2024年8月23日，住建部表示：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，并将在北京上海等22个大城市试点。一出，互联网议论彭湃，
诸如：我养屋子小，屋子啃我老。
发明住房养老金的真是个天才，毕竟收房产税收的是多套房的人，这些人首先是他们自己人，其次占比不大。
但养老金就不一样了，是个人住在屋子里就得交，天才。
就像电动车一样，为什么房屋养老金引起如此大的反应呢?由于之前大家希望治一治那些拥有多套住房的有钱人。
结果创造，政策要对付的是住老屋子的穷汉。
烧喷鼻香引出鬼来了。
办公室小姑娘在逛着某乎笑出猪叫，调侃道：我们之前聊日本屋子的时候，每天被喷修缮费，管理费，房产税。即便咱们后来科普了修缮费是为了掩护公寓代价，管理费是为了供应物业做事，真实房产税根本就不是2%-3%而是房屋代价的0.2%-0.3%，但不管事实如何，这帮人就硬喷，这算不算是证明地球是圆的，当年的子弹又打回去了？
我连忙打断，好了，这号还得要呢。你和那帮人置气干嘛。
很多时候恰如汉弗莱爵士所言：
政治第一定律，只有官方否定才可信。
但就像小姑娘说的，这新推出房屋养老金看起来彷佛便是日本的修缮管理金。房屋养老金我不懂，你懂的。但修缮管理金我懂啊，也能随便聊，那既然这样，咱们本日就好好聊聊日本的修缮管理基金是怎么回事儿，这钱怎么收，从哪儿收，怎么用，往何处用，谁监管，谁卖力。一次性都聊清楚。
百年建筑操持
之前和大家聊过日本物业的起源，其发展于日本80年代，当年经济高速腾飞，房产大量新起，三井三菱等大型开拓商，卷完地段卷装修，卷完配套卷发卖。卷到末了卷无可卷了，开始卷做事了。这才有了日本物业的开端。
说到底，物业常日是伴随着一国房产兴起的产物。原来的定位很大略，做事业。你交钱，我干活儿，但不同于其他做事业顾客是上帝的宗旨，物业除了做事还要承担管理职责。以是，物业行业天然就存在一定的权限需求。当这个权限下放后，很随意马虎就发生父子转换，毕竟钱我收了，权你放了。那您再说说，谁是爹谁是儿子？
那么日本是如何办理这个问题的呢？
答：做事量化。
在条约签订前，物业和业主先商量好。条约期内，物业在做事时须要业主如何合营，业主如何授权如何监管。条约结束后又如何验收，验收标准是啥。我要做多少事，你要出多少钱都说的明白。末了取个双方都能接管的限度，写进条约，签字画押。等条约生效了，大家都以条约为准，严格遵守。
但条约这事儿吧，有点防君子不防小人。就算签了条约，有一哭二闹三不理，硬是不交钱的忘八业主。也有拿了钱，雇俩老大爷在门口瞌睡儿的操蛋物业。一栋楼，业主上百人，物业十来人。
老话说：人上一百，形形色色但凡涌现一个害群之马。
双方就开始犯膈应了，业主说物业管理不到位，那我不交钱。物业看到业主不交钱，那我还供应个屁的做事啊。继而恶性循环。
而道德决定了人们日常行为的最高水准，
法律才是人们日常行为的最低准则。
于这天本政府正式推出了
《区分所有权法》和《物业管理做事规定》。
《区分所有权法》哀求公寓的物业公司是由居民管理委员会自行选雇的。啥意思，这玩意实质是雇个公共管家，开拓商最多许可让你来个自我介绍。投标操持书里有你一份，但终极雇不雇你，得看你操持书做的咋样。不许可搞什么逼迫配套。而这个楼的最高决策机构叫居民管理委员会，根据住户多寡由3至7人组成，每届委员会任期2年。然后就有心思活泛的朋友说了，那我不能收买这帮人，来个里应外合。
但你这点心思人家早就琢磨透了，委员会成员由楼内所有业主轮流担当，没有报酬，不受任何外来权力操控。并且如果某项决议明显侵害了业主利益，业主有权利提前改换委员会成员。就算退一万步说，真有人被收买了。一旦被大家知道了，你这楼还住不住了，大家平常怎么看你。你会被所有人伶仃且鄙夷。就连你家孩子都会被说成：敲诈者的孩子。这笔账怎么算就很清楚了。
而《物业管理做事规定》哀求物业管理公司作为会员接管高层住宅管理业协会的辅导、监督和管理。协会每年定期举行物业管理专业职员考试，不合格者不能从事物业管理事情。并且把物业的收费明确为管理费和修缮积金两部分。
个中管理费很好理解，这笔钱是用来支付日常的卫生打扫，安保管理，上门维修等等业主理事内容。说白了便是的物业费。
而修缮基金则是用来掩护建筑举动步伐，以及房屋老化修缮的，而这个便是日本版的“房产养老金”。
至于为啥会出蹦出这么个款项来，咱们来照照历史这面镜子，自打日本在60年代末为理解决人多地少的住宅问题，而颁布《城市发展区域保障法》和《居民房屋统筹方案》这两部法规后。公寓便成了日本最主流的住宅形式之一。但经由了30年的高速发展，卖了东京买下美国的时期来了。
在叠加日当地盘私有的制度。土地越来越贵，拆旧盖新？看看账户余额，还是算了吧？还有啊，这可是地皮私有制，你碰上那种去世活不卖的，可是一点办法都没有哟。你说：黑社会强拆？这可这天本哟，是那个老大爷指着公务员鼻子骂的日本。你敢玩黑的，老大爷分分钟教你做人，拉个横幅往区役所大厅一站，就敢指着公务员破口大骂。你玩横的，来日诰日朝日,NHK各种新闻就敢给你全体大的，诸如：某某开拓商强拆七旬老汉祖宅，七旬大爷被逼昏倒在区役所。
但屋子毕竟是人造产物，风吹日晒老化是物理规律，拆旧盖新玩不起，那就只能尽可能的掩护房屋寿命。于是在80年代中期，日本政府提出了提出了一个“建筑物百年”的哀求，志在让每一栋大楼的利用寿命可以达到100年。今后的新居都给我按照这个标准整，已经盖好的老屋子我不管你是做强化还是翻新，总之也得给我搞到这个标准。
但问题又来了，新居本身就不用掩护，况且有开拓商坐镇。但老屋子的物管被政府从开拓商那里剥离了，没了开拓商，老屋子的掩护升级谁来搞。这下政府懵了，转头看一圈，正好看到门口扫地的物业大小是非正得当。那么组织上决定了，就由你来卖力屋子后续的保养掩护。
就这样，日本在80年代，正式将房屋的修缮掩护写入《物业管理做事规定》。
成为物业明确的事情内容，并将修缮积金制度写入《区分所有权法》，成为业主必须要承担的缴费责任。
同时为了担保专款专用，《区分所有权法》还明确了修缮基金由业主委员会直接管理。钱也要存到银行专有账户。这是所有业主的共同财产，想要动用这笔钱，常日是物业做预算，全体业主预览，委员会审批，末了才拨款。至于政府？房管所？我和邻里街坊一起存了一笔钱，雇了做事机构来干活，有你啥事儿啊，真当自己是大家长呢。
而目前东京物业公司做的这份预算书，其内容之全，细节之密，堪称史上最严。
得益于这项制度，让如今东京很多昭和时期的老公寓，看起来依然崭新牢固。
钱从哪来？
正如前面所说，日本在80年代搞了个“建筑物百年”的操持哀求。对建筑物常常性的掩护保养成了关键，而这就须要物业管理公司未雨绸缪的长期养护操持。
因此，须要物业管理公司预先就制订出详细而完全的大楼维修保养操持，并书面奉告每一位业主，按部就班地进行几十年的大楼管理。
但老话说的好：上面动动嘴，下面跑断腿。
本来在前几年经济好了，老百姓买屋子都是住一套，空两套，没准还在稽核下一套。整日本高下都在忙着培植，谈论掩护和保养的很少。但现在，经济停了，房价跌了，咱就剩这个一间房，片瓦遮身了，从自住的角度来看，房价已经不涨了，谁还能隔三差五换屋子啊。那我当然乐意自己的屋子住的够久，够舒畅了。从投资角度来说，大家总说老破小，老破小。
指的是很多屋子又老，又破，又小。总是韶光法则，小是物理规律都无法避免，但破可不是啊。这明显属于人为可以改进的。以是日本很多30年，乃至60年的屋子，你可以说他老，可以说他小，但决不至于说破。东京市情上如今超过30年的屋子，月租金1-3万公民币的数不胜数。不管从大堂立面，楼道整洁，乃至内部装修。都采取了很新的风格和材料，如果不见告你房龄，说是10年的屋子外人是完备看不出来的。
好了，掩护屋子的意愿也有了，那接下来就有很现实的问题了：钱从哪儿来？
这个问题很好回答，物业实质上是做事业，房屋的修缮掩护自然也是做事内容。来吧，业主委员们，该开会了。咱们来聊聊“建筑物百年”的会议精神，顺带再推进一下修缮基立金的落实事情。你问我啥是修缮基立金？
修缮积立金”又称“维修基金”。一样平常在公寓里，大楼的物业公司每个月都会向每间公寓的业主收取维修基金，用于大楼修缮和掩护。
这些基金会被存入一个用于全体建筑物的定期掩护用度的账户中，它们是根据公寓物业公司制订的长期修缮操持所需的用度，长期向房屋所有者集资来的。为了准备未来必要的大规模维修费。当建筑物越老，每月的维修基金也会越高。
当您要购买一间全新的公寓时，您须要一次性先支付一笔维修基金，这笔钱大概是房屋总价的3-5%之间。如果您购买二手公寓，则必须按月支付被规定的维修基金。
但是，如果前任所有者迟缴或欠缴维修基金，那么您作为下一个所有者将必须卖力向管委会支付任何未支付的用度。
因此特殊提醒，作为在公寓购买时势前调查的一部分，买家应检讨当前所有者是否有任何未缴用度。
顺带一提，这笔钱不只业紧张出，盖楼的开拓商也得出。毕竟屋子是你开拓商盖的，掩护是后续入驻的物业搞的。四舍五入即是物业在给你做保值事情。以是这钱你开拓商也跑不了，至于出多少嘛。必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。买房置地，人生大事。可不是一锤子买卖，买家持续保养，卖家给与充足的售后资金，这是基本的商业道德，既合情也合理。
钱花哪去？
既然钱收到了，接下来就要研究钱花哪去了。前面提到过，钱是存到银行固定账户且受业主委员会监管的。物业想动用，必须要提操持做预算。但这个预算你物业也不能瞎做。毕竟这里边也包含着你的利润。万一你想快点回本，三月刮一次大白，半年换一次电梯。多少钱也不足霍霍的。但你老不用，电梯三天停两次，也弗成。
以是，这笔钱该咋花，花到哪，在《物业管理做事规定》都有明确的行业规定。
虽然这份规定里并没有明确量化到要多久通一次下水道，多久修一次电梯。毕竟每座公寓的楼况都不一样，这东西没办法完备量化。但是文件定下了一个总的原则，概括下来就八个大字：
防患未然，按需利用。
发展到本日，日本物业内便形成了一套心照不宣的不成文规定：不管下水道堵没堵，物业一年洗濯疏通一次，楼顶的防漏系统五年修整一次，十年大补一次，外墙每12年重新刷一遍，电梯是每三个月检讨一次，每15年必须整套换新。至于详细到每栋楼，在根据实际情形调度。
千言万语一句话，不管房屋设备坏没坏，物业都要当它坏了去检讨。别等到真的破坏了，业主受影响了才去修。汽车撞墙你知道拐了；股票涨起来你知道买了；业主困电梯你知道悔改了。那得算是物业失落职。如果真碰着设备故障房屋破坏，立时就要申请预算进行维修。碰着特殊紧急来不及审预算的，比如消防举动步伐或者电梯故障，你物业公司就得自己垫钱先问题办理了，然后在根据实际花销做成预算，提报业委会审批支付。
那这个操持表有多严格呢？这里我举一个切身的例子，我现在居住个中一套的公寓，前几年由于台风，把建筑外墙的墙皮刮掉了一块。本来是不影响居住，但确实影响了都雅。
于是在物业的评估下，以为还是要修补一下。随后估计是以为提报太麻烦，反正都要提报预算了，那就搂草打兔子，直接干个大的，从里到外把整栋楼都好好翻新一下。于是，楼内的所有业主都收到了一份超详细的修缮操持书以及预算表。
个中修缮操持包括的外壁修补及重新涂装、房顶的更换、逃生梯的补修强化涂装、顶楼防水改造、阳台防水改造、内壁及地面的补修涂装、部分排水管更新等等。从什么时候开始施工，估量工期多久，须要业主如何合营。不同时段施工音量会有多大，乃至是每天的那些时段会占用哪部电梯都给列出来了。并且我有时出门，碰到维修职员的时候，他们都会鞠躬说一句：ご迷惑をおかけして申し訳ありませんでした。
至于预算就更详细了，从施工团队到耗材物料都有详确的信息价格。物业乃至列出了三种油漆的品牌和价格以供挑选，并给出了自己的建议。同时，对供货商的资质信息也进行了标注。
末了，在经历了为期一个多月的施工，公寓从里到表面目一新，物业公司在业委会上自满的表示：经由这次修缮，咱们公寓这两年来再也未发生暴雨影响墙壁征象哟。邀功的挺明显，请连续保持。
顺带一提，修缮积立金在日本是完备公开的，是公寓价格的参考之一。
当你想要购入一套二手公寓时，不管是管理费还是修缮费，为了更详细地调查，可以找卖方经纪要一份叫做“主要事变解释书”的文档，上面有楼的进出情形，维修记录，最近的主要议题等等。
后记
有关于房产养老金的涌现到底是好是坏，怎么履行，专家们都比我懂。这个咱们跳过，不聊。
但有个数据我是记得的，根据2020年七普的数据，中国城市地区72%的住房已经是钢混构造，这本身便是一个强烈的住房格局定型的旗子暗记。大量搞新建的年代已经由去了，普通人不可能也没有能力再大量折腾屋子。如果说近二十年新建是绝对的重点，那么修缮、掩护是将来十年乃至更长期的绝对重点。
无论是信赖还是不信赖，修缮掩护都是要费钱、都要付出本钱的。
在这样看得见的前景下，如果社会市场，都能有一套完全的制度体系做为日后房屋修缮的支撑，这未必是件坏事。
但有些强者并不须要抱怨大环境，毕竟大环境便是被他们搞坏的。
咨询：masonjapan
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