而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，以是我们该当平衡楼盘的“不利”与“有利”成分，持最好的心态，找到适宜自己的屋子。
本期盘点刚需盘——山语城。
开福北秀峰地铁宜居小区
中国铁建山语城分三期，一期建筑面积25万方，容积率1.53，包含34栋包括联排、多层、小高层及高层，2008年交付入住；二期建筑面积29万方，容积率2.03，是宜居的小高层+别墅产品，个中小高层27栋，16-27栋2012年交付、1-15栋2014年交付；三期建筑面积28万方，容积率3.0，3个组图13个栋，全部为34层的高层，2016年交付。
不利成分梳理：
1）小区最紧张的问题为噪音污染，个中三期问题最大，而二期未来噪音污染将成为大概率事宜
山语城三期位于长沙芙蓉北路和北二环的夹角处，这两条路都是主干道，平时车流量较大，目前是受噪音污染最大的区域，在北二环沿线进行的噪音测试显示，均匀分贝数在75分贝以上，大型车辆通过时瞬间噪声可超过80分贝，这种噪音水平可能会对居民的日常生活和安歇造成严重的影响，个中12-13-10-9栋是最靠近高架桥的，只管北二环和芙蓉北路的匝道上安装了直立式的声樊篱，对付矮楼层的住户来说，噪音有所缓解，但高楼层受噪音污染仍较严重。
而对付二期来说的话，北侧为兴联路大通道，该项目是未来是长沙城北一条贯穿东西的快捷通道，该项目连接望城区和开福区，双向八车道，通道设计速率为60km/h，估量2024年年底通车，个中在河东为沿着兴联路布线，对付二期来说，小区北面便是快速路，未来小区噪音污染将成为大概率事宜。
以是操持购买该小区的潜在业主还需有个生理准备，后期装修一定要考虑隔音方法。
2）山语城一期楼龄偏大，二期紧张以小户型为主，三期楼栋采纳“T型”核心筒，日照采光受遮挡与私密性差
山语城一期楼龄超15年，不属于次新小区范畴了，楼龄越大，小区的举动步伐设备会老化就越严重，尤其是建筑构造、管道电路以及水网系统等，维修本钱就会不断增加，同时楼龄越大，房屋的流动性变低，资产属性低落，贬值情形变大。
山语城一期小区
山语城二期只管都是小高层产品，但多以85-91㎡的两房、小三房产品为主，以是目前挂牌的房屋多是这类产品，110㎡以上的三房产品相对较少，小户型的缺陷：空间布局难、居住舒适性低、小区内同质化产品严重，对付当前置换本钱变高的条件下，买一次屋子，资金本钱与韶光本钱，都十分高昂，一步到位是最经济的选择，以是操持购买二期的潜在业主来说，大三房户型该当是个比较明智的选择。
山语城三期，楼栋为采纳“T型”核心筒设计，就像一个颠倒的“品”字，其凸出来的中间户会对旁边两边的边户在采光有遮挡；中间户南北不通透，次卧西向或者东向开窗，存在“半日”采光和西晒问题；而对边户来说，客厅采光被遮挡、塔楼构造中相邻户型互视，私密性较低。
“T型”核心筒塔楼示意图
山语城三期
山语城三期边户阳台视野
有利成分梳理：
1）地铁1号线北延线已试运行，开通在即
2023年12月29日，1号线北延一期工程进行了试运行，地铁开通在即，今年上半年肯定能载客通车，而山语城二期间隔1号线地铁秀峰山站最近，仅300米，步辇儿五分钟即可达到，这将为小区业主供应一种更加快速、便捷的出行办法，而三期是间隔地铁站最远的，估量约1.8公里，大概步辇儿须要18分钟，略显不便。小区附近公交线路多集中在芙蓉北路上，有36路、128、129路、372路、218路等多条线路，公交线路还是比较多的，公交辐射区域和范围也比较广。
小区紧邻芙蓉北路与北二环线，自驾出行便利。
2）小区附近秀峰山公园，生态宜居，附近有福晟MALL，知足生活商业需求
山语城小区内部绿化率也比较高，为业主供应了良好的生态宜居环境；小区东面便是秀峰山公园，公园占地600多亩，以山地为主，公园布局有文化活动、生态山林、休闲游乐、儿童娱乐、园务管理5个功能区，建有金霞邀月、辉印山青、登铭环秀、竹隐清源、双桥拱月、平湖飞舟、林荫童趣、枕水悠居8个景不雅观节点，形成人文景不雅观与山林景不雅观两条景不雅观带，是城北的“绿肺”；西侧1公里外便是湘江沿江带，适宜家人一起嬉戏、闲步。
小区附近便是福晟MALL，商业拥有多元业态，引入好又多生活超市、电影院等浩瀚品牌入驻，为社区居民供应购物、休闲、娱乐、生活的新场所，知足居民日常生活需求。
3）配套学校为新竹第二小学，小升初派位中，大部分学生可以进入长郡开福
山语城配套小学为新竹第二小学，是一所实施多元化管理的小学，但在全体开福区小学排名来说，属于一个中等水平，学校成绩还有待提升，目前开福区家长比较认可的学校仍是科大附小、一师二附小、净水塘小学，净水塘二小，长师附小和金鹰小学。
2023年小升初微机派位情形：长郡开福146人，周南秀峰19人、青竹湖湘一14人、麓山高岭14人、净水塘实验9人、北雅7人；除开一二梯队指标外，大部分学生可以进入长郡开福中学，长郡开福中学是长郡中学与开福区公民政府互助创办的一所高出发点、高标准、高品质公办低级中学。
目前山语城二手房房源挂牌量为274套，三期房源最多，毛坯次新居房源也比较多，目前挂牌价格集中在10000元/㎡旁边，小户型价格8500元/㎡旁边，二手房供应量还是比较多，对付买家来说，可以淘到性价比高的屋子，适宜刚需自住客户。
综合来看，山语城为刚需盘，适宜看重地铁交通与居住环境，但资金又有限的刚需自住客户。
