我们去踩广州大道中新地块的时候，一起把明日亲地块也摸清楚了。
项目命名为西苑雅居。
位置在这↓
由于和阁下的君汇世家为同一开拓商，也被称为君汇世家二期。
这块地蛮故意思，早些年是广州大道北5号大院。
2020年前后，明日亲控股进场清拆，逐渐拆成了如今的净地。
虽然，开工韶光是2023年，操持在2025年中期落成。
实际上，西苑雅居在清拆完后，一贯没怎么施工，这个竣工日期听听得了。
地块内部放了很多台机器，但全然不见上工。
住在工地的工人见告我们，“这里不动良久了，如果想着卖，最少要等一段韶光。”
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西苑雅居之以是引起我们关注，是由于它资源真的拉满，属于老天爷赏饭吃。
对面是天河老中央的圣丰索菲特酒店，懂的都懂。
阁下是卖宾利和豪车的广场，拐个弯是天河路商圈，背靠广州动物园，南边还有医院。
从稀缺性来说，西苑雅居是全体广州间隔体育中央、天河城最近的新盘。
这，很难不心动。
更主要的是，东风东路小学明日亲校区，就在西苑雅居南面，走路5分钟就能到。
这个学位质量，太能打了。
2022和2024年，西苑雅居所在的5号大院前身，在登记范围内。
不过，2023年却不在行列中，能不能读，要看每一年的官方文件。
硬伤是不靠近地铁站，但这里市中央四通八达，对付地铁需求不大，定位也是大户型改进/豪宅。
同时，比起越秀内部新盘，它的区位更靠近天河，城市界面和交通更新一点，居住舒适度会更好。
这么好的资源，开拓商不可能不动心，虽然没动工但也在积极调规。
这两版方案下来，紧张有两个变革。
·原来的11层高层商业楼，变成了3栋5层的独栋商业楼。
有可能会做商办大平层，或是叠墅。
·如果正常开建，将会是越秀少有的新规后产品。
西苑雅居原来准备卖140㎡、142㎡和166㎡的大平层。
在方案调度后，产品该当也会做出变革，或许会往更大户型靠拢。
搭配上可能的商办大平层和叠墅，虽然定位都比较高端，但由于叠墅的稀缺性，价差会拉的很大。
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那么，西苑雅居能卖什么价？
首先，阁下楼龄较新的君汇世家，7月卖了两套单价在9.1-9.3万/平。
市场挂牌价在10万/平旁边。
其次，以越秀新盘的稀缺情形，新居每每会拉出二手房价格一段间隔。
比如说阁下的四季奕居，2020年旁边开盘的时候，均价10万/平。
看上去很笋，实际上，四季奕居还哀求全款。
一下子，能取出过千万的现金，身家和流水没有近一个小目标，都有点难度的。
最变态的是，只管哀求很高，但卖的不错。
除了大平层外，还珍藏了十来套别墅没卖，真正稀缺的好东西，和西苑雅居情形有点类似。
两者相距不敷350米，作为广州大道旁的越秀新居，有着老三区的学籍和资源，却同时拥有越秀+天河的配套。
城市界面相对较新，由于与珠江新城/天河路交界，整体景不雅观要好很多。
比如说，即将出让的广州大道中地块，高层能望珠江新城。
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这种项目有自己独立的客群，并乐意为此买单，可以为了留在真正的核心区，取出更多的银子。
但是，今时不同昔日，过往市区缺少新盘，千万预算不太好挑到得当新楼盘。
现如今，单价8-10万，总预算1000-1200万，可以选大境、天瑞、不雅观樾、越天和，都是新规后产品，更好的居住环境，也是很不错的书包。
单价10-12万，预算1500万+的，琶洲南TOD、保利华创都荟天珺都没问题。
换句话说，在改进豪宅价位段，越秀的上风不明显，市场买单的人变少了，大家都在卷配套、卷产品、卷性价比。
这批预算千万的用户，总体哀求会比较高，不单单是区位，还哀求生活质量、环境等等，这就导致想买的买不起，买得起的看不上。
由于新盘较少，好产品稀缺，越秀的预期和要价都特殊高，定位普遍高端。
说白了，越秀不赚普通买家的钱，没有8位数预算，很难买到好房。
作为行政中央，广州教诲、医疗资源最密集的区域，繁华、热闹，有烟火气，越秀当然有这种喊出高价的底气。
而且，这批新居，拿地本钱每每不高（除了个别盘），加上货量少，大家都不急卖。
公园前·君熙府，本来预期吹风10万，结果开盘直接6字头起。
广州前地王，广州城投·东园私邸均价12-18万，验资500全能力看样板房。
现如今，也涌现了单价10万内的特价房。
越秀新盘，一样平常有几个特点，盘子较小、密度不低，是那种精细feel的盘，但周边老屋子景不雅观随意马虎分分钟把这种高端范打回原形。
这是一种难以愈合的割裂感。
此外，随着广州批发名校，虽然越秀仍有本部校区的上风，但教诲上风也逐渐被追上来了。
看看东风广场和东风东路的跌幅吧，一年跌了有15%-30%。
一个顶级学位的代价，认可度还是在，但乐意为此花费巨款的人越来越少了。
不少项目应势推出特价房，也是根据市场反馈做出的调度。
末了，如果对越秀新居感兴趣，有什么想聊的，添加小C聊聊。
