吕颖雅/发自广州
学位房市场迎来新一轮旺季，但这届家长彷佛更为幸运。
01
放盘量大增，议价空间加大
元旦假期，林云（化名）在越秀区东风东板块看了数套二手房源。事实上，两年前她已经有购买学位房的动机，当时看过一轮后以为价格过高，而孩子的入学韶光在2024年，因此没有焦急入手。现在转头看，她光彩自己当初的决定。
林云表示，现在“笋”盘不少。两年前她曾看过东风广场的97平方米小三房，当时报价都在1000万元以上，而现在有好几套报价800多万元，业主都是诚意出售，价格还可以再议。
以往的学位房旺季，对口东风东路小学的标杆盘东风广场，最脱销的小三房基本上是放一套售一套，成交周期短，价格更是连创新高。但如今有了一些变革。
在贝壳APP上，东风广场的小三房挂牌数量超过20套，全体楼盘放盘量靠近100套。但即便2023年年中，交投最不生动的时候，总量也仅60套旁边。
东风广场对口省一级东风东路小学。 吕颖雅摄
中原地产环市东二分行店董廖锦春透露，今年的东风东板块呈现几个特点：
一是放盘量大增，但现在正值学位房旺季，成交量也有所增加。以他们门店为例，去年12月成交了9套二手房，都是2024年或者2025年有入学需求的买家。
二是议价空间加大，东风东板块的议价幅度约为10%。
三是价格下跌，由于有好学位加持，东风东的二手房已经跑赢很多板块，但同比也跌了15%旁边。例如东风广场一二期70平方米的两房单位，去年同期总价约680万~715万元，如今600万元出头即可。君汇世家高峰期12万~13万元/平方米，现在成交价不到11万元/平方米。
不少对口越秀区传统名校的小区也涌现了较大幅度的价格松动。根据贝壳APP成交记录显示，对口铁一小学的富力东堤湾，2021年后的成交价基本都在10万元/平方米以上，而如今过半的房源放盘价都在“8”、“9”字头。对口东山培正小学的海印苑，之前电梯楼的成交价基本在“7”、“8”字头，现在只需“6”字头即可。
天河北板块也涌现了类似的情形。广州链家中怡分店店长林晓玉表示，探求对口华阳小学二手房源的买家仍旧浩瀚，估量1~3月需求依然兴旺。但唯一不同的是，现在是买方市场，议价空间在9%旁边，成交价也较去年同期低落了近两成。
贝壳APP上的成交记录显示，天河北交投生动的侨林苑，前两年的成交价基本在9万元/平方米旁边，不幼年面积或者优质三房单位更超过10万元/平方米，如今成交价回落到“7”字头。
02
“学位房”需求更趋理性
受到经济环境的影响，放弃购买学位房，或者退而求其次的人也逐渐增多。
廖锦春表示，购买越秀区学位房的买家可分为“硬刚需”和“软刚需”两类。前者指的是目前仍在看房的人，很多买家目标很明确，指定购买对口某个学校的房源，这类群体的数量没有减少。但“软刚需”明显减少，许多人在可买与可不买之间更方向于选择不买，或者选择性价比更高的楼盘和区域。
黎美（化名）的孩子今年即将上小学，从去年年中开始在越秀区东风东、东山口一带探求学位房，预算为500万元旁边，希望是电梯楼。然而，只管楼价一降再降，她仍未找到心仪的房源。黎美感慨道：“不是楼龄太旧，便是户型太差，或者是没有小区、停车位不敷等，总之看了一圈后，究竟认清了自己能力有限，对越秀区学位房的执念有所转变。”
直到去年9月，广州二手房增值税免征期由5年降至2年，大量次新居源纷纭上架，多个板块的二手房价格进一步松动。在朋友的建议下，黎美终极选择了荔湾的广钢新城次新二手房。她表示，在广钢新城，500万元已经能够购买到户型朝向好的三房，屋子新净且带有花园。虽然对口学校是新学校，但生源相对纯粹，校舍也很新，硬件条件不错。她坦言，在平衡居住体验的考量下，她终极选择了放弃“老破小”。
廖锦春指出，这紧张与购房者的心态变革有关。过去，许多人喜好购买小面积的单位作为“学位壳”，用完即卖。但现在部分人担心这两三年的生养高峰过后，学位房的需求将逐渐低落。因此，更多人方向于购买能够自住的房源，三房四房价格更稳，而那些不敷30平方米的“老破小”基本上无法卖出去（越秀区政谋划定，2015年4月15日后购买建筑面积少于30平方米房产，需知足唯一住房且人户同等条件，才可入读对口小学）。曾经比较抢手的、单价很高的满30平方米的单间和一房小户型，价格颠簸也变大。
以对口农林下路小学的东方广场为例，贝壳APP上的数据显示，2022年30~40多平方米的小户型成交价超过8万元/平方米，而现在只需不到7万元/平方米。一套31平方米的一房，2022年初成交价为267万元，而2023年11月同一户型的成交价已经降至202万元，跌幅靠近25%。
林晓玉表示，天河北一带紧张也是置换型自住客户，相比拟较高真个楼盘，如峻林的成交情况比2022年更好，门店2023年经手处理的成交量已靠近20套。
有业内人士指出，越秀、天河等传统的教诲强区仍旧保持强势，只管楼价低落，但许多对口名校的优质楼盘仍旧须要过千万元的门槛，只有真正实力雄厚的家庭才能够包袱得起。与此同时，荔湾、番禺、黄埔、白云不少新楼盘引入了有名教诲集团的学校，虽然教诲质量仍需韶光验证，但给了购房者更多的选择空间。对付普通家庭来说，建议理性选择，兼顾居住舒适度。
