均匀竞拍30轮以上、整体溢价率19.1%，杭州首场土拍高热。
◎ 文/ 谢杨春、吴嘉茗
2月27日，杭州进行了2024年挂牌地块的首批集中出让，本次杭州诚意满满地拿出了7宗优质宅地，土拍高热的结果也在猜想之中。7宗地块的成交总金额为111.6亿元，整体溢价率达到19.1%，个中有6宗地块溢价率超过此前“限地价”15%的上限。
杭州依旧是民企争夺的主沙场，本地房企拿地踊跃，经办个中5宗地块，西湖房地产、滨江各有2宗地块入袋（滨江个中1宗地以联合体形式竞得），绿城则竞得关注度较高的三里亭地块。
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7宗地块均有“火爆”潜质多宗周边均有“网红”项目
作为2024年以来杭州首次挂牌，本次挂牌地块总量为7宗、供应总建面42.5万平方米，供应体量并不大，但地块的质量上乘，给杭州土拍带来“开门红”：从区域分布看，上城区2宗、萧山区2宗、钱塘区、拱墅区以及余杭区各1宗，从市区到相对偏远的区域均有分布。
此外，本次出让的多宗地块周边均有多人摇号、乃至千人摇号的火热项目，板块代价已经得到市场充分验证，且出让地块的发卖限价与这些摇号项目也基本保持同等，未来热销是大概率事宜。而位于上城区的两宗地，更是周边处于新居断供状态，二手房发卖价格已经高于地块的发卖限价，因此新居项目在价格上风明显的条件下，未来或将仍坚持一房难求的局势。
总体来说本次挂牌的7宗地块未来发卖预期都较好，但由于已经取消了地价上限，因此房企须要自行理性掌握地皮本钱，平衡拿地与盈利的空间。
据不完备统计，本次土拍的参拍情形也较为踊跃，有三宗地块的参拍房企在10家及以上，城东新城地块和拱墅区新天地地块的参拍房企数量更是多达15家、14家，而参拍最少的余杭区高铁新城地块也有6家房企参拍。
从房企角度来看，绿城、建发和招商参与了全部地块的竞拍，滨江、建杭参拍地块幅数也达到6宗，央国企和本地房企对付补充优质土储的积极性可见一斑，也印证了企业对付杭州优质地块的前景看高一线。
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均匀竞拍30轮以上、整体溢价率19.1%首场土拍高热与理性并存
在7宗优质地块的“加持”下，杭州新年的首场土拍展现了超高热度，在目前整体平淡的地皮市场中表现颇为亮眼：7宗地块均匀竞拍轮次达到31轮，个中上城区城东新城地块和拱墅区新天地地块分别竞拍了44轮和38轮，是本次土拍中竞拍轮次最多的地块；本次土拍取消了地皮限价后，均匀溢价率达到19.1%，有6宗地块的溢价率都超过15%，其余1宗地块溢价率也由13.7%。
一方面印证了本次供应地块的质量较优，可以猜想的是如果土拍限价仍未放开，本次将产生较多摇号地块；另一方面来看，虽然6宗地块溢价率超过15%，但超出的幅度不高，在有发卖限价的情形下，房企保持了相对理性的态度。
与前几年杭州整体溢价率和楼板价比拟来看，本次杭州土拍的溢价率水平高于2021年均匀溢价率1.5个百分点，更是分别赶过2022年和2023年的均匀溢价率13个百分点和10个百分点。本次土拍整体的高热，既有地块本身较为优质的影响，也表示了企业对付杭州市场依然有较高的认可度。
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发卖限价坚持稳定成交地块均匀地房比为0.68杭州本次出让的7宗地块中有6宗依然存在发卖限价，比拟周边在售项目或二手房价来看，本次地块的发卖限价与周边在售项目均价差别不大，意在保持市场稳定的运行:例如拱墅区新天地地块发卖限价47000元/平方米（含装修），周边棠前嘉悦府等项目的发卖均价显示也在47000-48000元/平方米范围内，萧山科技城两宗地块、余杭区高铁新城地块发卖限价也都表现为与周边项目售价持平；上城区的两宗宅地周边暂无在售项目，但是比拟二手房售价来看，本次地块的发卖限价远低于周边的二手房价，存在明显的价格倒挂，可以预见到开盘将热销乃至摇号。
由于本次土拍无地价限定，在多家房企踊跃参拍之下，有发卖限价的6宗地块均拍出了高于15%的溢价率，相应地盈利空间遭到一定程度的压缩：6宗地块的均匀地价房价比为0.68，地皮本钱占比例较高，均匀房价地价差为12235元/平方米，盈利空间也较为有限。例如最热门的城东新城地块，由滨江以24.44%溢价率竞得，均匀楼板价36240元/平方米，但地块的发卖限价（含装修）为46500元/平方米，毛坯发卖限价仅42000元/平方米，鉴于滨江在杭州已经形成规模化经营，控本钱能力、运营能力较优，操盘难度并不大。
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“拼硬实力”下民企斩获5宗地拿地金额占比高达68%杭州作为目前为数不多的民企依然生动在土拍市场的城市，本次土拍的结果也不虞外，在本次拿地从“摇号冒死运运限”重归“拼资金实力”的根本上，民企持续强势拿地，7宗地块中有5宗由民企竞得，民企拿地金额达到76亿元，占比达到68%，西湖房地产、滨江各有2宗地入袋，此外本土民企兴耀、海威也各竞得1宗地块。其余杭州另一龙头房企绿城竞得关注度较高的三里亭地块，成交金额19.3亿元，溢价率17.7%；华润&滨江&西站枢纽联合体竞得余杭区西站新城地块，成交金额16.2亿元，溢价率16.65%。总体来看，杭州的民企有较强的补仓需求，尤其新年伊始各房企的投资额度较为充足，结合本次土拍的地块质量较优，民企在本次土拍中仍有出色表现。
总体来看，杭州年后的首次土拍热度较高：7宗地块均高溢价成交，整体溢价率达到19.1%，而民企依然是杭州地皮市场的中坚力量，民企经办5宗地块且拿地金额占总金额的68%。杭州土拍能够保持较高热度，最主要的缘故原由是本次供应地皮保持了2023年的供地策略，以较为优质的地块刺激房企拿地的积极性；而另一方面也表示了房企对杭州市场的整体肯定，以及对付优质地块，大部分资金实力能够支撑的房企，都有积极的补仓需求。
