业，很多地方的城建水平已经不输国外大城市。
不过俗话说得好，步子迈的太大了，随意马虎扯到淡。
除了北上广深等一线城市外，绝大部分城市实在并没有那么多人口集聚力，也没有那么多公司可以入驻，大量的商业楼宇要么陷入空置，要么改为公寓一卖了之。
比较范例的便是天津的滨海新区，一口气方案了于家堡金融区、响螺湾商务区、泰达MSD等多个商务区，个中仅于家堡金融区商办方案体量便达到950万方，还号称：
“环球最大规模的金融商务区”
不过全体天津的人口也才1300多万，这么弘大的商业体量终极无法消化，贪大求洋的后果很快显现。
潮水褪去之后，这个区域留下了大片的歇工楼盘和闲置地块、修睦的商业楼宇也是空空荡荡，周边居民没得到任何好处，还遭成了大量的摧残浪费蹂躏。
02.重庆商业空置率
今年已超过20%
而咱们重庆的商业有没有过剩呢，实在也不遑多让。
近两年，重庆由于培植国际消费中央城市，各种购物中央和商业街层出不穷，每个区域都塞满了大大小小的商业，仅2023年便有约20个商业项目亮相。
据赢商网统计，仅2022年重庆存量商业便已达到1650万㎡，仅次于上海的2666万㎡，位列全国第二，加上2023年新开的100多万方商业，整体商业存量已达到约1900万方。
比如咱们重庆北区，就方案了江北嘴CBD、不雅观音桥商圈、照母山光电园、礼嘉商圈、汽博-宜奥商圈、中心公园商圈、蔡家自贸中央等大大小小十来个商圈。
单单一个中心公园便方案了360万方的商业体量，熬了三年的公园天街、吾悦广场、大悦城三家才刚刚缓过一口气，立时公园光环和鲁能商业又要加入战团……
根据第一太平戴维斯发布的报告显示，2024年第一季度重庆零售市场整体空置率已上涨至20.1%，在全国处于高位。
折算下来，便是约400万方的商业处于空置状态，是不是有点头皮发麻？
理解了当下重庆商业的基本情形后，我们再看看礼嘉。
03.礼嘉方案商务区
人口密度是硬伤
从方案上来讲，礼嘉一开始的方案格局是很高的：
首先，礼嘉商圈定位为国际商务旅游区、是未来重庆十大开拓片区和五大新兴商圈之一，是北部新区"二次创业"的主要载体。
在这块小小的半岛上，统共方案了10平方公里的礼嘉聪慧城、60万方的滨水商圈、8万方体育演艺中央、约1.5万方音乐艺术中央……
统共方案的商务商业体量为340万方，相称于再造3个不雅观音桥商圈！
不过空想很丰满，现实很骨感。
从舆图上我们可以看到，礼嘉半岛险些是被各种各样大大小小的商圈所包围，各个方向都会面临人口分流的问题，只有一个蔡家板块或许还能虹吸一下。
不过在中心公园商圈崛起之后，这点有限的人流也被分流了大半，乃至流向更远的照母山和汽博。
而在礼嘉天街附近，除了昱湖壹号、悠山郡、御景湖山等寥寥几个楼盘之外，大量的地皮还被方案成了公园，以及浩瀚的家当园区。
这样的方案环境当然很好，但也跟其他板块形成了割裂，更难聚拢人气。
一个比较直不雅观的案例，便是礼嘉天街的地铁出入通道。
礼嘉天街开业时，这个通道曾开了一些商铺，但这几年已经全部撤场了，紧张缘故原由便是来往礼嘉的人流量不足，商家运营不下去。
既然虹吸不了多少外区人口，那仅仅依赖本区域人口，能否撑起一个300多万方的商务商业体量呢？
小树去拍了几张礼嘉的航拍图，从中可以看到全体礼嘉基本都以低密度住宅为主，能集聚人口的高层都没得几栋，哪来那么多消费人口？
深入这里的街道，你就会创造这边的路面上行人寥寥，空间非常的开敞，实在这也是低密屋庐区比较正常的征象。
但人口密度低了之后，自然也不利于这边商业的人气。
比如这边交付已久的某有名大盘，仅有的几个社区门面到现在都招不起商，哪来的底气超越不雅观音桥？
如果在这个位置再修近40万方的商业，全体礼嘉的商业体量将逼近60万方，跟时期天街的体量都差不多了。
但是时期天街三公里半径内常住人口是70万，而礼嘉只有10来万人，根本不可能支撑如果大的商业体量。
因此，合理修正区域地皮方案，取消部分不切实际的商业方案，这才是礼嘉多次修正方案的核心缘故原由，也是一种尊重客不雅观现实的纠偏。
从网友们的评论来看，大家对此也是比较认可的。
末了，透过这份调规文件，我还看到了一个不一样的彩蛋。
04.彩蛋
如前所述，本次调规之后仍将剩余约17万方商业，它将作何用场呢？
据小树多方打听，这些商业地块将与调规后的住宅同步培植，打造一条滨水低密度商业街，礼嘉滨水商圈终于要正式兑现了。
据干系人士透露，龙湖内部已经将礼嘉商业作为一号工程在推动，未来礼嘉的商业将会依托龙塘湖水系和聪慧公园、打造一个与自然共生的低密商业，实现城园共融。
同时，连接照母山与礼嘉的星光大道北延伸段也将在玄月底正式通车，重新牌坊到礼嘉最快只要10分便可抵达，礼嘉板块的交通也进一步升级。
这个中秋节礼嘉天街人气还是很不错的，未来的礼嘉商圈仍旧有惊喜。
