但是，有一个群体，很随意马虎被大家忽略。
他们便是返租公寓的投资客。
这群人，由于整体大环境的缘故原由，不仅承受了房产代价缩水，而且原来承诺兑付的「返租」收益还被以各类缘故原由拖欠、乃至不予支付。有的还因签下长期协议被迫接管降租，乃至0租金。
看似诱人的返租，是怎么一步步「坑」人的？
房企资金链断裂，兑现租金看心情
返租这事，南宁人被忽悠太多次了！
可能还有很多老铁不太理解什么是「返租」。
我给大家大略科普一下：返租，也便是返租发卖，市情上最常见的形式便是「带租约出售」。最吸引人的便是6%-8%高回报率。
然而，返租的「饼」有多大，套路就多深！
这话不是说说而已，过去这几年，关于「返租」的血泪教训实在太多。
有经营不善导致难以兑付租金的。
五象航洋城的业主，在买房的时候和运营商签订15年的代运营返租协议，刚开始，运营商还能准期付租，但后来就以各类情由少付、乃至不付租金，如今运营商累计欠下300多位业主，超过2000万元租金。
有的房企资质不全导致业主钱房两空。
前几年，兴宁区三塘镇的三产项目锦钰城，以7年返租作为回报吸引购房者，开拓商收到钱后并未把钱用在施工培植上，乃至还一房多卖，虚假发卖。使得业主陷入两难田地。
有的企业信用不良，兑付租金全看心情。
有老铁来跟我吐槽，当初在买麒麟堡大厦的时候开拓商宣扬返租，租金按照总房价的6.5%支付，每5年增长1%，租期为15年。业主乃至还缴纳了酒店装修用度。但是租金，酒店则以各类情由拖欠、乃至不兑付。
还有房企负债过高，导致资金断裂交房都成问题的。
当初五象世茂中央开拓商与干系部门签下20年的自持协议，但转身就低价把屋子以租约的形式转售出去。屋子经历多次延期之后，何时交付还未知。项目虽然不是返租，但也因此租约的形式让业主入坑。
南宁人真的被「返租」这件事坑了太多次。我也劝老铁们，谁的钱都不是大风刮来，碰到「返租」的「好事」，咱务必多留几个心眼。
「5年保租」
楼市烂梗还是别出心裁？
这几天，有老铁给我爆料，南宁有商铺推出了「5年保租」，还给我发来了图片。
又是嘉和城？
「商铺」「5年保租」。
第一眼，我本能反应，这不便是换了「马甲」的返租？
不过，以往「返租」产品多是商业公寓，针对商铺的「保租」，这在南宁楼市倒是第一次见。
回忆上一次南宁楼市这么大胆新颖的政策，也是出自嘉和城——「真5折」。
这一次「5年保租」到底咋回事？本日上午，我去到了项目售楼部。
只管景象寒冷，现场还是有2组客户到访，我逛了一圈，并未见到「5年保租」干系信息，不过现场售售见告我，「5年保租」确有此事。
一番打听后，「5年保租」保的是啥？怎么保？我得到了详细的政策细节——
1、保不会租不出去。买铺自带5年及以上租约，即买即收租。
2、保租金不会低落。锁定回报率约7-8%的租金水平，安心当甩手掌柜。
3、保不会掉租。开拓商全程兜底，直接对业主卖力，5年租金，一分不少，收益无「空置」。
4、保度过经济寒冬。5年后，业主拿回租赁权，市场回暖熟铺已成，实现资产代价跃升。
老铁们创造没，4个保障，每一个都极具「诱惑」——
你担心经济环境不理想，没人租铺搞实体？它提前找好租户，租期5年乃至更久。
你担心买卖不好做，租户要你降租金？它直接锁定约7-8%租金回报率，板上钉钉。
你担心租户半路退租，商铺闲置没有收益？它「5年保租」，5年租金，开拓商查漏补缺。
你担心过去几年经济难，未来几年经济也不随意马虎？它直接给你5年韶光不雅观察。
串联起来理解便是「你买铺，开拓商给你打5年工，每年还给你发钱」。
是不是很心动？但又模糊担忧嘉和城搞噱头，没诚意？
返租暴雷，别把任务都推给市场
我知道，看到「5年保租」肯定会有老铁歧视一笑，又是楼市玩烂的「返租梗」？我先不说对错吧，毕竟前面我也说了，「返租」忽悠了不少南宁人。
咱们必须搞清楚，原来的那些返租产品是怎么暴雷的，理顺了这条逻辑，再来评价嘉和城的「5年保租」到底诚意有几分。
我不雅观察了这几年南宁的返租产品暴雷，相同的返租，暴雷的缘故原由却五花八门。
有的对市场环境过度依赖。很多返租产品，在签订租约条约的时候，动辄6%-8%，乃至10%的回报率，在租金的给付上房企实在是亏本的。但是，市场形势好的时候，房企可以在房价上把本钱摊平乃至盈利。但是市场一旦下行，房价无法支撑房企的收益的时候，问题就集中爆发了。
有的产品难去化。这几年打出「返租」旗号的产品一样平常是难去化的商业公寓或是写字楼产品，比如五象航洋城，绿地G公寓这些。
数据显示，南宁商办公寓库存超128万㎡，去化周期高达45.7个月。巨大的发卖压力之下，高额的年回报率，更多的是作为发卖去化产品的工具。
有的地段位置还不好。实在返租的屋子也不是个个暴雷，仔细再看那些返租暴雷产品，多是位置差且难以经营的项目，返租产品不同于住宅，对地段、配套、人口的依赖性特殊大，三者缺一不可。
有的企业的实力不强。企业是否稳健决定了兑现实力，在我前面提到的「暴雷」项目中，很多开拓商的资金链岌岌可危，加上没有用心经营，何谈给业主「返租」。
以是，能否如约兑现「返租」，实质问题要回归是否具备经营条件，也便是「有源之水」和「无源之水」的差异。后面我们详细展开来说。
再回过分来看嘉和城的「5年保租」，就能看出很多门道。
多大头戴多大帽，嘉和城对自己有复苏地认知。嘉和城的「保租」既没有选择两三年的短期保租，也没有选择十年乃至更永劫光。毕竟保租两三年，韶光太短，诚意不敷；保个十年八年，这么长远的事情，操持赶不上变革，老铁们也不会相信。
5年韶光，不长不短，在嘉和城的能力范围之内，给足购房者诚意。
嘉和城对自己有足够的信心。这个中最主要的信心是来自「保租」工具嘉和铺。这也给了嘉和城敢「保租」的信心。
嘉和铺，到底和别人有啥不一样？咱们接着往下看。
嘉和城，靠谱吗？
5年保租，不是空头左券，这背后是要真金白银、实打实地兑现，嘉和城到底有没有这个兑现实力才是老铁们关心的。
嘉和城敢5年保租，这个中有4点不同，老铁们必须心里有数。
首先，出售物业不一样。此前返租产品大多针对公寓，而嘉和城商铺的实质是社区商铺。
两者最大的差异实在便是不愿定成分的多少。
公寓产品能不能「返租」，能不能「稳定返租」，对业态、地段、周边成熟度、人气等哀求较高，稍有不愿定，暴雷几率更大。
作为办理「生活末了一公里」的社区商铺，只要有人，就有需求，乃至比拟同类型的购物中央，社区商铺还能极大减少韶光、交通本钱。
据理解，嘉和城已入住近8万人，未来完备交付估量能达10万人。
嘉和城实景
可以这么理解，嘉和城的社区商铺，背后是近10万人的客流保障，缺商的兴宁东，商业需求不止10万。
其次，条约主体不一样，5年内，开拓商直接对业主卖力。
前文我也说过，「返租」，租约是业主与第三方租户签订，中途租户退租、租金低落，开拓商不管。
嘉和城「5年保租」，直接与开拓商签订5年保租条约，5年内相称于「向开拓商收租」，5年内不用再担心租户退租、租金下调，保底回报率约7-8%。
举个例子。
嘉和城一套约106平的铺，售价约5000元/平，总价约53万，保底租金水平约32元/㎡，业主购买铺后，每月可收租金约3400元，5年内不管是商户退租还是哀求降租，业主依然可以正常收到保租租金。保租5年，租金收入共约20.4万。
和其他理财做比拟，从算账来说是稳赚的，嘉和城「5年保租」是当下动荡不安的经济环境下，一个稳定可靠的收入保障。5年后纵然你想再将这套铺脱手，也是划算的。
第三，经营情形不一样。
以往很多「返租」产品之以是「返租」，大多是由于附近人少，没有商业氛围，开拓商「返租」，美其名曰兜底，实则挖坑。
嘉和城的铺是什么情形？咱们不妨走进嘉和城去看看。
①商业氛围浓厚，八成以上铺面已经租出去，基本上没有空铺。
据理解，嘉和城已有超800户商家开业，几大紧张街区温莎邻里荟、塞纳方舟险些是满铺开业，且租金稳定，我随机采访的几家商铺，一楼租金大多稳定在80-120元/㎡/月，二楼大概在30-45元/㎡/月。
嘉和城温莎邻里荟、塞纳方舟实景
②大商家进驻。
肯德基、麦当劳、巡耕记、李掌勺、南宁肥仔、诚如金、老表记、廖哥土鲫鱼等都入驻嘉和城，这些商家的入驻普遍对商圈的审核非常严格，意味着着嘉和城的商业氛围被多家商业体认证过。
嘉和城商铺实景
有人气、有氛围、商家、租金稳定……再回过分去看嘉和城「5年保租」，更像是一种「保险加持」。
末了一点，也是「5年保租」与「返租」最关键的不同点——初心不一样。
原来的企业，很多人在卖的时候就知道无法兑现，回报率便是一个闪耀的「大饼」，吸引买家的一个诱饵，是为了卖房的一个发卖道具。
虽然大家都是为了卖房或卖铺，但嘉和城的初心更像是给业主一个「双保险」，在自身社区商铺的强大底气根本上，只管即便保障买家的资产安全。
房企真的不要再花费大家的信心了
2024年刚开年，嘉和城就推出了「5年保租」，说实话有点出乎我的猜想。
一样平常来说，春节前的这段韶光并不是传统的发卖旺季，房企不会做大规模的匆匆销。但是嘉和城却一反常态，在此时推出「5年保租」，很多老铁心里会有疑问：
为什么嘉和城要选这个韶光候推出这个政策？嘉和城的目的是什么？嘉和城到底能不能兑现？
我想，搞清楚这三个问题大家心里就有数了。
先说第一、第二个问题。嘉和城去年8月开始「5折清盘收官」，产品的去化速率非常快，韶光来到2024年，嘉和城加快匆匆销步伐，缩短发卖战线，这也预示着嘉和城所剩的货量或许真的不多了。
此时推出5年保租，嘉和城是不是想末了捞一笔然后卷款跑路？讲真，作为一个18年的大盘，嘉和城从前拿地本钱非常低，2014年-2017年连续4年蝉联南宁单盘销冠，乃至2017年冲进全国单盘成交面积前三。
该挣的钱早就挣了。
嘉和城根本不须要也没必要靠推出「5年保租」挣这点卖铺钱。背后更多的是出于对经营本钱的考虑：项目发卖尾声，没有回款压力，相对付发卖战线拉长产生的经营本钱，直接保租收官，明显更划算。
嘉和城能否兑现保租，可以从两个方面来看。
一方面是团队的实力。我理解到嘉和城自有专业商管团队，在管经营面积超10万㎡，引进的商家大部分都是南宁乃至全国有名的大品牌，也正由于如此，嘉和城虽然地段相对传统中央偏远，但依然能将自己打造成板块商业中央的根本。
另一方面也是最关键的是嘉和城的信用。
从以往这家房企的风格来看，直接、开阔、务实是嘉和城的一向作风，不管是「5折清盘」还是「5年保租」，嘉和城给市场通报出了足够的诚挚。
我登录南宁市住房和城乡培植局商品房发卖公示系统，创造嘉和城的房源没有被限定，也没有被抵押，都是正常的发卖状态，我随手给老铁们截几张图。
与此同时，爱企查显示，最近广西嘉和置业集团有限公司没有股权、股东变动，债务方面也没有异动，公司主营业务依然是房地产，在南宁也仅有嘉和城一个项目，从现有信息来看，没有股权变动、没有新项目、债务没有非常，「暴雷套餐」一个没踩中。
过去，或许我们经历了太多，也有老铁在「返租」上踩了坑，不管怎么说，我希望「5年保租」，楼市再无欺骗。
