槐法案例【2024】134
房屋中介收取租金后“跑路”，房东一纸诉状哀求房客支付租金，针对中介的违约任务，房客应该予以承担吗？本期以案说“典”，通过槐荫法院李振花法官审理的一起物权保护轇轕案件，共同理解《中华公民共和国民法典》关于干系问题的有关规定。
案情回顾
2022年6月，张丽丽与爱家中介公司签订《房屋出租委托条约》，约定张丽丽将艾特公寓4号楼1602号房屋委托爱家中介公司对外出租，出租期限36个月，自2022年6月10日起至2025年6月9日止，每月租金1700元。当日，张丽丽将案涉房产交付爱家中介公司。后爱家中介公司与李洋签订《房屋租赁条约》一份，约定李洋租赁上述房屋，租赁期限自2022年11月1日至2023年10月30日止，共12个月，房租每月1000元。李洋于2022年10月向爱家中介公司支付12000元房租及1000元押金。
然而自2022年12月后张丽丽再未收到爱家中介公司支付的租金，且与该公司失落联，故张丽丽诉至法院，哀求房屋占用人李洋支付2023年1月起至搬离之日的房租。经查明，李洋于2023年10月搬出租赁房屋。
争议焦点
本案的争议焦点是：张丽丽是否有权向李洋主见房租？
法院审理
槐荫法院经审理认为，张丽丽与爱家中介公司签订的《房屋出租委托条约》、爱家中介公司与李洋签订的《房屋租赁条约》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规逼迫性规定，合法有效，本院予以确认。条约当事人应按条约约定享有权力、履行责任。张丽丽哀求李洋支付自2023年1月1日至搬离之日止，按每月1200元打算的房屋霸占利用费，李洋不予认可。本院认为，张丽丽、李洋均认可于庭审当日即2023年10月25日办理了案涉房产的交卸，故应视为李洋已于该日搬离案涉房屋，张丽丽哀求李洋支付房屋霸占利用费的期间即2023年1月1日至2023年10月25日，系李洋自爱家中介公司处租赁案涉房产的期间，包含在张丽丽与爱家中介公司签订的案涉房屋租赁期间之内，李洋已向爱家中介公司支付此期间的租金，故张丽丽哀求李洋支付此期间的房屋霸占利用费，于法无据，本院不予支持。
终极，槐荫法院依法讯断驳回了张丽丽的诉讼要求。张丽丽不服，上诉至济南中院，二审法院审理后讯断：驳回上诉，坚持原判。
法官说法
委托中介出租房屋已成为当今房屋租赁市场的常态，为了更加方便灵巧，房屋中介常常先与房东签订租赁条约，取得房屋利用权后，再以中介名义与租客签订条约，从而赚取差价。而一旦中介“跑路”，其余两方的权利应该如何掩护？针对承租人（转租人）“跑路”，次承租人能否对抗出租人的问题，须要从转租行为，以及承租人和出租人之间的权利责任关系来考量。
承租人或次承租人对抗出租人的权利紧张基于租赁条约和法律规定，在转租的情形下，承租人与出租人、承租人与次承租人之间的租赁条约均有效。如果次承租人按照租赁条约的约定履行了责任，且转租行为得到了出租人的赞许，那么次承租人在面对出租人时享有一定的抗辩权。如果转租行为未经出租人赞许，出租人可以选择与承租人解除租赁条约，并可以哀求次承租人返还租赁物。但无论是上述哪种情形，出租人都不能直接向实际承租人即次承租人主见违约任务，由于根据条约相对性，次承租人与出租人之间没有条约关系，承租人才是适格当事人。
本案中，李洋霸占利用案涉房屋系依据其与爱家中介公司签订的《房屋租赁条约》,且李洋已经向爱家中介公司支付了租赁用度，而李洋霸占利用案涉房屋的期间亦在张丽丽将案涉房屋租给爱家中介公司的租赁期间内。因此，张丽丽与李洋并未各自条约的向对方，其无权向李洋主见租金。
法条链接
《中华公民共和国民法典》
第七百一十六条
承租人经出租人赞许,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁条约连续有效;第三人造成租赁物丢失的,承租人应该赔偿丢失。
承租人未经出租人赞许转租的,出租人可以解除条约。
撰 稿丨薛 原
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原标题：《槐法案例丨中介“跑路”，承租人能否对抗出租人？》
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来源：济南市槐荫区公民法院
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