进入4月份，北京景象转暖,财小新出来踩盘,颇有草木返青人欢畅之感。这次，财小新来到位于海淀区西北五环外的华润·幸福里润园项目。
发卖中央实景
项目间隔去年的热销楼盘——同样由华润操盘的海淀幸福里项目仅有4公里，同样位于海淀区的永丰板块。
幸福里润园地块为2021年北京第二批集中供地地块，位于海淀区西北旺镇街区永丰产业基地，由华润与首开联合体以44. 95亿元竞得，溢价率为6. 26%，后引入招商蛇口。
笔者创造，与海淀幸福里项目比较，幸福里润园的定位颇为不同，差异明显。
财小新测评
区位：★★★☆
交通：★★★
配套：★★★☆
户型：★★★★
园林：★★★★☆
装修：★★★★
综合评分：4.0分（满分5分）
项目信息
位置：海淀区永丰路与玉河路交叉口
容积率：1.5
户型：109m²三室两厅两卫
119 m²四室两厅两卫
147 m²四室两厅两卫
户数：740套（共计20栋）
均价：8.3万元/m²
物业费：7.2元/m²/月
车位费：可买可租，租用收费1.2万元/年；购买用度35万-38万元
交房标准：精装修，拎包入住
采暖：集中采暖+地暖+新风系统
交房韶光：2024年6月30日
01
低密度地块 打造刚需产品
在2021年,也是华润操盘的海淀·幸福里项目成为热销楼盘，其单价约为8.5万元/㎡旁边，产品以大户型为主，个中130m²以上的产品占60%以上，而100m²以下的户型占比约为28%。
项目沙盘
而今年入市的幸福里·润园间隔海淀·幸福里项目仅有4公里旁边，项目的容积率为1.5，此前很多业内人士都预测，项目可能会做成叠拼或以大户型为主的平层产品，但出乎猜想的是，项目定位明显带有刚需盘特色，在统共740套房源中，109m²的三居户型为419套，加上7套100m²户型，二者相加占比57.6%。
此外，项目还有194套119m²三居户型，而130m²以上的产品为147m²四居，仅有120套，占16.2%。
再参考到与幸福里润园项目相邻的中海·汇德里项目在同样1.5容积率的地块上，险些选择了相同的定位。这一不谋而合的选择，反响了去年下半年以来，北京市场与产品的新变革趋势。
今年市场上曾有传闻，说去年大火的海淀幸福里项目，购房者以中产为主，但后来有一些购房人由于事情被裁员等缘故原由导致收入骤降，无奈之下只能选择退房。
某有名开拓商在京项目营销卖力人对财小新表示，去年下半年以来，北京市场上涌现了“两头热、中间冷”的明显趋势。“详细来说便是刚需盘去化相比拟较快，豪宅市场也还行，而改进型产品去化相对慢一些。因此我以为幸福里润园和中海·汇德里的选择是对的。”
02
户型方正 装修可拎包入住
华润幸福里润园的户型有三种，分别为：109m²三室两厅两卫、119m²四室两厅两卫、147 m²四室两厅两卫。营销中央做了109m²户型以及147m²户型的样板间。
项目147㎡户型图
109 m²三居和119 m²四居户型格局相似，都采取了一厅两卧的三面朝南设计，客厅宽度也是较为实用的3.6米和4米面宽，寝室中有1个小于7 m²，其他房间的尺度是够用的。
户型实景
与汇德里项目比较，产品最大的差异还是在于其147㎡四居。汇德里的所有产品和本项目的其他产品都属于紧凑户型，知足刚需。而润园的147㎡四居户型则设计了面宽6.3米的宽大客厅，给人留下了深刻的印象，面对的客群也完备不同。
在户型设计上，入户门附近客卫，知足后疫情时期回家先清洁才安全的心里暗示和习气。109三居户型的厨房空间大，可达7.25㎡，采取U型布局，灶台以及操作台面知足改进需求，也是亮点之一。
而本次踩盘最让财小新感到惊喜的，是交付样板间的装修风格。样板间不涉及全装修标准+精装修包等繁复设计，直接所见即所得。壁布+麻将色深刻木纹包装，比较显档次。窄边黑框设计的厨卫门以及无主灯设计，比较当代。风格、配色都可接管，可以做到收房后拎包入住。
03
区域配套尚不敷 新居集中入市去化难
从地块本身情形来说,确实更适宜做高端产品：周边自然环境较好，居住密度低，道路交通畅通。但作为偏刚需的项目，其间隔轨道交通较远、商业配套不敷、教诲资源不完备的缺陷就暴露得比较明显。
财小新乘坐地铁13号线，于龙泽站下车，随后又乘坐公交大约20分钟才来到售楼处。而地铁16号线的永丰站，间隔项目的间隔大约为2.5公里，步辇儿大约须要半小时。在项目所在地附近，笔者看到目前周围还比较荒凉，干系配套举动步伐明显不敷。
项目区位图
项目区位的一大上风, 是其东面5公里有生命科学园区域，生命科学园及国家知识产权局坐落个中；而其东南方向5公里的中关村落软件园,则席卷了百度、遐想、华为、网易、腾讯、新浪、滴滴等大厂。
项目资料显示, 房源面向符合本市商品住房限购政策的家庭发卖，个中优先面向海淀区户籍或在海淀区事情的人群发卖，剩余房源向社会公开发卖。
据发卖先容，目前项目紧张的潜在购房者，以周围几个核心家当园区的员工为主。
与此同时，与幸福里润园项目相邻的中海·汇德里项目也正在售，房源同样优先面向海淀区户籍或在海淀区事情的人群发卖。幸福里润园共有740套房源，汇德里项目有844套房源，近1600套房源集中入市，在同一板块近身厮杀，从去年多个板块“三兄弟”、“两兄弟”集中入市的情形看，去化都相比拟较困难。再加上之前海淀幸福里项目的1800套房源目前仍有剩余，也处于同一板块，估量项目去化房源有一定难度。
文 | 于舒苒 编辑 | 刘狄
进入4月份，北京景象转暖,财小新出来踩盘,颇有草木返青人欢畅之感。这次，财小新来到位于海淀区西北五环外的华润·幸福里润园项目。
发卖中央实景
项目间隔去年的热销楼盘——同样由华润操盘的海淀幸福里项目仅有4公里，同样位于海淀区的永丰板块。
幸福里润园地块为2021年北京第二批集中供地地块，位于海淀区西北旺镇街区永丰产业基地，由华润与首开联合体以44. 95亿元竞得，溢价率为6. 26%，后引入招商蛇口。
笔者创造，与海淀幸福里项目比较，幸福里润园的定位颇为不同，差异明显。
财小新测评
区位：★★★☆
交通：★★★
配套：★★★☆
户型：★★★★
园林：★★★★☆
装修：★★★★
综合评分：4.0分（满分5分）
项目信息
位置：海淀区永丰路与玉河路交叉口
容积率：1.5
户型：109m²三室两厅两卫
119 m²四室两厅两卫
147 m²四室两厅两卫
户数：740套（共计20栋）
均价：8.3万元/m²
物业费：7.2元/m²/月
车位费：可买可租，租用收费1.2万元/年；购买用度35万-38万元
交房标准：精装修，拎包入住
采暖：集中采暖+地暖+新风系统
交房韶光：2024年6月30日
01
低密度地块 打造刚需产品
在2021年,也是华润操盘的海淀·幸福里项目成为热销楼盘，其单价约为8.5万元/㎡旁边，产品以大户型为主，个中130m²以上的产品占60%以上，而100m²以下的户型占比约为28%。
项目沙盘
而今年入市的幸福里·润园间隔海淀·幸福里项目仅有4公里旁边，项目的容积率为1.5，此前很多业内人士都预测，项目可能会做成叠拼或以大户型为主的平层产品，但出乎猜想的是，项目定位明显带有刚需盘特色，在统共740套房源中，109m²的三居户型为419套，加上7套100m²户型，二者相加占比57.6%。
此外，项目还有194套119m²三居户型，而130m²以上的产品为147m²四居，仅有120套，占16.2%。
再参考到与幸福里润园项目相邻的中海·汇德里项目在同样1.5容积率的地块上，险些选择了相同的定位。这一不谋而合的选择，反响了去年下半年以来，北京市场与产品的新变革趋势。
今年市场上曾有传闻，说去年大火的海淀幸福里项目，购房者以中产为主，但后来有一些购房人由于事情被裁员等缘故原由导致收入骤降，无奈之下只能选择退房。
某有名开拓商在京项目营销卖力人对财小新表示，去年下半年以来，北京市场上涌现了“两头热、中间冷”的明显趋势。“详细来说便是刚需盘去化相比拟较快，豪宅市场也还行，而改进型产品去化相对慢一些。因此我以为幸福里润园和中海·汇德里的选择是对的。”
02
户型方正 装修可拎包入住
华润幸福里润园的户型有三种，分别为：109m²三室两厅两卫、119m²四室两厅两卫、147 m²四室两厅两卫。营销中央做了109m²户型以及147m²户型的样板间。
项目147㎡户型图
109 m²三居和119 m²四居户型格局相似，都采取了一厅两卧的三面朝南设计，客厅宽度也是较为实用的3.6米和4米面宽，寝室中有1个小于7 m²，其他房间的尺度是够用的。
户型实景
与汇德里项目比较，产品最大的差异还是在于其147㎡四居。汇德里的所有产品和本项目的其他产品都属于紧凑户型，知足刚需。而润园的147㎡四居户型则设计了面宽6.3米的宽大客厅，给人留下了深刻的印象，面对的客群也完备不同。
在户型设计上，入户门附近客卫，知足后疫情时期回家先清洁才安全的心里暗示和习气。109三居户型的厨房空间大，可达7.25㎡，采取U型布局，灶台以及操作台面知足改进需求，也是亮点之一。
而本次踩盘最让财小新感到惊喜的，是交付样板间的装修风格。样板间不涉及全装修标准+精装修包等繁复设计，直接所见即所得。壁布+麻将色深刻木纹包装，比较显档次。窄边黑框设计的厨卫门以及无主灯设计，比较当代。风格、配色都可接管，可以做到收房后拎包入住。
03
区域配套尚不敷 新居集中入市去化难
从地块本身情形来说,确实更适宜做高端产品：周边自然环境较好，居住密度低，道路交通畅通。但作为偏刚需的项目，其间隔轨道交通较远、商业配套不敷、教诲资源不完备的缺陷就暴露得比较明显。
财小新乘坐地铁13号线，于龙泽站下车，随后又乘坐公交大约20分钟才来到售楼处。而地铁16号线的永丰站，间隔项目的间隔大约为2.5公里，步辇儿大约须要半小时。在项目所在地附近，笔者看到目前周围还比较荒凉，干系配套举动步伐明显不敷。
项目区位图
项目区位的一大上风, 是其东面5公里有生命科学园区域，生命科学园及国家知识产权局坐落个中；而其东南方向5公里的中关村落软件园,则席卷了百度、遐想、华为、网易、腾讯、新浪、滴滴等大厂。
项目资料显示, 房源面向符合本市商品住房限购政策的家庭发卖，个中优先面向海淀区户籍或在海淀区事情的人群发卖，剩余房源向社会公开发卖。
据发卖先容，目前项目紧张的潜在购房者，以周围几个核心家当园区的员工为主。
与此同时，与幸福里润园项目相邻的中海·汇德里项目也正在售，房源同样优先面向海淀区户籍或在海淀区事情的人群发卖。幸福里润园共有740套房源，汇德里项目有844套房源，近1600套房源集中入市，在同一板块近身厮杀，从去年多个板块“三兄弟”、“两兄弟”集中入市的情形看，去化都相比拟较困难。再加上之前海淀幸福里项目的1800套房源目前仍有剩余，也处于同一板块，估量项目去化房源有一定难度。
