面朝大海，枕涛入梦，是很多人的梦想，然而......
采写 | 南都周刊 陈铭
拍照 | 陈铭
编辑 | 杨文瑾
院子里茅草猖獗成长，护栏早已倒塌，没有大门，径直而入，全体大梅沙无敌海景溘然劈面扑来，山海一色，风光绝佳。这栋外不雅观迂腐、貌似烂尾楼的独栋别墅，依山望海，霸占着半山腰正中间的C位。
然而，自2010年建成以来，它一贯处于毛坯状态。别墅一楼大厅的墙上贴着法院的各种公告，所有信息表明，这栋别墅的主人是重庆喜来登大酒店的老板，因欠下深圳一家银行2442万按揭购房贷款无力偿还，险些以当时一手价，即将在淘宝网法律网络拍卖平台公开拍卖。
这栋别墅，位于东部华侨城天麓，深圳人都知道。更被人广为知晓的是，它是十余年来，为数不多的严重拖了深圳房价涨幅后腿的楼盘。楼盘自2007年首期开盘以来，刨除各种资金本钱价格基本没涨。这些年来，不少业主挥泪打折甩卖，却鲜有人接盘，成为深圳房地家当教科书式的失落败案例。
站在别墅超大露台远眺，你会为面前的景不雅观感到震荡——大梅沙就在脚下。
天麓，它是若何“神”一样平常的存在？又是如何变成“给有钱人挖的坑”？
11年前别墅原价拍卖，业主是重庆前富商
从山下一条盘山公路一起七弯八拐绕行，路边随处可见茅草长过一人多高的别墅院落。来到半山腰上的这栋别墅，里面空荡荡的，可以看出永劫光没有人打理，还保持着交付时的原样。
别墅外墙斑驳，瓷砖脱落。
这座独栋别墅的拍卖信息已经被挂上了干系网站广而告之。
标的房源：深圳市盐田区东部华侨城天麓八区41栋01、02房
• 面 积：351.63平方米
• 起拍韶光：2021-9-8
• 结束韶光：2021-9-9
• 起拍价格：37928218.3元
• 担保金：6000000元
• 评估价格：37928218.3元
天麓八区41栋01、02别墅，墙上贴满了法院告示。
大梅沙一家地产中介的从业职员何师长西席先容，他们圈内早已知道这个信息，并一贯高度关注，须要提醒的是，即将开拍的天麓八区41栋01、02房，参与竞拍者须要具备深圳两个购房名额资格，由于这栋独栋别墅有两本证。“有钱人早就买了房，不要说空着两个购房名额还没利用，空着一个的都很难找到。”
虽然知足有钱有名额这两个条件的人不好找，但这栋别墅的起拍价格相称诱人，基本上为当时一手购入时的原价。何师长西席认为，也不用除吸引到部分符合条件的竞拍者参与捡漏。
法院张贴的文书显示，如果第一次流拍，第二次法拍则在前次拍卖标的根本上打八折。
无论是别墅门口施工的工人，还是地产中介何师长西席，他们都不知道，这栋即将易主的别墅的主人，实在大有来头。
张贴在别墅一楼墙上的深圳市中级公民法院的干系公告、实行裁定书、限期搬离关照书显示，这套屋子的主人、也便是被实行人为韩光云师长西席。
法院的拍卖公告。
综合上述各种公函显示的韩光云的年事，身份证地址、身份等信息，他便是重庆泰正集团董事长、重庆南岸区著名地标喜来登大酒店的产权所有者，重庆商界的大腕，如今公司破产负债累累的韩光云。
经多方核实，韩光云身份确切无疑。
这次， 因欠下中国银行深圳东部支行24420616元，被银行告上法院，豪华别墅被拍卖。
因泰正集团的倒下，韩光云光彩不再。查询中国裁判文书网创造，他在全国各地欠下多家银行的钱，单笔多则过亿，少则几百万，官司缠身。
从2019年4月11日开始，韩光云15次登上全国法院被实行人名单。
天麓多个房产挂牌或拍卖，成交不多
除了这栋别墅被法拍，这几天，一则天麓复式洋房的拍卖公告也挂在深圳联合产权交易所官微。
天麓六区36栋402房的拍卖信息。
这套洋房的挂牌价格为595.98万元，建筑面积283.80平方米。
同样是这套洋房，同样是深圳联合产权交易所，2019年10月14日就曾公开挂牌拍卖过一次，挂牌价格为6911343元。但流拍。按照转让信息表露，如果这次只有一人参与竞拍，则按挂牌价格成交。房价相称于每平米两万元出头的房价，等同于在一手价根本上打了五折还不到。同样是韩光云购置的天麓八差异墅，2019年11月，由某国有银行持有的10栋01、02号别墅房产被委托由深圳联合产权交易所公开转让拍卖，这套总面积335平米的别墅，起拍价为3349万，终极被成功拍出。查阅创造，天麓的屋子，无论是挂牌的，还是拍卖的，套数不少。但成交的却不多。一个月前，有套天麓二区5栋的整栋别墅被拍卖，建筑面积266.95平，起拍价2600万，成交价2810万。这套别墅，拍卖成交价每平米10万元出头，原始购入价每平米9万元，持有13年，涨了个寂寞，加上本金收益、利息、税费，铁定巨亏。要知道2008年8月，天麓二区开盘，单价为7-9万/平。2008年年底，一、二、七区入伙，独栋单价为6-10万/平，双拼单价为4-7万/平。价格最高的是2009年底发售的八区，成交价高达128679.39元/平，当时创下深圳有史以来最高的价格记录，前后共成交52套。东部华侨城位于大梅沙，之前叫三洲田，占地面积近9平方公里，是由华侨城集团斥资35亿元精心打造的天下级度假旅游目的地，首个 “国家生态旅游示范区”，由酒店、文旅、地产几大板块组成。作为东部华侨城个中的地产板块项目天麓，共有四个地块，分为8区开拓，五区不卖，项目定位为别墅和洋房。个中一区，出自天下著名建筑设计大师迈耶之手。天麓一期于2007年下半年开盘发卖。天麓两次获评中国十大豪宅，以及联合国“环球人居环境最佳社区”。只管深圳近十年来整体房价大涨，但天麓已成为深圳房地家当教科书式的失落败案例。对付买了天麓的人来说，除非留着养老，或者不缺钱，当初奔着投资目的去的，肠子悔青。2017年8月，有业主发帖，天麓八区独栋别墅直降1000万出售。稍稍算一笔账，别墅原价3860万，如果首付3成，贷款7成2700万。月供约13万，7年来总月供就1100万，还有契税115万。现在贬价1000万发售，其它业务税5.5%和交易佣金不算，光这里就已经亏了2215万……2017年6月8日， 天麓业主贱卖独栋别墅，别墅面积273.7平，一手买入价为3500万，现3000万急卖。去年5月，天麓三区一套212平复式洋房挂牌售卖，业主于2015年购得，房产证登记价约1112万，现只卖800万。业主表示“急用名额上户急售”。为了腾出购房名额，忍痛割肉。目前，天麓二区，三区，六区，政府的二手辅导价分别为每平米6万，5.5万，5.5万。这意味着一个残酷的现实：实际成交价反而低于政府辅导价。要知道，这种情形，在房价坚挺的福田、南山、宝安等区，可以称之为天算夜的笑话。在房价宇宙的深圳湾片区，有些楼盘，政府的二手辅导价10万元/平出头，而真正成交价则高达30万元/平米。能以政府辅导价买到的二手房，在深圳是打着灯笼难觅，基本不可能的好事。2009年和2010年，天麓连续两年入选中国十大豪宅，名副实在的高端海景豪宅。而今，“贬价大甩卖”、血亏”、“有价无市“，成了昔日这个深圳著名豪宅身上甩不掉的标签。”深圳买房操持“地产资深业内人士算了笔账，房价年涨幅达不到15%乃至20%以上，炒房都是亏的。契税、月供利息、首付款机会本钱，都是看得见的真金白银。如果想覆盖掉本钱，也便是保本，须要年涨幅大约11%。然而，自2007年天麓一期开盘，14年过去了，深圳房价早已实现多轮上涨，无论一手二手均价至少涨了七八倍，有些乃至涨了十几倍，二十倍，深圳湾“海德三宝”的不雅观海台、漾日湾畔、滨海之窗三个学位房小区乃至上涨了25倍之多。但是，天麓的房价却并未呈现太大变革。资深地产从业人士彭师长西席先容，虽然别墅和大宅本身成交周期就较长，不能和普通住宅比较，但是，天麓的拍卖房基本都要流拍2次，纵然以评估价的6.4折进行第3次拍卖，成交概率也只有十分之一旁边。如果不是由于拍卖房干系规定的限定，如果可以连续打折直到拍卖成交的话，说不定会看到五折、四折乃至更低的成交价格。在深圳著名地产自媒体“文杰淘楼”创始人陶文杰看来，“风景有毒”，好的自然景不雅观环境随意马虎打动人，也特殊随意马虎坑人，没有城市资源，纯挚的山水便是荒郊野岭。有了城市资源加持，山水才会真正变身为豪宅区。南都周刊沿着天麓别墅区的盘山公路不雅观察创造，从山脚一贯上山，沿途随处可见空置的别墅。很多别墅的护栏已经倒塌，成为一堆铁锈，别墅院内，野草超过一米多高，钻进一个成年人，都看不到人影。天麓空置率有多高?至少一多数。中介乐不雅观估计大概入住率为15%左-20%旁边，低区可能连10%也没有，很多仍是毛坯状态。南都周刊曾于晚上9点拜访天麓，山间，云雾环抱，只有零散几户透出亮光。一是，地段偏远。提到盐田，深圳人第一印象是依山傍海的景不雅观资源，以及节假日那一眼望不到头的拥堵车流、犹如下饺子般的海滩，而对付盐田的楼市，大多数人眼里只有远、偏。二是，交通不便。纵然从山脚下出发，也须要开15至30分钟的山路才能到达，深圳的富人多集中在福田、南山，路上至少要花1.5小时旁边，根本无法正常通勤。三是，地理位置不好。每年有三分之二以上的韶光被笼罩在云雾当中，能见度只有十几米。网上看到的天麓美景，只是在为数不多的日子里，在个别韶光段内才可以拍得出来。山海景不雅观湿度过大，整天云山雾罩的，对生理和身体康健也不利。这一点可能是对有实力的潜在购买者影响最大的不利成分。对付上述剖析，美联物业全国研究总监何倩茹深表认同。她补充指出，制约天麓以及东部海滨房价上涨的成分有三：第一，东部没有豪宅氛围，纵然拥有稀缺的海景资源，但仅仅山上几栋别墅，并不能形成豪宅的圈子。东部很些别墅区面临同样的情形。第二，深圳的发展重心向西部倾斜已经由来已久，东部整体经济发展不起来，难以聚拢人群，以是房发生意营业不生动，无论是出租还是出售，都存在困难。第三，盐田的交通不算太方便，地铁8号线开通后才有点转机。再加上周末到东部嬉戏的人数浩瀚，住在东部的人想周末出行变得更加困难。以是她认为，盐田难以成为有钱人聚拢的地方，毕竟衣食住行都不算方便。除了交通限定以及配套不敷导致房价滞涨多年之外，广东省住房研究中央首席研究员李宇嘉认为，盐田拥有稀缺生态资源，环境保护受政府掌握，以是盐田房地产市场比较分外，靠海的盐田开拓受到严格的生态环保限定。天麓，范例的现实与浪漫产生了强烈冲突，深圳"大众楼市研究院院长李咏涛认为，天麓不适宜生活，且投资代价、居住代价在这里得不到表示。开盘时买了天麓别墅的王女士，索性将公司搬了过来，由于员工不多， 吃住都在别墅。一二层办公，三四层作为员工宿舍。有些人租下天麓别墅，改成民宿酒店，给人办婚礼，搞派对。而大部分的别墅，依然处于毛坯状态，任由茅草成长，连续衰落。自住未便利，出租不现实，保值又够呛，妥妥的给不差钱的深圳富人挖了一个大坑。显然，“房住不炒”同样适用于代价不菲的千万豪宅。失落去了自住需求的豪宅，实际上已经失落去了拥有代价。未来，天麓，东部，会是若何？2024年，地铁8号线二期工程将延伸到大小梅沙，大概随着所在大片区交通等各项配套举动步伐得以完善，天麓打个翻身仗，也是有可能的。
