这两年长租市场有一个非常明显的变革：内外资持续在北京和上海等核心城市发力中高端赛道。
比如城家开辟的瑞贝庭、乐乎的芷岸以及雅诗阁的雅寓，其余，房企系万科、保利等也展开了高端长租公寓布局。
实际上，长租市场风向转向高端产品线，紧张还是由于保租房加速入市，导致部分城市租赁市场面临一定下行压力，租赁企业逐渐转向了租金坪效和利润率更具上风的做事式公寓。
据克而瑞长租统计，截至2024年8月，北京和上海做事式公寓项目房源量市场霸占量已经达到了13%旁边。
除此之外，市场风向还有一个变革，即越来越多的中高端品牌采纳是非租结合的经营模式以提升收益，中高端做事式公寓的产品和做事正在趋近酒店化。
去年以来，多个中高端做事式公寓品牌陆续在北京和上海等市场落地，部分企业明确将进一步拓展至更多的一二线城市及具有发展潜力的三线城市。
但目前来看，北京和上海仍是高端产品线的紧张阵地。
根据克而瑞北京机构不完备统计，2023年至今超过60余家中高端长租公寓落地北京和上海，个中高端做事式公寓更是打破30家。
租赁企业正在抢占高端市场。
从市场需求来看，北京和上海对付高端做事式公寓需求较大，市场霸占一定比例，同时比较其他长租公寓产品利润率相对较高，也与保租房形成错位竞争。
根据克而瑞长租数据显示，截至2024年8月，北京白领公寓和做事式公寓项目总量在集中公寓各种型产品中占比已达到93%，个中，做事式公寓占比达到13%。
再来看上海，同样是截至2024年8月，上海白领公寓和做事式公寓项目总量占比已达到90%，个中，做事式公寓的比重是12%。
无论是北京，还是上海，做事式公寓均表现出高收益特色，租金坪效水平均在8.8元/天/㎡以上，这一数字是白领公寓及蓝领公寓租金坪效的一倍旁边。
2024年以来，多家租赁企业高端产品线在北京集中入市。
重新开业项目中，我们可以看出中高端产品线项目在激烈的市场竞争中展现自身要素的共性：区位要素与目标客群的高度匹配。
一方面，优胜的区位条件能够吸引更多中高端客群的关注，提升公寓的市场竞争力；另一方面，精准的客群定位则能辅导公寓在区位选择时更加聚焦于知足目标客户群的需求。
区位选择对付中高端长租公寓来说至关主要。
优先考虑紧邻商业核心区、商务核心区或高端办公区域，以方便租客通勤，同时享受周边丰富的商务配套做事。而便捷的交通网络是做事式公寓区位选择的又一主要成分，其余临近机场等交通枢纽也是吸引国际客户和商乘客户的关键。
除了区位选择以外，空间和产品设计也是做事式公寓吸引客户的关键点。在提升产品力的过程中，应看重设计的创新性与实用性相结合。
其余，智能化管理与运营，已成为中高端长租公寓品质化提升的主要方向。
智能化系统的运用，让公寓不仅仅是居住的空间，更是集便捷、舒适、安全于一体的生活场景。而智能化系统网络的海量数据，是公寓运营商制订未来发展计策、优化做事流程的主要依据。通过对租客行为、居住偏好、做事需求等数据的深度剖析，运营商可以更加精准地把握市场动态，预测行业趋势，从而在产品设计、做事创新、营销策略等方面做出更加科学合理的决策。
对付多数长租公寓中高端产品线项目来说，提升项目出租率和坪效至关主要。
目前，越来越多的中高端品牌采纳是非租结合的经营模式，长租得到长期租约的稳定性，短租得到短期租约的高收益，以短租的商务、旅居等需求来填补长租需求的不敷。
以某长租企业高端品牌为例，该品牌采纳是非租模式，在酒店旺季时短租占比可达到50%-75%旁边，而在酒店淡季时短租占比会低落到20%-30%旁边，以减少淡季空置，最大限度增加坪效。
在是非租模式下，该品牌部分项目单日坪效可达到10元以上，GOP率可达80%以上。
值得把稳的是，部分做事式公寓在产品设计之初，便充分考虑到是非租产品的差异性，从而进行细致的方案和设计。在区域划分上，公寓会区分长租房和短租房，以知足不同租客的租赁需求，后期可能根据实际运营情形，将部分长租房也调度为短租房。这种划分不仅有助于优化资源配置，更能确保租客在居住体验上的舒适度和满意度。在房间内部设计上，装修、家电配置也会有一定的不同。
长租公寓行业正趋近于酒店行业已成为一大趋势。一方面，是非租模式对付运营的本钱和哀求较高，须要具有完备的从筹开到运营管理全链条的永日租运营体系支撑，同时在产品品质和做事运营层面有更高的哀求。
随着行业持续进化调度，租赁企业不断落地中高端产品线，且长租公寓转向是非租结合，以提升收益。
随着长租中高端产品线项目的持续落地，在知足市场需求的同时也带来了更加激烈的市场竞争，产品品质和运营标准亦有趋同的趋势。这对企业运营也提出了更高的哀求，应针对各自的需求客群，制订对应的产品、运营和管理体系，以构筑竞争壁垒和独特上风。
