它时而下行：全国各地“贬价”新闻满天飞，国家统计局数据也显示，今年上半年，全国固定资产投资规模同比增长3.9%，但如果不算房地产，该当是增长8.5%——没错，是房地产拖了后腿：开拓投资低落10.1%，新居发卖面积与金额分别同比低落19.0%、25%。
又时时时成为人们的强心剂：北上广核心区的豪宅比刚需都火；成都千万级的JFC开盘卖爆，纵然在“一批次优先选房必须认购2套及以上房源”的苛刻条件下，认购率仍高达80.74%（项目详情：十年等待，金融城核心「传奇封面」终迎开盘！
）；成都上半年新居+二手房成交套数虽较去年同期有所下滑，但还是优于2022年同期水平。
来源：四川中原研究院
看似反复横跳，但原形只有一个：热点恒热。
这不，本日成都就一口气卖出4宗地皮，全部位于高热的五城区，合计近300亩，半数溢价成交，最高成交楼面价、最高溢价率都来自青羊区111.55亩（18100元/㎡，6.47%）。
加上上周三成都高投竞得的新川30亩地皮，下半年开局5宗核心区地皮全部成交，个中3宗溢价成交——好的开始是成功的一半，下半年的市场还是可以期待一下的。
主城为何如此火热？我们挨到看。
这是成都开始「分类计价」模式之后成交的第二宗商住用地，位于蔡桥板块，容积率1.8，8家房企参拍，终极由中海以18100元/㎡的成交楼面价（个中住宅楼面价18713元/㎡，商业楼面价6453元/㎡）、24.23亿元的总价成功竞得，溢价率6.47%。
这宗地也是青羊区今年出让的第二宗地皮，上一宗成交的地皮位于其南侧约600米——4月23日出让的蔡桥44亩，当时就吸引了18家房企参拍，一举将板块楼面价推上2w新台阶（20300元/㎡）。
时隔3个月，蔡桥的起拍楼面价没变，仍旧是17000元/㎡，房企也仍旧对板块保有激情亲切。
就以本日这宗地为例来说一说蔡桥的魅力何在——
首先，界面很新。地块所在的蔡桥光华大道以北片区，发展以光华六路为界：2014年以前，光华六路以东的凯德风尚、光华锦苑、俊发光阴俊园等小区建成；2014年往后，光华六路以西片区才进入开拓阶段，拆蓝顶、迁庄家、建新居。
如今区域内全是10年以内的新居，没有老破小，不少还是近两年的大房企新产品，界面当然俊秀。
白纸作画的另一个优点也很明显：可以方案很多百亩大地块，就像本日这宗地，111.55亩，比拟主城其他板块，规模很惊人。
拍摄于2023年10月
其次，配套很好。为了发展蔡桥，青羊区直接把最好的教诲资源都放到了这里——金沙幼儿园、泡小、草堂小学、石室、树德……蔡桥公园还直接用了太阳神鸟的logo，配置有好高就不用赘述了。
值得一提的是，地块南侧的蔡桥地铁站104亩商业用地，此前网传“可能是青羊大悦城”，如果大悦城真的落地，本日出让的地块代价又会再上一个台阶了。
末了，高端居住的氛围已经起来了。中国铁建青羊双子数开数罄，建发落子三个项目都卖爆，华润、中旅等品牌房企也均已入局，如今中海加入战局打造百亩大盘，「西贵」与「新贵」的结合，谁能不馋？
青羊拿出新城地皮，而金牛放出的是两宗熟地——茶花66.55亩住宅用地以及两河103亩家当项目用地（兼容住宅45%～50%），都属于城市更新范围。
NO.1
茶花66.55亩
被网红打卡点包围
茶花66.55亩，是容积率2.5的纯住宅用地，由眉山国资委控股90.4%的眉山发展以16200元/㎡的楼面价、18亿元的总价竞得，溢价率1.25%。
眉山发展持股比例
能够溢价成交，是由于这宗地的上风很明显：
第一，三环内。除了成华，别的四区三环内的地皮都不算多，而三环又是很多老成都民气目中“主城内外”的分边界，「三环内」早已成为众房企的必争之地。
第二，配套成熟。近年来金牛区频繁“出圈”的天府艺术公园、金牛公园、新金牛公园以及随时客流量爆满的西宸天街步辇儿可达，周边的学校大概多，医院也有，27号线年内就会开通（地块附近有金牛公园和花照壁北两个站点，个中金牛公园站未来为27号线与12号线的换乘站点），可以说是无短板。
第三，城市更新。地块位于茶花与金府片区的交汇处，两者都是金牛区的重点城市更新片区，均定位「科创/文创空间」，金牛区以三环路、金牛大道“两轴”为骨方案的「天府文化大T台」也在这里。
天府文化大T台效果图
近年来，区域内城市更新大动作不断：
·打造茶花文化聚落，未来将建成高端文化新地标（涵盖当代文化互换场馆、时尚戏院、阅读空间等）与体验型购物场景；
茶花文化聚落项目效果图
·将金府片区纳入“传统市场调迁的重点更新单元”，操持对金府市场调迁升级，腾挪约580亩地皮，金府路道路提升改造；
金府片区地皮资源示意图
金府片区实景（拍摄于2021年）
地块本身也是5月才经历的调规，调度内容包括新增绿地、做事举动步伐用地以及加密路网……下图中的F地块便是本日出让的66.55亩，南侧G地块为约79亩纯住宅用地，也在金牛区2024年的供地操持之内，“谁会脱手”也将成为市场的关注点。
换句话来说：茶花未来的城市界面会很新，那么眉山发展会否选择与品牌房企联合开拓，又会以若何的产品赋能区域未来形象呢？我们拭目以待！
NO.2
两河103亩
超200亩全新「产城」要来了？
今年的成都首拍，金牛国投就竞得两河板块的56亩商兼住用地；下半年首拍，金牛又放出了的两河板块地皮——103亩商兼住用地，与前面的56亩连襟，容积率2.0，金牛国投再次脱手，以9600元/㎡的楼面价、13.2亿元的底价竞得。
开拍前，就有人问这宗地的楼面价是不是太便宜了，起拍价才9600元/㎡。
真的便宜吗？实在不然——这宗地同样采取住宅、商业「分类计价」模式，可以看到，住宅成交楼面价13177元/㎡，不算便宜，只是被商业楼面价拉低了均匀值而已（成交价6023元/㎡）。
此外，这宗地不仅是家当用地，并且培植条件很严苛：第一，自持商业不低于25%，且不得分割转让发卖；第二，必须“先家当开拓、后住宅培植”；第三，需配建公厕、代建道路，且要与项目同步竣工验收……
至于地块自身的利害势与所享资源，与今年首拍的56亩险些同等，此处不再赘述。
未来这宗地会否与此前出让的56亩以及待出让的55亩形成超200亩「产城」，后续又会打造若何的家当项目，我们也将持续关注！
二仙桥真是成华的供应大户：不到一个月，又上一宗地，16.8亩纯住宅用地，容积率2.0，由成华棚改以12800元/㎡的楼面价、2.86亿元的底价竞得。
打眼一看，地块劣势很明显：小，今年中央城区土拍不到20亩的地皮只有4宗，它便是其一。更主要的是，它不仅面积小，还不规整，就更磨练房企总平方案的功底了。
但仔细一看，这个缺陷完备可以忽略不计。
一是由于地块位置优胜，配套精良，间隔中环、二仙桥北路约200米，两路交汇处便是7号线二仙桥站；一街之隔便是嘉祥外国语，陪读家长最爱；步辇儿范围内还有万汇学校、二仙桥小学等配套，商业也姑息，阁下便是保利中环广场，稍远点有铁建广场、龙光世纪，根本生活能保障。
二是由于它还有一个更大的缺陷：周边老破小较多，比如下涧槽社区、机车厂生活小区、东圣民居等，城市界面不是那么俊秀。
拍摄于2022年10月
好在成华区近两年一贯在进行这一片区的城市更新，《四川省成华区下涧槽社区案例：依托社区管理 探索康健社区培植》还入选了中国康健教诲中央的全国康健促进精良实践案例获奖名单，改造后建筑也变得都雅统一了。
下涧槽社区（来源：@成华发布）
至于成华棚改未来会用什么样的技能手段规避与老破小的对视，又会否利用机车厂的在地文化进行再创造，各位看官也可以积极谈论哦~
以上，便是本日出让的4宗地的全部情形。
总体来说，房企还是很积极的，没有一块地皮被撤回，乃至蔡桥地块吸引了8家房企参拍，令人对成都邑场充满信心。
值得一提的是，今年上半年，成都新居成交套数、面积又在全国范围内遥遥领先，购买力充足，房企自然乐意拿地。
来源：四川中原研究院
本月，中央城区还将进行5场土拍，我们将持续关注，敬请期待~
