文︱刘德科
看到中心重磅文件，你的心里是不是冒出一个动机：是不是要去横琴买房？
昨晚（9 月 5 日），国务院公布《横琴粤澳深度互助区培植总体方案》，横琴与澳门将融为一体。先别焦急买房，我们还是先弄清楚「横琴逻辑」——横琴太不一样了。
1. 横琴的「爆发性红利」已是过去时，未来横琴紧张是「渐进式红利」。
横琴不是横空出世的。早在十二年前（2009 年 8 月 14 日），国务院就已正式批准履行《横琴总体发展方案》。
「爆发性红利」在前五年：2009 年，横琴的房价大约 8000 元/㎡；到了 2014 年，横琴已经有楼盘卖过了 4 万元/㎡。
此后的五六年，横琴的房价基本上保持在 5 万元/㎡ 以下。今年横琴的房价算是涨得明显的了，上半年一手房均价大约 5.3 万元/㎡，卖得最贵的二手房逼近 7 万/㎡。
「爆发性红利」早已是过去时，未来的横琴紧张是「渐进式红利」。
2. 横琴现在是珠海的房价天花板，未来的未来会是澳门的房价天花板。
过去这些年，横琴的房价一贯是珠海的天花板：珠海均价大概在 2.6 万元/㎡，目前横琴的均价至少是珠海的两倍。
横琴的房价快要追上澳门了？目前横琴已经有二手房逼近 7 万/㎡，澳门的二手房均价大约 8-9 万元/㎡，看起来确实快追上了。但澳门的新居供应极少，二手房基本上都是「老破小」。等到横琴成熟时，对付澳门人来说，横琴既意味着住得更好，也意味着事情机会更多。到那个时候，横琴房价超过澳门，也是迎刃而解的事情。
这须要韶光。按《横琴粤澳深度互助区培植总体方案》的目标，韶光表大概是这样的——
●2024 年（澳门回归祖国 25 周年）：初步建立
●2029 年（澳门回归祖国 30 周年）：取得显著成效
●2035 年：基本实现
以是说，「渐进式红利」不虞味着横琴就没代价了，只是须要韶光。
当然，跟海南自贸港比较，横琴粤澳深度互助区的成熟速率还是会更快一些。毕竟，海南岛太大，3 万多平方公里，恐怕须要花上一两代人才能成熟；横琴岛超级小，仅约 106 平方公里，自然会熟得更快。
3. 在横琴买房，紧张得用「澳门思维」。
横琴粤澳深度互助区的目的是「丰富『一国两制』实践的重大支配」，是「培植便利澳门居民生活就业的新家园」，是「促进澳门家当多元发展」。总之，横琴是为了澳门。
众所周知，澳门的家当相对单一，紧张是博彩业；《横琴粤澳深度互助区培植总体方案》给出的方向是：发展「科技研发和高端制造家当」「中医药等澳门品牌工业」「文旅会展商贸家当」与「当代金融家当」。这样，澳门的家当底盘就可以更踏实，澳门的根可以在祖国的怀抱里扎得更深。
虽然横琴是「特区中的特区」，但跟当时的深圳特区是不一样的。当年的深圳是为了给改革开放奇迹「杀出一条血路」。可以这么说：深圳是为了全体中国，横琴是为了澳门。
以是，在横琴买房，得用「澳门思维」，比如，你得判断有多少澳门人会在未来的哪个阶段住在横琴，事情在横琴；再比如，你得轻微思考一下，澳门的房价天花板会是多少——澳弟子齿不到 70 万，是小规模城市，未来澳门的房价是超不过深圳（超大规模城市）的房价的。
横琴是澳门的浦东，不是上海的浦东，也不是深圳的前海。
4. 横琴的代价，不止来自澳门，也来自珠海，乃至来自深圳。
从澳门的角度看，横琴的代价是恒定的，有上限的，澳门的城市竞争力上限便是横琴的上限；但站在粤港澳大湾区的角度看，横琴的代价也可以是无限的。
未来，横琴会把澳门的地铁与高铁接入全体大湾区。《横琴粤澳深度互助区培植总体方案》提出：「支持澳门轻轨延伸至互助区与珠海城市轨道线网联通，融入内地轨道交通网。加快推动互助区连通周边区域的通道培植，有序推进广州至珠海（澳门）高铁、南沙至珠海（中山）城际铁路等项目方案培植。」
横琴的代价，不止来自澳门，也来自珠海。珠海能否再上一个台阶，在很大程度上会影响横琴的代价。以是，从中长期看，横琴的代价也来自于：珠海与深圳更充分地协同发展。
没办法，深圳才是粤港澳大湾区的超级核心。
