作者 | 罗乾波
出品 | 波哥看楼市
3月20日下午，央企招商蛇口召开了2023年纪迹发布会，公布了去年的发卖及各项财务指标，并发布了自己对2024年的新思考和新布局，这个动作，在今年的市场上，是相比拟较早的一个案例。
其他的要么在债务上奔波、要么在组织架构和业务重组等方面殚精竭虑，彷佛少了一点招商蛇口的这般从容感，个中，营收微降+利润大增这一对指标就可以看出一斑。
据昨日新闻显示，在招商蛇口公布2023年年度报告中，整年实现业务收入1750.1亿元，同比-4.4%；实现归母净利润63.2亿元，同比+48.2%。
据波哥看楼市不雅观察：
个中，同比净增48.2%的归母利润指标，在详细的增幅上，可以亮瞎一众房企的眼睛了，这或许便是招商蛇口的一大底气吧，故而相对抢先发布了类似的公告。
比如，曾经有“利润王”之称的中海地产，去年归属股东净利润为134.9亿元，同比低落19.4%，在这个同比增长的数据上，不太好看。
其余，保利和华润等央企，在归母净利润的增幅这一指标上，同最近看都有所下滑，与招商蛇口差距较大，虽然，其他类似央企在发卖规模和总体净利润数额上比招商蛇口大和多，但通过这一增幅类指标的差异，也可以看出，各核心央企在经营计策和各详细实行层面策略等方面的不同——有的侧重行业规模和咖位、有的要逐步完善自己的全国化布局、有的更强调利润指标的代价等，各有侧重，异彩纷呈。
如上，在利润类干系核心指标上比较起来，在行业普遍性的增收不增利的大背景中，招商蛇口能达成这样的数据，是难能名贵的，也具有较强和范例的不雅观察代价，也可以推导出一些——诸如，房企到底如何有效去与时期趋势赛跑的破局之法。
时至今日，市场仍不才滑，1-3月份行业整体跌幅较大，曾经的小阳春，变成了一个倒春寒，阴霾重重。
加上最近的万科和金地等房企的债务风险风暴的警示等，大家都在重新思考自己在2024年的发展策略。
据波哥独家不雅观察：
自今年1月份后浩瀚央国企风起云涌的组织架构调度后，个人认为，自上述招商蛇口这个新布局模式出来后，很有可能会引发此类主流房企的年后第二波的干系变革。
由于，前一波组织架构和个别家当布局的优化等，基本都是基于去年发卖和发卖面积“双11万亿”指标下的思考，没有招商蛇口这么悲观，各自理论的根本大体同等。
但是，今年一季度立时就要过完了，而市场的迷雾还很浓重。
组织等方面的变革，能否有效应对第二、三和四季度的需求，目前谁也不敢去拍胸脯。
在昨天的招商蛇口的发布会上，他们是这样说的，可以参考一下：
“房企普遍面临发卖下行困境已是不争事实，于经营者而言正须要时候具备风险意识，过度乐不雅观每每随意马虎导致对形势错判，以及对风险低估。
蒋铁峰提及，面对新的行业形势，每一家房企都必须主动作出计策的转型和经营的及时调度，积极钻营企业的高质量发展。
朱文凯：一季度加起来，我相信市场上的表现是弱于去年。全体2024年的发卖能不能达到去年的量，我们还是保持不雅观望的态度。
我们还是希望全体发卖能够稳、定稳住，由于全体市场没有大的改进之前，经营性现金流和现金流是关键。对未来的展望，实际上抱有一种谨慎的态度。
全体来看，我们对房地产的长期的市场，认为基本的需求还是在的，只是构造的转换，由以前的普涨变成了改进性的为主。”
归纳起来便是五个方面：
——当下，有效严谨预判风险+保住自己的基本盘+对发卖规模谨慎不雅观望+长期看好市场+优化区域布局和产品构造。
也便是，首先要“行稳”，后面才有可能去“致远”。
直白一点，便是——活下去，才有可能活得好，否则免谈。
纵不雅观其发布会全文，在高度的以避险为核心的模式下，招商蛇口拉响了2024年有许多参考代价的发展警报！
波哥认为，尔后，招商蛇口这一新的不雅观察，将会逐步波及其他同行。
据波哥理解，在昨天下午的古迹发布会上，招商蛇口更多在强调提质增效的发展基调，包括重资产做精+轻资产做大+戒备债务风险等，详细到开拓业务、资产运营、城市做事板块各有详细指标哀求等。
实际上也可以用来佐证波哥上面的一些不雅观点和判断。
此外，在整体业务方案上，在开拓+轻资产+物业这个闭环体系中，昨天招商蛇口在发布会上，用了将近一半的韶光和口水，去强调和论证要重点强化轻资产这一个紧张方面，这个计策意图在其字里行间非常的明显，不知你读懂了没有？
譬如，据不雅观点网宣布，在昨天的新闻中提到：
“今年招商蛇口操持以投资牵引公司转型发展，详细到各业务，开拓业务即上述所提及的城市进一步聚焦，以销定投，精挑细选；资产运营业务已退定投，包括积极拓展保租房并申请保租房REITs；城市做事哀求物管业务做大做强规模，会展加快异地拓展，以及代建扩大业务规模。
与开拓业务比较，其他两大业务资产运营、城市做事于去年收入占比仅分别为3.39%、8.64%，但它们分别录得涨幅40.58%、14.37%，处于发展上升期。在古迹会上，蒋铁峰也明确提及，招商蛇口与其他房企最大的不同是，公司有“综合发展的上风”，涉足业态比较多。
分业务看，去年全口径资产运营收入66.91亿元，对应EBITDA为33亿元，同比涨跌幅分别为17.2%、8.6%；毛利率只有3.4%，紧张由于短期内新项目中开业经营处于造就期，折旧摊销较大，影响了资产运营毛利率水平。
而成熟运营期项目（开业三年及以上）对应EBITDA回报率约达6.24%，同比提升0.45个点。这些项目也成为蒋铁峰先容资产运营策略时的范例，他表示，资产运营要精雕细琢，须要非常专业的技能，也须要不断的积累。”
等等
这是什么意思？
其紧张内涵为——以终为始、倒推来严苛锁定自己各大板块业务的布局，谨小慎微，完备抛弃了以前的多巴胺。
而进入到另一个全新的时期了。
同时，全面来核阅目前行业的整体变革，波哥看楼市认为，招商蛇口的这一浩瀚的变革和调度，在家当内的整体架构上，具有更深的洞察力和示范性，已然跳出了行业其他同行近期的一些思考，有很强的标本代价。
你是否认同，与波哥无关。
趋势和时期、家当和个体等，都在不断连忙更迭，勇往直前，谁也阻挡不了，你能走多远，心和眼界已经决定了各自的边界，概莫能外，屡试不爽。
本日的文章，并非来为招商蛇口站台，作为第三方独立的专业机构和不雅观察平台，基于客不雅观事实，不粉饰、不媚颜，从更高的角度来不雅观察，一贯是我们团队的核心执业宗旨。
不以物喜，不以已悲，逝者如此夫，如此而已。
下面，再来大略回应一下本文的问题：
◢ 其一，大雪封山，央企也在苦闷
此时此境，民企到混改到国企和央企等，趋势的严重寒气，不断传导到海内地产各种不同主体中来，招商蛇口、华润置地和保利发展等，都在快速被时期的大趋势所裹挟。
时期的一粒灰尘，已经急剧变成了压在每一个个体头上的一座大山。
招商蛇口等，也无能为力，不再去讲那些不切实际的故事了。
这点，大家都能感同身受，无需多言。
波哥个人认为，招商蛇口的上述打法，在许多的细部层面涌现了一些不同于其他房企的想法，然而，一些业内朋友仍旧在以前的思维框架下，尚不甚敏感。
我们认为，某些蝴蝶振翅，可能就会快速导致某一区域的大风暴，这是自然界一大客不雅观征象。
同理，波哥个人以为，整体剖析海内地产的发展节奏等，招商蛇口的新打法，必将会惊动浩瀚的同行，大家可以拭目以待。
◢ 其二，代价回归，须要寻求新的增长点
首先，在哲学上的身心灵，和家当上的开拓、轻资产和物业等，殊途同归，都为不同层面的表征，大背景和大环境等，已经深度约束了某一范畴及个中干系个体的变革。
向外挥剑，已经剑碎魂失落，纷纭折戟沉沙，而不可得了。
国内外的地产，冰霜纷纭裹战衣，其空间越益有限和狭窄。
家当的代价曲线，在国际间的主流市场，基本趋同。
大起大落之地壳型征象，未来在主流国家基本不太会涌现了，波哥判断，这一点会延续很长的韶光，由于，房地产家当以前的浩瀚支撑条件，都被雨打风吹去了。
前述的招商蛇口的新思考，并非海内家当的大变革之下的思考和不雅观察，受国际间大趋势的干系制约非常的严重，而且，在环球性的大紧缩之下，招商集团等体系中的各大家当，必受国际间浩瀚趋势的影响。
有鉴于此，波哥看楼市剖析认为，上述招商蛇口的浩瀚新举措，不是一个大略的海内家傍边某一个央企的独家行为，其背后有更多的象征意义。
综上，招商蛇口在业务的说法上，实则有了一个比较大的变革——在守稳开拓的基本盘之外，今年会大力发展轻资产类业务。
按上述招商蛇口的核心说法，全国的家当规模10万亿能否守住不甚乐不雅观，毕竟一季度的指标大家都难以接管，二是，靠地产开拓这一主流业务来提振各大主要财务指标，来书写今年整年古迹的可能性，只有四分之三的机会了，至于招商蛇口昨天所讲的前低后高的局势，是否会涌现，只是希望，大家都没底，万科和金地等，今年是其一个偿债高峰期，个中的变革必将会极大影响行业内第2-4季度的收成，4-12月份能否走高，只能且行且不雅观察。
再者，招商蛇口这一新的计策的生发，还是基于去年10万亿规模下的思考，还是有一点的乐不雅观性在里面，留了一定的水分在里面。
何以见得？
去年整年，在发卖额和面积两大指标上，都在11万亿多一点的数据上，个中，有一个细节值得一提的是，2021到2023年之间，因疫情等压制的须要，基本在去年已经开释完毕了，各个房企才取得了去年的那些规模上的成绩，可是在归母经净利润增幅方面都比较丢脸。
这解释了什么？
据波哥看楼市剖析，这充分表明了，纯挚依托开拓业务为核心的家当发展模式，其能效越来越低了，如果仍旧蒙眼狂奔，必将涌现如去年保利的局势——增收之下并不增利之弊端。
其余，据波哥看楼市独家不雅观察，在今年的各大主流房企的计策调度上来剖析，春节前后已经涌现了一个十分光鲜的特点：
开拓业务方面，守住各区域的基本盘可以及格，增长10%旁边就可成为精良和模范，可是太难了，例如，大家都在把优质资源倾注到一二线城市、京沪和华东区等地，必将导致这些区域的竞争趋向白热化，也将严重磨练每一个房企及其区域高管的能力等。
也即，在区域层面，大家的空间在日益缩减，不得不去探求其他有效家当的补缺和加持。
故而，招商蛇口也没有什么腾挪空间了，在三大板块业务之中，已经发出了要靠“二哥”轻资产类业务来提振今年古迹的构想，而且在轻资产的全构造体系里旁边妥善的安排，未来在海内的轻资产领域，在浩瀚大佬的拼杀下，刺刀见红和鸡犬之声相闻等，一定韶光内，必将成为海内房地产界的一大变革特色——开拓基本固定，物业代价不才行，商管和资管等轻资产的动能在不断强化，波哥剖析，未来3-5年这个周期内，轻资产化程度的高低及其干系代价会越来越凸显出来，而成为新周期下的其余一个定海神针。
近期的融创和金科都进入了代建领域，以及万达王健林也开始布局租赁保障房领域了等，更不必说绿城管理在代建领域的能量了。
重仓轻资产和架设第二重大的家当管道，招商蛇口，其议事日程来越越快了，昨天下午，基本上已经明牌了。
其他房企或老板，如果还看不懂，你身上的去世气必将日益愈加浓重，难以例外。
写在末了：
整体和全面来剖析，据波哥看楼市独家不雅观察，昨日下午，招商蛇口的古迹发布会，其思考深度发生了两个大的变革——大趋势层面谨小慎微+中间业务层面另有思考，波哥认为，尤其在海内的三大业务层面，在“轻资产”层面，其主见和意图更加的清晰可见，已经超越了许多的同行，做到了旗帜光鲜的表达。
不再像某些同行那样似是而非般去装B了，基于客不雅观，重点要在地面竞争中，获取新的可持久的竞争上风等，已经成为核心央企招商蛇口2024和未来的一大发展要略。
以是，波哥以为，在当下，上述招商蛇口的思想及行为，有很多的层层剥笋的样本内涵，如果，只是在某一方面来摸象，你也走不了多远，这是一定。
在近期，各种天花乱坠的宣布及其干系的说辞中，不是不认同这些主流媒体的宣布，只是以为些所谓的“主流”宣布，并没有把自己的核心担当和义务弘扬出来，很多人都变成了成本的舔狗，公正公道和不偏不移的专业风骨越来越少了。
以是，近几年来，部分所谓的官媒，其浩瀚的宣布和辞吐，不断被浩瀚民众所质疑等，不是一个大略的征象了。
个中的现实案例比较多，大家可以自行去查证。
但是，波哥和大家一样，只相信——天理昭昭之下，雄浑的阳光必将破除统统的阴霾，不然，这个天下阴臭密布，早就不存在了，必成蛆虫拱涌和蝇苍乱飞只之衰败镜像。
也不可能有本日的这篇文章了。
古人云，“勿以善小而不为，勿以恶小而为之。”
透过上述招商蛇口的业绩，再深度俯不雅观近年来业内的统统变革等，房企间一枝一叶的变革都牵扯浩瀚，绝不是不同表面上那些粗浅的反响吧，特殊是在当下这个分外的时候。
眼界不同、深度不同，各有千秋。
事实上，个中的启迪浩瀚，将依据各自的本底认识而涌现很大的分野。
毛之纷繁，髓之同一，各有其妙，亦各有其要略。
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