一
改造范围
花都区三东村落（含罗仙村落八经济互助社）旧村落全面改造项目（一期）位于花都区城区北部，东至三东村落与平西村落交界现状山体，西至凤凰北路，北至罗仙村落八经济互助社范围，南至平石路。
项目地块已列入《广州市2023年城市更新年度操持（第一批）》。根据《地皮勘测定界技能报告书》（案号：2023CH44011418），改造范围总用地面积32.8341公顷。
二
基本情形
（一）人口户籍情形
改造范围均为三东村落物业范围，未涉及村落居。
（二）地皮和房屋现状
改造范围内现状总建筑面积为17.82万平方米，个中集体物业17.03万平方米（含2009年12月31日之前建成、有合法证明但无明确证载或批准建筑面积的 建筑面积15.57万平方米，2009年12月31日后培植、有合法证明但无明确证载或批准建筑面积的建筑面积0.04万平方米，2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积1.41万平方米），国有物业0.79万平方米。
改造范围内不涉及各层级的历史文化遗产保护工具。
（三）留用地情形
改造范围内不涉及已落实历史留用地、挂账或预支留用地指标兑现。
（四）标图建库情形
改造范围内现状培植用地已完成“三旧”改造标图建库范围面积共32.1777公顷（标图建库图斑编号分别为44011403745、44011403754、44011400390、44011401175）。
用地方案图
三
改造主体和改造模式
赞许该项目采纳全面改造模式，以广州市花都区花城街三东村落经济联合社、广州市花都区花城街罗仙村落八经济互助社为改造主体，以互助改造办法开展履行更新改造。
改造范围内的集体地皮按规定转为国有地皮；融资地块8.1930公顷（净用地），由村落集体经济组织申请协议出让给村落集体经济组织与市场主体组成的互助企业进行开拓培植。
四
复建安置面积和改造本钱
（一）复建安置面积
1.改造拆除集体物业17.03万平方米（含2009年12月31日之前建成、有合法证明但无明确证载或批准建筑面积的建筑面积15.57万平方米，2009年12月31日后培植、有合法证明但无明确证载或批准建筑面积的建筑面积0.04万平方米，2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积1.41万平方米）；拆除国有物业0.79万平方米。
2.复建安置区建筑面积为16.26万平方米，全部为集体物业复建量。
一期改造范围示意图
（二）改造本钱
1.改造本钱为22.5940亿元，包括前期用度0.1779亿元，拆迁用度4.8940亿元，复建用度9.6479亿元，其他用度（整合周边地块用度）0.9128亿元，其他用度（不良地质处理用度、园地环境调查及风险评估和污染园地土壤修复用度、地皮农转用用度）1.0805亿元，不可预见费0.8357亿元（紧张用于安置补偿过程中实际安置协议签订、风险评估、其他专题评估、集体经济物业租赁条约提前解约、停业丢失补偿等未计入改造本钱的用度），拆迁褒奖0.5265亿元，融资地块协议出让地皮利用权测算地皮出让金4.5188亿元。
2.改造本钱扣除前期用度、其他用度（不良地质处理用度、园地环境调查及风险评估和污染园地土壤修复用度、地皮农转用用度）、融资地块协议出让地皮利用权测算地皮出让金，计得复建安置资金16.8168亿元，该用度应按照《广州市旧村落落全面改造项目复建安置资金监管办法》（穗建规字〔2020〕21号）的哀求及区的干系规定纳入监管。
3.如实际改造本钱超出22.5940亿元，改造履行主体需自主筹集办理超出部分的资金，政府不再安排融资面积。
4.改造范围内平石路（凤凰北路-儿童公园路口段）由政府推进履行，干系用度由政府各部门积极争取多渠道筹集办理，不纳入改造本钱。
5.本项目融资地块产生的融资收入须保障本项目的复建安置及配套举动步伐培植。
五
融资楼面地价和融资面积及剩余面积分配
（一）根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价（包含公共做事举动步伐）为7546元/平方米，融资商业楼面地价为13137元/平方米（上述地价已考虑旧村落落改造综称身分，包含应补缴的地皮出让金）。
（二）融资地块的地皮出让金，按地皮方案用地市场评估价的20%计收，详细计收时点及金额由方案和自然资源部门核定。
（三）融资区打算容积率建筑面积为28.90万平方米，个中住宅24.77万平方米，商业1.40万平方米，公共做事举动步伐2.73万平方米。
（四）项目建新范围内方案总建筑面积51.53万平方米，村落复建安置、融资用地总建筑面积共45.16万平方米，超出融资纯住宅11%的公共做事举动步伐2.06万平方米，预留部分（用于本项目二、三等期改造，不属于方案节余）建筑面积4.31万平方米。
六
履行规模
改造范围总用地面积32.8341公顷，个中，建新范围用地面积27.1017公顷。建新范围外预留地块5.7323公顷，用于本项目二、三等期改造。
项目建新范围净用地面积17.5231公顷，方案打算容积率总建筑面积51.53万平方米，综合毛容积率1.9，均匀容积率2.9，改造方案分为复建安置区、融资区、公益性用地区和预留地块（不属于方案节余），紧张方案指标如下：
（一）复建安置区
方案复建村落集体物业净用地4.0792公顷，用地性子为商业商务用地（B1B2），打算容积率建筑面积16.26万平方米，均匀净容积率4.0。
（二）融资区
融资区净用地8.1930公顷，用地性子为商住用地（RB），打算容积率总建筑面积28.07万平方米（含公建配套面积1.89万平方米），均匀净容积率3.4。
（三）公益性用地区
公益性用地区总用地13.7531公顷，净用地面积4.1745公顷，建筑面积2.89万平方米。个中，中小学用地面积3.3297公顷（方案为36班九年制学校），建筑面积1.80万平方米；供应举动步伐用地面积0.8448公顷（方案为220kV变电站），建筑面积1.09万平方米；防护绿地面积0.3076公顷；道路面积9.2710公顷。
（四）预留地块
赞许将不需用于融资的用地1.0764公顷作为预留地块（不属于方案节余），净容积率4.0，打算容积率总建筑面积4.31万平方米。该部分建筑面积用于三东村落（含罗仙村落八经济互助社）旧村落全面改造项目二、三等期改造。
七
改造范围内公共做事举动步伐处置
改造范围内学校、幼儿园、社区卫生做事站、社区管理公共中央、社区做事站、文化室等公共做事举动步伐，公共厕所、垃圾网络站等市政公用举动步伐，改造主体应该在履行改造时同步建成并按照有关规定无偿移交给归口职能部门利用、管理；邮政所、变电站等市政公用举动步伐，属于专营行业运行的社会公益性配套举动步伐，改造主体应该在履行改造时同步建成并依照有关规定移交给归口专营部门利用；公建配套举动步伐将优先做事本地区居民生产生活。
八
地皮处置办法和用地手续办理
（一）改造范围内已完善历史用地手续8.8152公顷，1986年12月31日之前形成的历史培植用地0.3905公顷，可完善历史用地手续17.6696公顷，申请办理旧村落落集体培植用地转为国有培植用地手续的“三旧”用地26.8753公顷。
（二）需办理用地手续的农用地0.1101公顷，均以“三地”办法办理。
（三）改造范围涉及已办理国有利用权证国有旧厂用地0.7932公顷，按照单一主体归宗改造办法进行整合。由改造主体与原权利人协商同等，签定收购、迁居补偿协议，由改造主体凭收购协议、项目履行方案及批复等文件，在完成上盖物拆除并注销原有不动产权证后，由改造主体一并履行改造。
（四）改造范围涉及历史批文需完善干系国有用地手续1.5941公顷。
（五）改造范围内平石路（凤凰北路-儿童公园路口段）培植项目用地3.4613公顷，由改造主体合营区政府办理征罢手续。
（六）改造范围内除复建安置地块、融资地块及无偿移交地块（公益性用地）之外的预留地块6.8087公顷，用于本项目二、三等期改造，由改造主体卖力用地报批，并将地皮及房屋权证注销后交由花城街道统一管理，待二、三等期改造再进行地皮供应。片区后续分期项目若存在上级有关政策调度、有新的事情决策支配或哀求时，预留地块（用于二、三等期改造）需移交区政府按新政策或事情支配哀求处置，后续不再考虑地皮及上盖物的安置补偿。
（上述面积以勘测定界报告为准）
九
改造培植时序
本次改造一次性培植履行，优先培植复建集体物业和公配举动步伐。复建地块2和复建地块1须分别在2024年4月30日和2024年10月31日前取得《建筑工程施工容许证》，并于2027年4月30日和2027年10月31日前完成验收并交付。复建物业培植应优先于融资地块的开拓培植，在融资地块首期工程预售前须取得复建集体物业培植工程施工容许证，在融资地块末了一期工程竣工验收前，先行完成或同步完玉成体复建集体物业竣工验收并取得培植工程方案验收合格证。项目配套九年学校、220kV变电站，应在项目融资区住宅联合验收前 (或同步）取得学校、变电站联合验收见地，并完成移交事情。
十
自批复之日起三个月内，改造主体须签订批后项目履行监管协议。
十一
自批复之日起三年内，履行方案（含拆迁补偿安置方案）按照《广州市旧村落改造村落集体经济组织决策事变表决指引》（穗建规字〔2022〕12号）表决通过的，批复活效履行。
十二
其他哀求
（一）自本次批复后，由花城街卖力，辅导三东村落作为任务主体统筹三东村落（含罗仙村落八经济互助社）旧村落全面改造项目（一期）改造事情，依法依规推进《履行方案》的履行。在推进过程中应坚持公开、公正、公道的原则，履行阳光操作，充分保障村落民的知情权、参与权和涉及重大事变的决策权；应坚持让广大村落民在改造中得实惠的原则，及时排查调处基层抵牾，避免因改造诱发不稳定成分，确保和谐推进改造。
（二）本批复作为办理后续各项审批的依据。改造主体应在办理供地手续前完成改造范围内所有地块的土壤环境调查评估事情。
此复。
来源：广州市花都区住房和城乡培植局
