本日，一次说清！
文章很长，看不完的建议大家先收藏，以防丢失！
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金水区
金水区我们要分为两个部分来看：那便是杨金跟金水主城。
先来看金水主城：
01保利刘庄地块（保利海德公园）
刘庄算是保利海德公园的后期地块，保利海德公园目前已经差不多靠近尾声。刘庄地块是保利在第三次土拍中拿到的三个地块。
容积率比海德公园要高。66、67号地是不大于3.8，68号是不大于3.2，地块指标比其余两块要好些，该当也是一个改进基因比较强的地块。
目前68号地的备案名字是保利璟悦苑，据悉方案是22栋18-19层的住宅，金水北想要改进可以重点关注。
毕竟这样的容积率在北三环片区是为数不多的。
02豫发豫园
豫发在2018年已经内购，价格在1.5万-1.6万，是的，当时没有拿地，这个地块位置是不错的，三环内，东风渠，容积率3.5，一期本身地块都不大，加上内购，房源该当不多。
一边资金紧张，一边拿地说的便是豫发，内购的人可以舒一口气，但是没入坑的还是先不要买了，实在它很随意马虎让大家想到瀚海思念城，对他的态度便是谨慎。
03逸珑居
位置是不错的，三全路，花园路间隔地铁2号线柳林站比较近，但是可惜的是如此好地块遇见的开拓商不咋样，是相称的墨迹。
方案有2栋高层和4栋洋房，面积段93-210平，相对偏改进，不过这个盘大概率会卖的困难，很有可能是贬价的那种，大家谨慎吧。
04万科古翠隐秀
这个楼盘便是三环内的范例代表，周边环境一样平常，地块不大，容积率高5.2。
万科会讲故事是真的，紧张便是主城改进，面积是147平-248平，比较适宜地缘改进。
万科在三环的项目万科美景世阶打造的便是一个标杆，地缘改进可以关注。毕竟错过了一个行情，定价可能会有所低落。
05关虎屯新里城
位置非常好，但是房企不稳定，目前不建议关注。
再看杨金片区：
01禹洲朗廷玺院
禹洲在郑州的首个项目，在杨金的位置还算可以，间隔成熟区域不算远。这块地是禹洲与东方国际城联合拿的。
东方国际城关注杨金的该当比较熟习，2015年内购烂尾，中间传出来要和蓝城代建互助，但是也没有后续了。
这次跟禹洲互助，方案了18栋16层小高，还有1栋11层小高、6栋7-9层洋房。
禹洲在开封的项目数据也是比较难，价格也是降降降，来吸引客群。在郑州没有交房的项目，品质不好说。
在明年库存压力下，杨金贬价的楼盘之一。
02广汇湾
广汇的位置在东三环附近，不算太远，但是配套成熟度确实一样平常。广汇交房的项目还不错的，节点比较慢，方案的是10栋17-18层的住宅，产品面积是110-140平之间。
能不能买看价格了，不过房企困难的情形下，可能会没有万科数据好。
03中原高速杨金项目
区位图
间隔广汇湾也是比较近，这个片区改进会相对好些，环境比较好，楼盘容积率也不高。
中原高速开拓过其他项目也都不错，比如奥兰花园，奥兰和园。但是这个地块确实比较尴尬，附近铁路，周边不利成分比较多。不过如果有性价比可以关注。
在短期的库存中，根据克尔瑞的数据来看，金水区的库存是相比拟较多的，2022年会竞争激烈一些，特殊是杨金，区域楼盘不少，想要关注的不妨等等。
金水主城可以关注保利刘庄地块以及万科古翠隐秀这两个楼盘。
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经开老城
01金茂未来府
在第三次土拍中，经开区取消的地块是不少的。目前老城的确没有多少项目在售，金茂未来府可以说是百里挑一的新盘。
楼盘容积率比较低2.99，周边环境一样平常，附近南三环，面积段是89-168平，对外开释的价格是1.8万-2.1万，没有引进优质学校，价格实在也是一样平常。
这种楼盘大概率都是大面积的比较贵，小面积便宜，就拿89平的来说，华润凯旋门也有1.75万的价格，在比拟之下位置，上风不突出，坐等价格吧，万一有性价比呢？
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郑东新区
01郑东万象城
可以说是东区关注度比较高的楼盘，效果图一出来很多人都围不雅观。确实，这对付这个片区来说，目前是唯一一个开拓商不错，位置不错，能成为标杆的项目。
做的也是比较改进的，方案了8栋26层-32层的高层，还有一个幼儿园。面积紧张集中在149㎡-269㎡，精装修。
这个楼盘出生就比较厉害，华润跟正弘，银泰抢，终极溢价55.5%，总价67.7亿成交，这块地限价，毛坯价格不超过2.5万，假如装修，装修价格不超过5千，也便是说限价3万。
东区改进可以关注。
02华润北龙湖地块
华润首次进入北龙湖，2021年是国央企发力的元年，华润北龙湖的地块限价精装是3.6万，位于北龙湖北岸，间隔地铁4号线也比较近，剧透面积跟中海云鼎湖居差不多，紧张是140-160㎡，想要入驻北龙湖可以关注。
03万科拾谧森语
区位图
万科首次进入北龙湖，位于龙头的位置，也便是在二批次土拍中拿到了，毛坯限价37300元/平方米，综合限价42900元/平方米，同一韶光还有保利璞岸，保利璞岸已经开盘了，它目前还没有。
万科的户型紧张集中在199-370㎡，相对付其他起步140,160来说，万科是比较大的，经由这两年的交房，万科的交房也算扛得住的，关注北龙湖的明年也可以静等万科。
04瀚海永平晴语
地块位置图
原来是仓储用地，现在变成了二类住宅用地，瀚海这个也算是确定了第一步。
位置不错，但是周边环境不咋样，陇海高架，安置区等等，一起之隔便是经开老城，均价在1.8-2万，价格真的很难定。
据传瀚海资金可能有点问题，思念城也有维权，以是这个楼盘真的不好说，会不会跟人互助，也未知。
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高新区
高新区主城没有纯新盘出来，紧张便是后续地块，比如保利文化广场，朗悦公园府。双湖第三次土拍出来了地块，也是城投托底。
双湖科技城存量是比较多的，并且间隔主城比较远，配套不成熟。区域内龙湖，保利还有保亿，金辉，美的等等，目前正在贬价厮杀，保亿曾经拿过地王，但是也不得不低头，1.2万的价格不好卖。以是，很多开拓商不愿意拿地也是可以理解的。
双湖明年又是一个困难的区域！
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惠济区
01正商家河宽境
正商家河家的后期地块，间隔地铁2号线比较近，配套相对成熟，但是正商家河家交房口碑不好，当时价格也比较便宜，减配厉害。后期说是要升级，不过如果再以低价吸引的话，交房品质是要打个折扣的，买之前建议去小区看看。
02明日亲东赵储备项目与惠济城投固城项目
明日亲东赵储备在四环外的储备项目，须要很永劫光。固城本来是融创珑府的后期地块，但是融创没有拿地，后期如何还须要不雅观望。
03建业花园里
惠济区位置不错的楼盘，惠济核心东区，打造标杆便是参照建业天筑，还送有学位，不过听说建业跟电建互助了，惠济区地缘想要买不妨等等看。
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二七区
01郑州洺悦天玺
四环外，开拓商是电建，房企不错，安全性相对靠谱，但是位置不好，配套不成熟，开拓商竞争比较激烈，比如万科大都会，远洋臻园等等，不断有特价房出来。
项目方案4栋高层，容积率3，面积是89-117㎡，也是刚需产品，楼盘除非有极低的价格，否则去化真的很难。
02星联城
这是马寨的项目，星联近些年一贯在白沙，这次进驻了二七区。位置在四环边，第一块地容积率为3，容积率不高，间隔常西湖不远，间隔地铁14号线6号线比较近，但是也有一定的间隔，项目也是比较偏刚需的了，竞争力不强，常西湖那边都是竞争激烈，这大概也会惨烈。
03龙湖栖湖原著
龙湖进驻二七，方案也是6-11层的小高层与洋房，容积率比较低，1.59，低密，这个地块本色不错，改进基因比较强，位置跟招商1872比较近，附近配套不好。
在刚需的区域里做改进产品，未来去化也是堪忧。
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中原区
中原区不管是新区还是老城区新盘都不多，大部分都是老盘。目前有两个：
01朗晴别院
小区面积占地20.5亩，容积率为2.54，方案的有洋房高层，面积段在87-220㎡。交房韶光估量2024年交房。
开拓商是新蒲置业有限公司，是本地企业，户型设计不咋地，不建议买。
02康桥九溪云樾
康桥九溪云樾，这是康桥在须水的项目，已经很永劫光了，位置比较远，明年也不建议给予过多的关注度。
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管城区
01国投航海路项目
这块地是第三次土拍的掀起的荡漾，溢价15%，在郑州底价成交的情形下，难得的溢价。
位置不错，纯净地，没有城改，地铁5号线，容积率3.0，是一个限价地块，毛坯是1.75万，装修限价3500，也便是综合限价2.1万，直接刷新了管城的天花板。
国投是有政府做背书的，房企是安全性还算可以，地缘等等看吧。
02蓝城坤悦云庐
项目之间是坤悦居，现在跟蓝城互助，变成现在的案名。
这块地是2018年拍的，开拓商不咋样，项目的位置非常不错的，在之前贬价火热的佳田未来新城的阁下，项目占地比较少，容积率比较低1.43，方案的是洋房，面积段是114-194㎡，从各类来看，这里是要做改进。
这里位置虽然好，但是周边环境一样平常，这里的楼盘也走向了两个极度，一个佳田式的贬价，一个是龙湖的价格高的改进，但是从这两个楼盘来看，依旧困难。
目前蓝城代建的口碑并不是很好，对付楼盘本身来说，比之前要好些，但是对付购房者来说，买这里依旧是非常尴尬，可能会吸引一部分地缘改进，毕竟附近项目不多。
管城老城区大都是这些地块，小地块，位置比较好，但是周边环境真的很难改进，想要改进，环境真的是一个阻碍成分。
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更多期待，提前剧透
这些值得关注的便是北三环的越秀路砦项目，电建航海路项目，特殊是越秀的，不过估计节点比较靠后，明年能不能入市还值得商榷，遇见好的楼盘，好的价格，可以先关注其他。
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总结
看了这么多，末了划一下重点，可以关注的是：
保利刘庄地块，万科古翠隐秀，金茂未来府，郑东万象城，万科拾谧森语，华润北龙湖地块，越秀路砦项目，接下来紧盯就好了。
