可行性研究报告
二零二四年三月
目 录
一、概述
（一）项目概况
（二）项目单位概况
（三）体例依据
（四）紧张结论和建议
二、项目培植背景和必要性
（一）项目培植背景
（二）方案政策符合性
（三）项目培植必要性
三、需求剖析
（一）项目定位
（二）需求剖析
四、项目选址与要素保障
（一）项目选址
（二）项目培植条件
（三）要素保障剖析
五、项目培植方案
（一）工程设计方案
（二）培植管理方案
（三）招投标方案
六、项目运营方案
（一）运营方案
（二）安全保障方案
七、项目投融资与财务方案
（一）投资估算
（二）盈利能力剖析
（三）财务可持续性剖析
八、项目影响效果剖析
（一）经济影响剖析
（二）社会影响剖析
（三）生态环境影响剖析
（四）资源和能源利用效果剖析
九、项目风险管控方案
（一）风险识别与评价
（二）风险管控方案
十、研究结论及建议
（一）紧张研究结论
（二）问题与建议
十一、附表、附图和附件
附表1 发卖收入预测表
附表2 总本钱表
附表3 外购燃料及动力费表
附表4 人为及福利表
附表5 利润与利润分配表
附表6 固定资产折旧用度表
附表7 无形资产及递延资产摊销表
附表8 流动资金估算表
附表9 资产负债表
附表10 成本金现金流量表
附表11 财务操持现金流量表
附表12 项目投资现金量表
附表13 资金来源与利用表
一、概述（一）项目概况
1.1项目名称
（厂）装修正造项目
1.2项目培植单位
投资管理有限公司
1.3项目培植性子
装修正造项目
1.4项目培植地点
本项目培植地点位于浙江省嘉兴市南湖区新嘉街道
1.5项目投资规模
本项目的总投资为1591.61万元，个中：建安工程用度为1266.27万元，工程培植其他用度为249.54万元，预备用度75.80万元。
1.6项目培植内容及工程量
为增强国有资产管理能力，提高资产的保值增值能力，新嘉街道下属国资单位投资管理有限公司操持对厂厂区进行整体改造、打造“”家当文创园区，深入挖掘老城区闲置厂房上风，改造原有建筑，开释创新空间，嵌入式打造集事情、生活、休闲功能于一体的复合空间，发展城市硅巷经济，作为街道城市创新区平台，紧张方案引进建筑设计单位、文创单位，用于中小企业孵化。
本次（厂）装修正造项目总设计占地面积是 5900.97 平方米，总体装修正造办公空间、商业空间、文化空间等工程面积为3838.00平方米，含景不雅观改造、外立面改造、小市政改造更新等工程内容。
项目紧张培植内容及工程量情形一览表
序号
名称
工程量
单位
备注
一、
土建安装工程
1
1号楼（原局部四层厂房）工程
1.1
外立面改造
790.56
㎡
1.2
一层墙体拆改
1.00
项
拆除80m墙体，新建43m外墙
1.3
一层加卫生间
28.00
㎡
卫生间面积
1.4
铝板雨棚
165.00
㎡
投影面积
1.5
门窗改换
523.80
㎡
1.6
屋顶翻新
651.24
㎡
不上人平屋面 防水加强
1.7
东侧钢梯
1.00
项
三层,旧混凝土楼梯拆除改钢构造楼梯
1.8
电梯
1.00
项
按照新建一部打算
2
2号楼（单层辅房）工程
2.1
原拆原建
73.55
㎡
建筑面积
3
3号楼（单层仓库）工程
3.1
外立面改造
211.00
㎡
3.2
门窗改换
30.00
㎡
3.3
屋顶翻新
141.60
㎡
新建坡屋面（金属屋面）
4
4号楼（单层仓库）工程
4.1
外立面改造
200.50
㎡
4.2
门窗改换
50.00
㎡
4.3
屋顶翻新
152.60
㎡
新建坡屋面（金属屋面）
4.4
墙体拆改
1.00
项
拆除16m，新建玻璃幕墙10m
5
5号楼（单层仓库）工程
5.1
原拆原建
430.00
㎡
5.2
新建玻璃天幕
216.00
㎡
投影面积
6
6号楼（2层办公楼）工程
6.1
外立面改造
392.00
㎡
6.2
屋顶翻新
265.00
㎡
新建坡屋面（金属屋面）
6.3
西侧钢梯
1.00
项
新增消防疏散楼梯
6.4
门窗改换
168.00
㎡
7
7号楼（辅房）
7.1
原拆原建
82.00
㎡
8
8号楼（原配电房、保安室）工程
8.1
外立面改造
127.20
㎡
8.2
屋顶翻新
85.00
㎡
新建坡屋面（金属屋面）
8.3
门窗改换
84.80
㎡
8.4
8#室外楼梯拆除及新建
9.45
㎡
新建钢楼梯
8.5
新建门卫消控室
39.95
㎡
原拆原建
8.6
原配电房设备移位
1.00
项
8.7
建筑构造加固
1000.00
㎡
9
安装工程
9.1
给排水
3748.92
㎡
9.2
电气
3748.92
㎡
9.3
暖通空调
3748.92
㎡
9.4
消防
3748.92
㎡
9.5
弱电
3748.92
㎡
二、
景不雅观工程
1
地面硬化（含停车位划线）
2170.30
㎡
2
景不雅观构筑物
360.00
㎡
3
景不雅观绿化
1167.70
㎡
4
围墙改造
600.00
㎡
5
围墙装置
280.00
㎡
6
部品/装置
1.00
项
7
室外排水
3338.00
㎡
8
室外电气
3338.00
㎡
三
设备安装工程
1
标识标牌与LOGO
1.00
项
2
出入口车辆识别系统
1.00
项
3
聪慧充电桩（机动车）
5.00
个
4
监控
1.00
项
5
周边电子防盗围墙
1.00
项
6
聪慧巡更
1.00
项
7
其他智能化
1.00
项
1.7项目资金来源
本项目估算总投资为1591.61万元，资金来源为企业自筹。
1.8项目履行工期
本项目操持于2024年5月-6月完成招标及得到施工容许证，2024年12月竣工；工期估量须要8个月。
1.9项目经济技能指标
项目紧张经济技能指标表
序号
项目名称
单位
数据和指标
一
紧张指标
1
项目总体装修正造工程量
㎡
3838.00
1.1
商业空间
㎡
646.00
1.2
办公空间
㎡
1471.00
1.3
商业空间
㎡
74.00
1.4
文化空间
㎡
145.00
1.5
文化空间
㎡
152.00
1.6
文化空间
㎡
618.00
1.7
文化空间
㎡
490.00
1.8
商业空间
㎡
70.00
1.9
商业空间
㎡
172.00
2
总投资资金，个中：
万元
1591.61
2.1
建安工程费
万元
1266.27
2.2
工程培植其他用度
万元
249.54
2.3
预备用度
万元
75.80
二
紧张数据
1
项目正常运营年收入
万元
365.54
2
年均发卖收入
万元
332.31
3
年均匀利润总额
万元
187.24
4
年均净利润
万元
140.43
5
年均城建费及附加
万元
3.20
6
年均增值税
万元
26.70
7
年均所得税
万元
46.81
8
项目定员
人
6
9
培植期
个月
8
三
紧张评价指标
1
项目投资利润率
%
11.76%
2
项目投资利税率
%
13.64%
3
税后财务内部收益率
%
5.15%
4
税前财务内部收益率
%
8.59%
5
税后财务净现值(ic=4%)
万元
126.26
6
税前财务净现值(ic=4%)
万元
512.87
7
投资回收期(税后)含培植期
年
11.33
8
投资回收期(税前)含培植期
年
8.50
9
盈亏平衡点
%
68.60%
（二）项目单位概况
（三）体例依据1. 《中华公民共和国国民经济和社会发展第十四个五年方案和2035年远景目标纲要》；
2. 《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的见地（国办发〔2022〕19号）》；
3. 《“十四五”文化发展方案》；
4. 《浙江省国民经济和社会发展第十四个五年方案和2035年远景目标纲要》；
5. 《浙江省社会发展“十四五”方案》；
6. 《浙江省文化改革发展“十四五”方案》；
7. 《嘉兴市国民经济和社会发展第十四个五年方案和2035年远景目标纲要》；
8. 《浙江省嘉兴市国土空间总体方案（2021-2035）》；
9. 《培植项目经济评价方法与参数及利用手册》（第三版）；
10. 《可行性研究体例手册》；
11. 项目单位供应的方案设计、有关资料及干系数据；
12. 国家公布的干系设备及施工标准；
13. 项目培植红线图。
（四）紧张结论和建议经由对（厂）装修正造项目的深入研究和综合评估，我们可以得出以下可行性研究结论：
1. 经济可行性
从经济角度来看，（厂）装修正造项目具有显著的经济效益。项目的培植和运营将刺激投资、创造就业机会、促进家当升级和消费升级，为当地经济带来积极的影响。同时，项目的税收贡献和房地产代价提升也将为地方政府和投资者带来可不雅观的收益。
2. 社会可行性
在社会方面，项目的培植将提升居民的生活质量，供应优质的居住环境和便利的生活举动步伐。此外，项目还将促进社会互换与创新，增强社区凝聚力，培养创新人才，推动社会可持续发展。这些社会影响将有助于构建和谐社区，提高城市的整体形象和吸引力。
3. 环境可行性
从环境角度来看，项目看重环保和可持续发展，采取绿色建筑材料和节能技能，降落对环境的影响。此外，项目的培植和运营将促进生态环境的改进和人文环境的营造，为居民供应宜居的生活环境。
4. 风险评估与应对方法
只管项目具有较高的可行性，但仍存在一些潜在的风险和寻衅。例如，市场竞争、政策变革、资金压力等成分可能对项目的培植和运营产生影响。因此，建议在项目履行过程中加强风险评估和应对方法的制订，确保项目的顺利进行。
5. 结论
综上所述，（厂）装修正造项目在经济、社会、技能和环境等方面均具有较高的可行性。项目的履行将带来显著的经济效益和社会效益，促进城市的可持续发展。同时，须要关注潜在的风险和寻衅，并采纳相应的应对方法以确保项目的成功履行。
建议本项目可行性研究报告被批复后，应抓紧进行项目后期培植及方案设计事情，以前辈的理念，搞好项目投资、设计、技能开拓、设备采购等事宜。准备好充足的资金加快项目进度，以韶光争效益，尽快组织履行。
