新年伊始，“别人家的小区”向业主们发红包的，引发网友关注。
2023年12月30日，杭州萧山区通惠江南名府小区（简称江南名府），业委会在小区门口摆桌发红包，每户业主领200元。不远处，一条赤色横幅高悬，上面写着“集体收益大家共享”。
“到元旦，给业主们分红便是希望喜庆一点，虽然200块钱不多，但新年拿到红包也代表一个好的寓意。”2024年1月4日，江南名府业委会成员许薇见告南方周末，这也是第一届业委会为往后事情顺利开展做的铺垫。
江南名府第一届业委会正式成立于2023年2月。5位核心成员通过自发报名、社区筛选、业主投票决出。他们是一群以90后为主的年轻人，有创业的老板、在企业上班的职员、媒体人，以及停息事情待产的孕妇。
江南名府业委会副主任吕俊兵见告南方周末，业委会成立后的第一件大事，是就续聘物业与物业公司进行多次会谈，收回本属于业主的小区经营性收益，这也是这次集体收益分红的来源。
业委会与物业的博弈
“我们都很年轻，谁都没有做过业委会的事情。”吕俊兵说，为了物业续聘事宜，这套毫无小区管理履历的新班子，专门去附近小区取经。
江南名府位于杭州市萧山新城区，竣工于2020年，总占地面积31600平方米，共计房屋818户，市场价在4万元/平方米旁边，属于滨江较新的中高档小区，周边教诲资源丰富。
开拓商在2020年11月完成交付。在此之前，开拓商就通过约请招标的办法，选聘滨江物业为江南名府供应前期物业做事。双方于2018年2月8日签订的江南名府前期物业做事条约规定，条约期限为在小区交付起至2023年12月31日止（即小区交付利用满三年）。在期限未满情形下，一旦业委会与业主大会表决签订新的物业做事条约，就意味着前期条约终止。
“也便是说，只要业委会成立了，他们召开业主大会，我们（物业做事）就不属于前期了，条约到期。”卖力江南名府物业做事的方晖（化名）见告南方周末。
“这便是一场博弈。”谈及业委会与物业的会谈经历，许薇感慨道。自2023年5月开始，双方就续聘问题会谈多次，会谈焦点紧张在于物业费和小区共有经营性收入分成比例。
业委会首先提出，提高做事质量的根本上，降落物业用度。原条约规定的物业费为3.2元/月·平方米，外加公共能耗费0.6元/月·平方米，个中公共能耗费做到多退少补；其余，物业要将经营性收入的管理权归还给业委会，且提高个中业主们的分成。
前期物业做事条约显示，属于全体业主共有的物业管理经营用房、业主共有的停车场、公用举动步伐设备等各项经营所的收益的25%作为物业管理用度，别的与业主五五分成。即物业占比62.5%，业主获益占比37.5%。业主获益的四成，终极也交由物业作为公共举动步伐设备的维修资金保管。
在业委会看来，本属于全体业主的集体经营收益被物业占了大半，“比较霸王条款”。业委会提出了新的物业续聘任求，哀求店面出租所得利益全部归业主所有，不与物业分成；别的包括停车场与电梯广告等公共收益与物业八二分成，业主占收益八成。
“业委会态度武断，要把属于业主的利益争回来，否则就不续聘，我们也有联系到其他物业咨询价格。”许薇说，双方多次交手，每次会谈会耗费两三个小时，神色都不好看，每每陷入沉默，“前几次谈的都不欢而散，物业的人就说下次聊，他们回公司申报请示等等”。
吕俊兵认为，主动权本就握在业委会手上，“业主们本来对小区物业做事也不是特殊满意，要争取物业让出更多利益”。南方周末采访多位江南名府小区业主获悉，滨江物业在当地有较大有名度，属于小区卖点之一。于是就续聘问题，小区业主有人由于做事质量有所低落支持换物业公司，也有投资客在业主群里公开反对换物业公司。
实在，业委会一贯没有联系到更得当的物业企业。业委会成员陆意直言，“我们心里也做好最坏的打算了，如果没有续聘成功，其他比较大的物业公司都不接手，那就用小公司过渡，等一两年再根据实际情形换（物业）。”纵然是这样，几位没有履历的业委会成员心里也没底，他们的最优选，还是滨江物业以利益让步的办法续聘。“我们跟物业没有谈得很僵，毕竟也有50%几率的续聘成功，往后还得互助，没必要撕破脸。”许薇说。
另一边，江南名府物业卖力人方晖陷入两难，他不想让步。“这个项目体量小，现在每年景本也高，两百多万（本钱）肯定是有的，利润肯定是低的。”但失落去这个项目，他也不甘心，“我肯定也担心（不续聘），无论是哪一个物业做事企业，丢盘便是丢面子。”
坚持原条约中“包干制”的诉求碰钉子后，物业开始靠近业委会的哀求，考试测验找一个折上钩划，“我们想五五分成，他们想二八分成，那就逐步往中间靠拢。”谈起是否难堪，方晖笑笑，“这个怎么说呢，他们为了小区全体业主利益，也能理解。”
在两边都有互助意向的条件下，三个月下来，双方经历了四轮会谈。2023年8月20日，就续聘物业召开的末了一次漫谈会上，物业终极对部分条件做出让步：物业费仍保持3.2元/月·平方米，但应业委会哀求，针对0.6元/月·平方米能耗费将多退少补；此外，经营性收入分成比例进行调度，店面租金全部交由业委会自管，物业仅收取管理费；别的像停车费、电梯广告等共有经营收益，物业与业委会四六分成。
2023年9月18日，业委会与物业的核定版条约在"大众年夜众号“江南名府我的家”进行公示。后在年底的业主大会上，小区业主们共同投票，正式通过续聘决议。
2023年12月30日，杭州，江南名府小区业主分红现场。受访者供图
年轻人的小区管理
按前期条约规定，条约终止时，物业要将所有属于全体业主的财物及时完全地移交给业委会，加之业委会过去半年自主经营的店面收益，账面上一时有了一百余万元小区经营性收益。
这笔钱要怎么办？业委会想到了分红。业委会成员此前上网浏览类似案例，创造业委会直接给业主分钱的案例较少，大多是发米面油。他们考虑，为避免有业主狐疑物品的代价，索性直接分钱，针对规定韶光内不领的业主，可以将其相应资金转入物业公司账户，抵扣该户物业费。
南方周末查询创造，除发米面油等物品分红外，通过发红包分红的形式已然成为一种新潮。2023年11月4日，浙江宁波鄞州紫郡小区业委会将200多万元公共收益用于分红，涉及小区住宅及商铺上百家，户主们可分到226元至1996元不等的红包；另有湖南长沙翡翠花园小区业委会于2024年1月8日发布迎新年红包福利发放关照，业委会对小区内2069户业主发放41.38万元小区共有收益，每户业主可以领200元红包。
业委会决定发红包分红后，按什么标准分红，也须要搜聚业主们赞许。在2023年12月3日的江南名府业主大会上，业委会推出两种分红方案，一种因此每户200元的形式分红，一种因此约2元/平方米的形式分红，前者被多数业主投票通过。
分红那天，有业主问业委会成员，为什么不把钱留起来作为维修基金。陆意见告南方周末，这也是此前社区的想法。“分红前，社区也不建议分红，他们希望小区故意识地把经营性收益存到维修基金里面。（社区认为）我们小区比较新，等小区老化的时候须要维修，钱不足怎么来?找业主平摊取出来吗？”
吕俊兵算了一笔账，认为业委会账上的钱少额分红，暂时不会影响后续维修所需。“我们账上有一百万，每户分200，那么815户便是16万出头，只分出去一小部分，还在账上大部分，也是为担保往后的公共举动步伐的运行。”
吕俊兵知道，在这个中高档小区内，每户分红200元的数额并不大。“分红的紧张缘故原由是，希望所有业主张识到，全体小区的收益都是归我们业主所有，我们该当积极主动地参与到小区培植里来，同心协力把这个小区管理好。”
据业主们先容，江南名府小区的业主有不少是“新杭州人”（外地人落户到杭州），整体偏年轻，属于刚需型入住。一位业主剖析，小区附近的互联网公司不少，“也有一些网红、个人淘宝创业者，以是年轻人比较集中”。
年轻的业主，表达欲兴旺。业委会提倡业主们为小区发展建言献策，多次召开业主座谈会，面向小区招募“智囊团”、志愿者，建起一些微信互换群，供业主们互换谈论，表达见地。由此，更多热心业主参与到小区培植当中。
在过去的一次消防施工项目上，业委会就请从事消防事情的业主到场出谋划策；在物业续聘方面，业委会也请做状师的业主参加漫谈会，核对互助细则是否有误。针对物业的做事，业委会启用考察制度，考察不及格就倒扣物业在小区经营性收入中的分成。而是否及格，取决于业主们的反馈。
“我们小区比较联络。”许薇见告南方周末，过去两年，年轻的业委会和小区业主一起同心协力，推动多项事情完成。据她讲述，2022年5月，小区北面忽然多出来一架旗子暗记铁塔，但没有干系公示信息，且并非用于小区做事；业主们担心辐射，也以为外立面外不雅观不好看，于是“联名投诉，一直拨打12345（市长热线）”。
终极，铁塔培植暂缓。2023年2月，业委会、物业多次代表小区业主联系街道办，希望尽快完成铁塔迁居。同年8月，小区北侧的铁塔被拆除。
此外，江南名府临近铁路，在高铁噪音、铁路附近空地绿化等方面，业委会多次召开磋商会议，与街道、业主进行协商，磋商办理方案。
2023年年底，一位业主创造，开始有人来小区清理外墙面了，“前两年都没有的”。他说，这有赖于业委会对物业提出的哀求，“业委会的成立对物业有一定的监督浸染，也能够为业主争取到更多利益”。另一位业主也称，“业委会成立后，有人管事情、推进事情了”。
如今，续聘物业的事情已经办理，下一步，业委会的目标是实现小区“阳台封包”。许薇先容，由于临近高铁，多位业主反馈小区原设计的“半包”阳台应改为“全包”，以达到隔音和防尘效果。
“这也是成立业委会很主要的一件事，很多业主想着业委会成立之后，只要业主大会上有2/3的人赞许，就可以实现集体封包阳台，以是大家都挺积极的。”许薇说，目前就干系方案正在搜聚小区全体业主的见地。
南方周末 郑丹 南方周末演习生 吴珮如
责编 谭畅
