德阳楼市可以像一个梭梭板一样，一梭到底。开年的时候还以为，今年虽不能咸鱼翻身，最少也能躺平煎个半面糊，没想到火候不大，鱼竟然没有熟。
以至于，今年的年终总结，我都不知道该从哪里下筷子。
原来以为2022年已经够难了，没想到2023年才是真的难。结果，2023年是先甜后苦，到年底了才创造，真正难的是2024年。
2024年，大概很难，但也充满了机遇。有句话叫触底反弹，还有句话叫置之去世地而后生。坚持住，挺过2024，统统都将会变得顺畅。为啥？
なぜなら，真実はいつもひとつ。
那就来吧，让我们带着“三个亿”，一个回顾，一个失落意，一个不随意马虎，再回顾一下2023年，然后带着“QWER”奔赴2024年。
差点10年最低，2023真猛
整年约50个主力楼盘，为2023年德阳楼市创造了约7693套，85.18万方（住宅）的成交量。
累计只完成了去年整年成交量的82%，也就意味着今年整年的成交量下滑了18%。
这是2013年以来，倒数第二低的成交记录（以成交面积排位）。
但是，2023年的房价，却非常生猛的涨了2.14%，到达7071元/㎡。如果再努力一点点，乃至有机会创造一个新的房价记录。
以是，这一年到底是真的惨，还是在绝地求生打决赛圈？
一起下滑的成交量。
这是2023年整年的走势，非常形似一个梭梭板，最高点在2月，成交约1296套，此后一起下滑。中间略有起伏，也粉饰不住整体低落的趋势。
因此，2023年最好的成绩单锁定在了第一季度，从第一季度到第四季度，连续下滑。从环比趋势看，下滑的幅度逐渐减小，但同比却不断的增大。第四季度同比下滑乃至达到了53%。
分区域看。
14个区域，个中5个区域成交量同比增长，9个区域成交量同比低落。
从排名情形看，旌北新区河东依然是第一，但成交量同比低落了22.26%。同时市场霸占份额也减少了1.34个百分点。
第二名城北片区，排名上升5位，成交量同比增长118%，市场份额增从2022年的4.62%增长到12.27%，增长7.65个百分点。
第三名中心商务区，排名上升1位，成交量同比增长0.79%，市场份额由9.48%增长至11.63%。
去年的第二名，旌南河东排名低落1位；去年的第三名，孝感排名低落2位。
★保持市场份额的核心在于，区域内有足足数目标楼盘。无房可售，统统都是空谈。
★成交区域排名，在一定程度上代表购房群体的偏爱，但并不虞味着一定是对的。且还取决于楼盘本身的产品力。
不断减少的楼盘数量
以是，我们对2023年在售楼盘数量进行了梳理，创造了这样一个有趣的事情。
2022年是大约52个主力在售楼盘，2023年大约是49个在售楼盘，估量2024年就只有30个在售楼盘了，个中进入到发卖后期的楼盘有14个，货源较为充足的有12个，其余还有4个纯新盘。
到2024年，楼盘数量最多的还会是孝感，估量有6个。此外便是中心商务区加上尾盘充其量有4个。而其他区域一样平常都是1个或者2个。
这么说来，明年，买房的选择面就进一步变窄。
其余，可以看出来，每年的销量和在售楼盘数量也是有一定关系的。为了印证这个猜想，以是我又狠了一把，把从2020-2023年的在售楼盘数量进行统计。
事实上这是一个非常大略的逻辑，我只是用数据与图表来更形象的展示。楼盘数量与整年的销量一定是正干系的。
★2024年整年的销量，如果楼盘数量上不去，那就只有再往下掉。
★在售楼盘的数量从其余一方面也印证了开拓商看待市场的乐不雅观程度，市场越好，楼盘数量会越多，市场越不好，楼盘数量越少。很明显，开拓商也不是傻子。
★在售楼盘数量与供应量息息相关，后面再磋商。
买房的人在买什么样的屋子？
回忆2015年整年，均匀每套屋子的总价是38万。2018年是一条分水岭，从2018年往后，德阳均匀每套屋子的总价险些都是挨边80万。
今年，也不例外，均匀每套屋子的总价是78万。
这几年的套均总价还是比较稳定的，最高也就82万旁边。随着房价的变动，大家在置业上对面积有什么样的变动呢？
当我把2023年和2021年的成交构造进行比拟后，你看这就很明显了。
绝大部分购房群体还是刚需，面积需求集中在80-130㎡。个中，90-100㎡，100-110㎡，110-120㎡三个面积段的同比是增长的。尤其是90-100㎡面积段增长最多，增长了5.84%。
曾经江湖上很吃喷鼻香的80-90㎡小三房，低落的比例也是最多的，低落了8.63%。
在改进行列，130-150㎡面积段也有增长，但不多。150㎡以上面积段，总体看是减少了，可想而知，有钱人的数量还是非常详细的一个数字。
如果把成交构造和产品形态结合起来看，又会发生什么化学反应呢？
Sorry，我并不打算要进行这么繁芜的操作。
我以为有钱人是减少的，结果当我看到今年大家买入的产品类型的变革时，我又产生了疑惑。
买洋房的人变多了，买跃层的人变多了，买叠墅的人也变多了，买别墅的人也变多了。
以是，洋房套均总价从98万涨到了109万；跃层套均总价也涨了。反而是叠墅和别墅，200万旁边的门槛彷佛对高净值人群来说不怎么友好啊，套均总价反而降了。
★有钱人很多，但是有钱人也会减少。
★有钱人很有钱，但有钱人买房的次数是有限的。2023年，有钱人买房的占比低落了，从120万/套往上砍，这部分人群真的少了。
买房的不止有新居，还有二手房
二手房在经历了长达4年的被蹂躏之后，2023年终于迎来了春天。这样的故事，和2017年又是一样的节奏，一样的开端。
2023年，约7495套，73.36万方的成交量，让二手房市场在2023年迎来了33.6%的增长。
可以预见的是，2024年二手房的春天会比2023年的夏天更剧烈一些。
2024年，二手房会报仇的，也会让很多人想哭的。
或许你看到的新居和二手房是这样的故事。
但大概，还有其余一种故事。
买房的可以选新居，也可以选二手房，不管白猫黑猫，都是要抓耗子的好猫。都是买房的人，相加之后，你会创造，这两年的总量还是保持了一个平衡。
虽无法和壮盛期间比，和去年比，一样。买新的人，买不到新居，那就转向了二手房，总量是不变的，选择是游离的。
岌岌可危的供应量，10年倒数第二
前面剖析了全体市场的在售楼盘趋势，实际上，这跟供应量也有极大的关系，再往远一点说，和面粉也是有关系的，这在之前的【地皮报告】里已经解释。
今年不仅创造了一个非常低的成交量，也创造了一个非常低的供应量。
整年只供应了约5430套，59.35万方住宅，同比低落了34.11%。如此供应量仅比最差的2017年好一点，这是这10年倒数第二少的供应量。
供应量和成交量非常契合，市场好供应量多，市场不好，供应量少。今年的供应量险些也是梭梭板，梭到末了空空如也，12月直接给了一张“白卷”，零新增。
现在，你转头去算作交量季度走势，再来比拟供应量季度走势，就会创造，这险些千篇一律。供应量减少得如此陡，2024年的楼盘数量受到了威胁。
预估2024年紧张在售楼盘，约30个。什么是紧张在售楼盘，我定义为还能卖出来10套屋子以上的楼盘。很显然，这个门槛已经非常低了。
如此情形，堪比2017年，这也是我在之前的文章里写过的。如此情形，对开拓商来说并不存在什么影响，反而是对要买房的人群，会带来一些麻烦。
那么2024年还有哪些潜在的供应量呢？又有哪些新项目呢？确定的有4个，不愿定的有2个。
东桥二号洞子的张半仙算了一卦，今日不宜宣讲。
2023年的房价，竟然还涨了
一方面是供应量的严重减少，一方面是成交量梭了梭梭板。都在减少的时候，供应量比成交量减少得更猛。
供需错配的时候，对房价是有益的。自2018年涨上来的均价，到2020岁首年月次跨入7字头门槛，去年年终掉了一点。
2023年，市场的冷落，反而让房价上涨了。7071元/㎡，同比增长2.14%。
明晃晃的刀，架在脖子上，你感不冲动？
德阳楼市很神奇，涨上来的房价就不要想垮，垮是垮不下去的。要垮可以，去世路一条。你细数一下，德阳这两年凡是大垮价的楼盘，都没有好结果，没有一个例外。
整体没有降，那个体有没有降呢？
以是，我们把成交量TOP20进行了比拟剖析，嘿，竟然是一半有涨价一半是贬价。Top4全部是涨价，详细这些楼盘哪些涨了哪些降了，我们就私下里说悄悄话。
★透过均价比拟，产生了一个新征象。我创造，凡是贬价的楼盘要么是尾盘清盘了，要么是这个楼盘有问题。
★而凡是涨价的楼盘，要么是卖得特殊好，要么是品质非常高。
我也对每个片区的价格做了一次比拟。
5个区域贬价，剩下的都在涨价。那么贬价的区域有？
旌东片区、旌南河西、老城区、孝感，然后你看这些区域有什么相似之处吗？
涨价也就成了理所应该的事情。
现在问题来了，2023年德阳房价涨了，（是不是还是不敢相信？我也以为匪夷所思，但，这便是事实）。那么2024年的房价还会涨吗？
答案是，会的。
只不过，我以为不会狂飙，而是指甲刀掐肉，一点一点来嘛。温水才随意马虎让人迷失落自我，开水只有炖了算了。
至于，为什么？我想，我上面的3000字已经交代得很清楚了。
对了，还有库存。本来不想说了，但是又以为还是有必要提醒一下各位。
库存没有想象那么多
2023年结束，库存量10504套，113万方，去化周期约16个月。
实际上这个库存可以理解为已经不足1万套，乃至只有七八千套在售。由于，总有那么一些屋子是永久卖不掉的。
各个片区中，孝感片区依旧最高。去化周期最短的是旌北新区河东，仅684套屋子，去化周期2.17个月。
意思是2024年第一季度结束，这部分屋子也就杀角了。同样比较少的还有黄河片区、旌北新区河西、旌南河东、中心商务区。
更加细分的库存产品构造，看来是真的没有多大的必要再剖析了。
2023再见
2023年的失落意和不随意马虎，都成了回顾。
2024年，要带“QWER”了，不带的话，结局是OVER。
2024，祝愿你可以不劳而获。
祝愿你可以关关难过关关过，前路漫漫亦灿灿。
