中房报 付珊珊 上海宣布
物管行业沉寂已久的规模并购又来了。
1月18日，金茂做事发布公告，以总现金代价3.238亿元（可予调度）收购北京市润物嘉业企业管理有限公司（以下简称“润物嘉业”）全部股权。
这是金茂做事上市以来的第二笔收并购，同时也打响了物管企业2024年收并购第一枪。
对付这次并购，金茂做事表示：“匹配了集团管理高端项目的计策定位，且该等项目与本集团在管项目地域分布重合度较高，有利于地域集约管理，实现规模经济并创造协同效应。这次收购还有利于进一步强化公司的非周期性业务 ”
物企并购开年“首单”
在刚刚过去的2023年，物企并购已明显降温。金茂做事3.24亿元并购润物嘉业，成为2024开年物管企业并购第一单。对付低迷的市场来说，能起到一定的信心促进浸染。
对付上市物管企业来说，收并购每每有助于其快速扩展规模。当然，在市场修复期，对标的的选择也越来越严苛。
根据公告，目标公司润物嘉业旗下的运营主体是“北京圣瑞”，紧张从事供应物业管理及干系做事以及酒店运营的业务。
而北京圣瑞及其附属公司设有25家分公司及两家附属公司，在北京、西安、长沙、天津、石家庄及广州等多地供应物业管理及干系做事，做事业态包括住宅、商业及写字楼。
截至2023年12月31日，北京圣瑞及其附属公司的合约建筑面积约为866万平方米，个中在管建筑面积约为798万平方米。
截至2023年上半年时，金茂做事的条约管理面积就达到9448万平方米，这次将润物嘉业收入囊中，金茂做事的合约面积即可打破1亿平方米。
另一方面，在一些业内人士看来，收购润物嘉业与金茂做事的业务构造调度方向较为同等。
受房地产行业周期性影响，物管企业都在提升自身的独立性。从2023年上半年开始，金茂做事也大幅紧缩地产干系的周期性业务，比如非业主增至做事。数据显示，2023年上半年，金茂做事该项业务收入占比从上一年同期的28.3%低落至16.5%。紧缩的同时，金茂做事也在重点发力一些非周期性业务，比如根本物管和社区增值做事。从其半年报数据来看，这两块业务收入同频年夜幅增长43.6%，毛利润为2.72亿元，同比增长31.2%。
从金茂做事在公告中预测的数据来看，2024年润物嘉业的物业管理费占总收入的比例为72%，而金茂做事半年报数据显示，其物业管理做事的收入占总收入的比例仅为55.4%。
比拟之下，金茂做事认为，润物嘉业的业务构造优秀，物业管理做事收入占比高，这次收购有利于进一步强化本公司的非周期性业务。
此外，这宗交易性价比较高。
以润物嘉业2022年税后净利润3658万元打算，这次并购标的PE约8.85倍，低于2022年金茂做事上市后的首笔并购标的PE值13.75倍。而根据中指研究院发布的数据，2022年物业行业并购标的PE均值约11.5倍。
更主要的是，通过这笔交易，金茂做事再次嫁接上国资资源。2022年，金茂做事收购首置物业，后者是创始置业旗下物管平台，具有地方国资背景。而这次收购中，润物嘉业的运营主体北京圣瑞的股权构造中，有20%股权由北京市华远置业有限公司（以下简称“华远置业”）持有，华远置业背后是北京国企华远地产。以是这次并购，在一些业内人士看来也被称作“强强联合”。
并购风格更趋于谨慎
回顾2023年，物管企业并购市场的风格更加趋于谨慎，这一风格延续到2024年。金茂做事这次收购也是看中标的公司在管和合约管理项目紧张为中高端住宅和项目。
从行业看，2023年，物管企业规模增长诉求降落，有质量的规模成为关注重点，收并购数量及金额也随着大幅下滑。
据克而瑞物管不完备统计，截至2023年12月29日，去年上市物企收并购数量为42起，同比低落21%，表露收并购金额约33.73亿元，同比低落68%。个中，雅生活做事、远洋做事、滨江做事、正荣做事等6家企业发起9起关联方资产收购，累计耗资14.80亿元。若剔除该类资产收购，去年整年上市物企交易金额下滑高达82.16%。
值得把稳的是，在收并购降温的同时，不少物管企业还在清退大量低质项目。克而瑞物管研究员何俊峰表示，过往规模导向下，企业收购了大量低盈利或亏损的项目。随着利润的下滑，企业对项目的运营提出了更高的哀求，头部物企正主动大批量退出低质项目。例如万物云在2023年上半年就退出非代价街道内盈利能力较低的住宅项目89个；绿城做事同期也退出在管面积达870万平方米的低质项目；金科做事、世茂做事均有相似举动。
对付物管行业这种收并购态势，克而瑞物管研究员刘丰年表示：“究其缘故原由，一方面，行业逐步摆脱‘规模依赖’，积极寻求高质量增长；另一方面，此前大规模收并购带来坏账风险并未完备肃清，资产减值计提依然存在，在未碰着得当标的情形下暂不进行收并购。”
在选择并购标的时，物管企业更看重专业做事类。克而瑞数据统计显示，2023年上市物企收购事变中超半数为专业做事，个中科技做事、环卫做事仍是企业专业做事的并购重点。同时，为打造差异化竞争上风，企业进一步向更细分的领域延伸，如特发做事增资入股四川大金源天鼎物业完成了企业在电站做事、能源物管方面的布局，中海物业收购母公司旗下工程监理公司开始发力监理做事，彩生活收购北京师范大学旗下北京豪城物业65%股权加强了企业在高校做事方面的竞争力，等等。
整体来看，当前受房地产行业市场低迷感情影响，物管行业也处于调度期。针对这一现状，不少物业企业已经在逐步调度发展策略，坚持通过优化做事和提升项目质量来知足日益提高的客户哀求。何俊峰认为，物企采纳的计策性行动，个中就包括减少并购活动。展望未来，估量行业仍将保持这一发展方向。在深化国资国企改革的政策大环境下，一些央企、国企有望通过整合做强做大。
