【干系链接：2024年济南楼市：刚需总价200万内有哪些楼盘可选？】
先来看一下
01
历下区
CBD片区
作为济南的新中央，CBD的商业、办公、住宅、地铁都培植的非常完善。
2022年，CBD的楼盘均价在35000元/平旁边；2023年，CBD高端盘房价连续上涨，高端改进盘的购入价格已经达到40000元/平，2024年势必向着45000元/平的价格迈进。
目前，CBD片区内，大部分楼盘已经售罄，目前紧张在售的便是“神秘”的云顶一号、绿城深蓝私邸，两个楼盘可售房源不多，均价在40000元/平旁边徘徊，并且以大户型为主。
其余，2023年，CBD片区西侧解放东路以南、二环东路以东供应4宗住宅用地，容积率为2.9、2.7，有很大一部分为回迁安置房，产品以高层和小高层为主，还有3栋洋房，高层价格大概率在24000-26000元/平旁边，小高层、洋房价格大概在26000-28000元/平旁边。
虽然新居不多，但现如今CBD住宅二手房已经可以交易，万科大都会、龙湖天璞、仁恒公园世纪等楼盘挂牌价格在30000-45000元/平不等，部分房源还有高税。性价比比较高确当属绿地IFC中心私邸的二手房，今年我们帮粉丝淘换的小高层产品价格在26000元/平，高层价格在24000元/平。
科技城片区
在CBD片区住宅基本售罄确当下，高新区核心区也基本没有新盘供应，不少改进购房者将置业意向转到近两年热门的科技城片区，保利珑誉、中信泰富玖著先后开盘，2023年，这两个楼盘的均价在27000-33000元/平。
此外，科技城片区内，万虹+山东高速开拓的尊御府、三发地块、金地代建地块估量将在今年入市，3宗地块容积率在2.8-2.9，高层+小高层产品，均以大户型为主，5个楼盘总可售房源为2435套旁边，这里面还包含很多安置房源、政府收购房源，估计实际商品房只有两千套，总价基本都在500万以上。
其余，区域内稍远一点的地方还有海尔天玺、海尔铂悦澜庭在售，前者定位改进，后者为刚改；今年还有三期海尚府即将入市，面积在118平-178平，全部为高层产品。三期均为君一控股（即海尔地产）开拓培植，品质和口碑都不太空想。
科技城由于供货少、竞品少，以是发卖价格不会低。高层合理的价格在26000-28000元/平旁边，小高层在30000-35000元/平旁边，自住的改进人群可买，投资就真没什么赚头了。
盛福片区
除科技城之外，盛福还有可开拓地皮，位置尚可，间隔CBD、奥体、高新商务区都比较近，附近奥体中路、奥体西路、凤凰路等主干道。
2023年，盛福片区有9个楼盘同时在售，目前大部分已经售罄或进入尾盘阶段；2024年，只有中建星光城市二期和三期、保利公园上城、绿城海棠映月、历下金茂府、海信君和在售。
2024年，盛福片区新居价格微涨，总体比较稳定，均价在25000-26000元/平旁边，适宜自住人群，买的价格越高，增长空间越小，不适宜投资。
长岭山片区
长岭山片区是历下区最靠东的区域，随着核心区无盘可售，不少改进群体将置业区域延伸至此。长岭山片区靠近经十路、凤凰路、汉峪金谷，再加上华为、济南研究所的落户，让这个片区近几年大放异彩。
目前，片区内在售项目为银丰玖玺城五期和六期、路劲璟悦府。个中，银丰玖玺城五期均价23000-26500元/平；六期比较高端，均价在26000-32000元/平；路劲璟悦府为现房，均价为23000-24000元/平。
2024年，银丰玖玺城七期即将入市，比六期定位更加高端，估量可能会达到4万+。
随着片区配套完善，长岭山片区会发展的越来越好，从产品、教诲、位置来看，与盛福片区不分伯仲，比较适宜自住。
奥体片区
奥体片区的地段相称优胜，环境、配套、教诲均不错，紧邻龙奥大厦、奥体中央。
2023年7月份，片区内的东城逸家、西江华府两个楼盘“重现江湖”，城投将东城逸家剩余的4000余套房源、以及西江华府2000余套的库存全部推出，大几千套现房将片区供需构造彻底打乱。本来这个片区在售房源不多，存在稀缺性，结果稀缺变成了供应量井喷。
此外，两楼盘将片区房价一下就拉下来了。以新居形式加推的东城逸家首开均价在23000-25000元/平，之后两次推出的大户型均价也掌握在28000-29000元/平旁边，相称于直接砸盘东城逸家30000元/平的二手房源；同样，西江华府28000-29000元/平的均价，比35000元/平的二手房价格也低出了不少。
东城逸家、西江华府已经现房7-8年，品质中规中矩，园林绿化、外立面、户型符合2012-2014年旁边的普通住宅设计，已经掉队于现在的市场，不过两楼盘对应的学区分别为东城逸家学校、燕山教诲集团，对重视学区的购房者来说吸引力很大。
守旧估计两个存量楼盘还可以洞开发卖2年韶光，2-3年内，片区内二手房价格依然会受到东城逸家、西江华府的供应冲击。长期看，部分楼盘的产品掉队性、房龄超过十年之上，会影响详细房源房价。片区内买房，好好淘换，不追高。
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02
高新区
从区域上来看，高新核心片区能同时享受CBD、奥体片区的配套和做事，并且，随着高新区这几年教诲突飞年夜进，现如今高新区改进盘收到很多改进人群的青睐。
目前，济高珑悦府、保利臻誉、颖秀华府、仁恒奥体公园世纪、龙湖天奕都已经售罄，仅有中建云境在售，所剩房源不多，售价在30000-33000元/平旁边，128平户型总价在400万+，别的户型基本都是500万以上。
2024年，济高开拓路新楼盘将于下半年入市入市，位于凤凰路以西、新泺大街以南，容积率2.3，打造精装洋房或小高层产品，总价估量在500万以上。
前几年，片区内的很多楼盘方案明显守旧，高层产品、三室小户型产品偏多，未来这个片区的改进置换需求依然很大，尤其是四室改进房源。未来1-2年，优质楼盘的房源价格会站稳3.5-4万/平，乃至会奔向4.5万/平，比肩CBD。
汉峪片区
汉峪在售楼盘不多，汉峪海风·海德堡已经进入尾盘阶段，济高梧桐郡等楼盘已经为现房。
片区内产品分解比较严重，大高层、差户型占比很高，这类产品价格比较难上涨；次新居、小高层、四室产品价格会很坚挺。
03
历城区
雪山片区
2024年，随着雪山万科城、绿城春来晓园售罄，华润凤鸣润府、中海雪山境将接棒雪山片区，定位改进和刚改人群。
唐冶片区
随着片区阁房庐供应进入尾声，在售楼盘已经不多，目前有远洋潮起东方、能建紫郡兰园、龙湖景粼原著二期、华润润府、万科翡翠山语。
其余，唐冶北片区还有大量地皮未入市，包含部分住宅地块，2024年即将入市。
总体来看，区域内房价会比较平稳，可自住，不适宜投资。
工业北/张马/球磨片区
工业北片区的地皮存量不少。2017年，济南张马片区首次迎来大量地皮成交，开拓了公园学府、天宸、悦棠府、璟悦、锦悦府、凤凰首府、魅力之城、奥体时期等楼盘，槽点比较多，目前大部分房源已经售罄。
之后，中建蔚蓝之城入市，共6宗居住地块，以刚需为主，还有一部分刚改产品，目前剩余的房源也不多了。
2022年，片区内新入市楼盘较前期有所提升打破，银丰御玺、城投瑞马国风、绿城东风心语、大华公园荟、大华公园城市等楼盘在产品上进步不少。目前，在售房源的数量也在逐步减少，银丰御玺、城投瑞马国风、大华公园荟还有一些产品在售。
此外，工业北片区还有山钢锦城园、万象东方、中粮祥云、历城控股文誉城入市。
工业北南侧的球磨片区有的海信文字府、碧桂园凤凰壹品、龙湖天曜、远洋凤栖翰林，位置不错，都已经交房，目前仅海信文字府二期、远洋凤栖翰林剩余尾盘。
此外，2024年，中电建国誉凤启、建发项目即将入市，容积率2.7-2.8，为小高层、高层产品，根据周边新居、次新居、二手房价格来看，估量均价在18000-21000元/平旁边。
张马、工业北片区今后还会有大量地皮入市，紧张为刚需+刚改定位，自住可以，投资就算了。
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孙村落片区
孙村落片区有家当的布局，也有生态环境的加持，楼盘也均为低密小区，目前在售楼盘以济高海棠郡、济高云璟府为主，紧张定位刚需，均价在11000-12000元/平旁边，比较得当。
片区内还有部分别墅产品，如中海云麓私邸等，已经为现房。此外，区域内靠近围子山、玉皇山存在未出让地块，有改进潜质。
章锦片区
章锦片区目前在售的便是绿城春月锦庐，小区品质还不错，还配备有泳池、会所，均价17000元/平旁边。
彩石片区
彩石片区有着超算中央加持，还有优胜的自然环境，住宅供应较少，相对都是低密度，买房养老、投资居多。
目前，片区内紧张在售的便是2023年入市的鑫都森林山，产品和品质都不错。片区内还有三庆院子、中铁城，产品一言难尽；此外，去年保盛置业摘得的彩石山庄南侧地块估量今年入市，容积率1.2。
西岳片区
西岳片区从区域上来看，相对伶仃，片区环境不错，到目前为止已经经开拓了10个年头。片区内楼盘价格跨度很大，从12000-40000的屋子都有，产品有高层、小高层、洋房、别墅。
西岳片区内，除了中铁建开拓培植的中铁建梧桐天樾之外，别的全部都是中海的屋子。
洪家楼片区
洪家楼片区内以老屋子为主，高铁熙悦府是片区唯一的在售新盘，品质中规中矩。
04
槐荫区
西客站片区
西客站经历了十余年的开拓培植，区域内楼盘以刚需为主，目前这些房源基本售罄。
近两年来，西客站片区陆续有改进盘入市，目前，紧张在售楼盘有龙湖御湖境、龙湖熙宸原著、保利琅悦、杨柳东风，适宜在片区内事情人群和地源性居民置业。
和谐片区
和谐区位上风明显，发展成熟、配套完善、交通便利，片区内小高层的合理价格在23000元/平旁边，大高层合理价格在21000元/平旁边，自住可以买， 但没有投资代价。
目前紧张的在售楼盘为保利天禧二期，不过楼盘产品一样平常，2.9的容积率偏高。
医学中央片区
医学中央片区位于绕城高速之外，相对位置更偏西，在这个区域买房的人无非两种：医学中央事情的行业内人群、片区内的拆迁地源性客户。
短期看医学中央的发展速率并不尽如人意，没有家当支撑，没有人群吸引力。目前紧张在售楼盘为中建大学里。
05
天桥区
北湖、三孔桥、药山、泺口、黄台等区域都属于天桥老城区，置业者地源性人群。
天桥区这几年出让地皮不少，在售项目有中海学仕里、海信不雅观澜、金地湖城风华、银丰国泰江悦、协宸熙岸、万科北宸之光、公用瑞马·不雅观湖、远洋寬悦光阴、远洋湖印都会、君道历山启元等，优质项目比较稀缺，可挑选靠谱开拓商、好产品自住。
06
市中区
市中区改进购房者的选择很有限，除了教诲上风突出的领秀城，还有市中万科城、绿地澜庭私邸、绿地海珀澜庭、市中望岳城，地缘人群也相对扎堆，房价比较稳定，但是全体片区上涨空间比较有限。
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买好房，找几楼。
