受新冠疫情、地缘政治、经济下行、零售业和旅游业受挫等成分冲击，令该公司引以为傲的两个旗舰物业--海港城和时期广场表现持续下滑。
2023年初，疫情防控方法放松之后，喷鼻香港经济进入发展新阶段。但九龙仓置业立即又迎来经济复苏放缓、奢侈品消费退烧、利率环境居高不下的寻衅，至今情形未有决定性好转。
但九龙仓置业本身具有分外性，特殊是上述两个旗舰物业均拥有999年地皮左券，其所处地段、体量和地位都具有唯一性，在某种程度上与喷鼻香港经济社会发展挂钩。
对付九龙仓置业来说，公司运营特殊讲求长期视觉，在经济下行期间，稳住便是胜利。
困难的正向增长
九龙仓置业目前紧张持有喷鼻香港多个成熟的收租物业，包括三个综合体商城海港城、时期广场和荷里活广场，位于中环的写字楼项目会德熟年夜厦、卡佛大厦，以及位于中环的喷鼻香港美利酒店，同时还有位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square阛阓。
其余，九龙仓置业还拥有“九仓系”另一上市平台海港企业的72%权柄，海港企业紧张运营喷鼻香港美利、喷鼻香港马哥孛罗及苏州尼依格罗三座酒店，还有喷鼻香港马哥孛罗酒店配套商业和位于尖沙咀的商厦星光行。
总体来看，九龙仓置业投资性物业十分集中于喷鼻香港维港两岸核心商业区的零售、写字楼行业，也相应会放大市场颠簸对古迹的影响。
今年以来，喷鼻香港经济复苏明显结束。
第一太平戴维斯5月末揭橥的一份报告显示，写字楼租赁市场持续疲软，企业扩展谨慎、裁员影响了吸纳量。与此同时，供应在持续增加。截至2024年4月，全港写字楼空置率攀升至14.3%，“一季度写字楼租金连续下滑2.4%，比2019年第二季度的高峰值低38%。”
而来自仲量联行7月揭橥的一份报告则显示，6月份喷鼻香港写字楼市场录得负净吸纳5.37万平方呎，截至6月尾整体空置率升至13.6%，特殊是中环空置率升至12.1%。租金方面，6月写字楼整体净有效租金进一步低落0.6%。
零售方面，单看喷鼻香港政府统计处公布的数据，就能感想熏染到寒意。资料显示，2024年6月喷鼻香港零售业总销货代价为299亿港元，较去年同期下跌9.7%。从今年3月至5月，零售业发卖额分别为312亿港元、296亿港元和305亿港元，同比跌幅分别为7.0%、14.7%和11.5%。
整体来看，2024年上半年喷鼻香港零售业总销货代价同比低落了6.6%。
环境困难，表示在九龙仓置业的报表上，该公司期内录得收入65.01亿港元，同比增长仅0.43%。
分业务板块看，投资物业收入增加2%至55.42亿港元。这是由于九龙仓置业收取的分成办法收取的租金较少，期内固定租金收入起到“压舱石”浸染。酒店收入增加7%至7.48亿港元。
同时，业务盈利49.15亿港元，同比减少0.51%。紧张受投资物业公允值减少影响，期内减少额为44.5亿港元，九龙仓置业录得净亏损10.67亿港元，股东应占亏损10.52亿港元。
“入境旅游正在艰巨经营之际，出境旅游日益增加进一步打击本地消费”，九龙仓置业在财报中表示，喷鼻香港今年前2个月整体零售发卖在低基数下增长平平，到3月份则涌现迁移转变点，疫情后零售业向上的走势中止并掉头向下。
写字楼市场亦遭经济疲弱和供应过剩夹击。预期租金调度会持续直至营商环境改进为止。“酒店业亦尚未完备规复，房价在去年初边疆重开初期有所飙升后回落。”该公司称。
集团主席兼常务董事吴天海就提到，喷鼻香港经济目前涌现“三高”问题，即汇率高、利率高，人才空缺高。到目前为止，汇率方面可能稍为纾缓了，但其他两方面仍令人担心。
吴天海认为，目前没有办法预测到下半年的市场走向，最大的利好可能来自美国能够推动减息。据理解，最新称，美联储很可能在9月开启降息周期。
因此目前九龙仓置业的经营策略并没有发生变革，仍旧以投资性物业调改以及财务上的优化为主，紧张目的是穿越周期。
期内，九龙仓置业连续实行减债操持。截至期末，其净负债进一步减少至351亿港元，创2017年上市以来新低，净负债率低至18.3%。
稳定的旗舰
九龙仓置业拥有的优质物业让其能比较从容地应对风险，个中尤以海港城和时期广场为基石。资料显示，截至2024年6月九龙仓置业投资物业资产总额为2230亿港元，两个核心物业就占去93.2%。
个中，海港城作为超级巨无霸综合体，拥有840万平方呎总楼面面积，包含211.7万平方呎的零售商业面积，总建面456.3万平方呎的10座甲级写字楼，别的3间国际级酒店、256间做事式住宅单位、会所及国际邮汽船埠占172.9万平方呎。
2024年上半年，海港城整体收入（包括酒店）增加5%，业务盈利上升了3%，对九龙仓置业古迹正向增长起到决定性浸染。个中又以海港城阛阓的贡献最大。
期内海港城阛阓收入增加7%，业务盈利上升6%，期末的出租率坚持在97%，相称难能名贵。
海港城在喷鼻香港商业市场的地位没有变更，在2022年完成高端品牌组合调度后，广东道那段长达530米的临街步道仍旧聚拢了全港最优质的16个奢侈品牌店铺。管理层透露，接下来海港城将紧张有Celine的扩充操持，Fendi也会开设一家新旗舰店。
写字楼方面就依然不景气，海港城期内没有大的租赁成交，租赁活动紧张由中小型单位带动。期内，海港城写字楼收入下跌 2%，业务盈利下跌 5%，期末出租率88%。估量未来仍拖累项目整体表现。
位于铜锣湾核心位置的时期广场，同样受累于写字楼市道。这个项目拥有一个建筑面积94.3万平方呎17层高的直立式阛阓，以及两栋分别为46层高和39层高的写字楼，总建面103.3万平方呎。
阛阓部分，时期广场期内阛阓收入增加4%，业务盈利上升6%。过去几年由于大规模商户组合优化，时期广场阛阓收入曾受较大冲击。特殊是2021年3月Louis Vuitton曾关闭了时期广场的门店，让后者在喷鼻香港重奢行业的地位大打折扣。
但最近，九龙仓置业已宣告LV已重回时期广场，并承租了一个复式铺位。而来自市场，LV这次与时期广场的互助，事实上比以往升了级，包括租下的门店面积较以往增加200平方米达到1300平方米，门店规格升级为旗舰店，同时租期亦更长。
写字楼方面，时期广场两栋甲级写字楼收入下跌8%，业务盈利下跌10%，截至期末出租率下滑到87%，持续受压。
九龙仓置业在报表中并没有表露其他物业半年度情形。
但亦可粗略窥视，荷里活广场是一个纯购物中央物业，位于港铁钻石山地铁站上盖，同时也是巴士总站，是东九龙区最大型的购物阛阓之一，总楼面面积56.2万平方呎。
荷里活广场是一个较平民化、生活化的阛阓，拥有超市、食肆酒楼、电影院等租户，紧张做事周边住户，相信保持了稳定的古迹。
而会德熟年夜厦、卡佛大厦、喷鼻香港美利酒店组成的中环组合，总建筑面积74万平方呎，紧张是写字楼和酒店，写字楼面积有31.5万平方呎，由于地处中环，相信表现不会太空想。相反美利酒店会有精良表现。
位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square阛阓，前者为商业项目，后者为住宅连阛阓发展项目。近年来表现一贯十分稳定，2023年年报数据显示，九龙仓置业位于新加坡的阛阓和写字楼市场租金一贯呈上升趋势。
总的来说，九龙仓置业业务的核心是海港城和时期广场两个项目的阛阓部分，只要这两个阛阓保持稳定，九龙仓置业就能保持稳健，因此该公司也花了很大力气调度租户组合，提升阛阓本色。
写字楼市场，九龙仓置业的紧张策略是保持赶过租率，现时也已经不拘泥于寻求大型租约，转而寻求中小型租赁需求。
“稳定”在九龙仓置业经营理念内保持较高的地位，项目保持高本色，公司基本上在短期内也不会有新增物业的操持。九龙仓置业目前要做的是，等待经济好转，喷鼻香港本土消费力重振的那天。
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