过去几年，梅州通过推进“三旧”改造实现城市更新取得了一定成效。在地皮资源日益紧缺的本日，梅州积极探索盘活城市低效用地、节约集约利用地皮资源的方法，探求推进经济可持续发展、改进民生和推动家当转型升级的路径。
当城市“老了”，如何重焕活气与活力？“三旧”改造，不失落为一剂良方。
近日，《梅州市中央城区“三旧”改造专项方案（2021-2025）》（以下简称《方案》）发布，为中央城区“三旧”改造接下来“改什么”以及“怎么改”供应了最新的科学方案指引。通过开展“三旧”改造，促进城乡统筹发展、家当转型升级、人居环境改进、城市功能提升，在未来仍将成为梅州经济社会发展的主要举措之一。
逾额完成“三旧”改造任务 有效改进人居环境
客都汇“三旧”改造项目、万达广场“三旧”改造项目、锦发房地产项目等商业综合体项目，补齐了城市大型商业不敷的短板；碧桂园、万象江山、奥园等大型地产项目的连片改造提升了人居环境和城市风貌……
行走在梅州城区，日益宜居的环境让民气生欢畅。“住进新居子，楼下便是大型综合体。过了马路就有一个公园，生活太方便了。”市民林怡去年从老屋子搬离，住进新居子的她感叹道，在新区的生活其实舒适。
从2015年启动培植至今，嘉应新区的变革有目共睹。然而梅州的城市化进程飞速发展的同时，城市用地的供需抵牾日渐凸显。
“地皮资源总量有限且不可再生，新增用地扩展至一定阶段一定难以为继。”梅州市自然资源局干系卖力人先容，一贯以来，老城区存在着不少方案布局不合理、容积率低、地皮闲置率高、用地效率低、根本举动步伐掉队、风貌迂腐褴褛的征象。这些用地每每布局散乱、功能残缺、条件掉队，有的还霸占城市核心地段，严重影响城市整体风貌和功能提升。
加快存量整合，推动城市更新，破除空间资源瓶颈，为城市经济发展寻求新天地，成为梅州亟待办理的命题。
2016年，梅州出台了《梅州市中央城区“三旧”改造专项方案（2016—2020）》，环绕中心、省、市政府和省国土资源厅关于“三旧”改造辅导见地，对布局散乱、利用粗放、用场不合理、建筑危旧的旧城镇、旧厂房、旧村落落用地上盖物，依法履行拆除重修、综合整治、局部改扩建、历史建筑修缮等。
位于梅城江北中轴线八一大道的企业自主改造项目“龙腾一品”，便是由破旧不堪的梅州市情粉厂和粮机厂老厂房改造而来。该项目总面积近60亩，建筑面积约18万平方米，总投资约8亿元。改造后的居民住宅小区不仅盘活了原有的地皮资源，更能帮助改进周边人居环境。
在上一轮梅州市中央城区“三旧”改造方案的辅导下，归读一品、左岸不雅观邸、万象江山、锦发君城、鸿运豪庭、新都豪庭、玉轮湾小区、奥园天悦湾、芹洋花园等“三旧”改造重大项目纷纭落地履行。
从履行成效来看，上一轮“三旧”改造专项方案有力推动了中央城区城市更新，改进了周边人居环境和商业氛围，有效增加了城市固定资产投入及就业岗位，对以增量培植为主的城市发展模式向存量培植为主的城市发展模式的研究，对城市发展办法的转变，城市区域的更新供应了根本。
去年6月，为加强全市层面的统筹折衷，梅州再印发《梅州市“三旧”改造履行办法》，进一步健全“三旧”改造管理机制和政策体系。“这一政策优惠力度更大、覆盖面更广，同时在创新方案管理制度、地价计收、家当扶持、连片改造、容积率褒奖、地皮置换等方面进一步开释红利。”梅州市自然资源局干系卖力人表示。
目前，梅州已履行旧城镇改造项目182个、旧厂房改造项目19个、旧村落落改造项目10个，过去5年内已履行的（在建或已建）“三旧”用地面积共437.77公顷。2020年，梅州更是逾额完成“三旧”改造任务，得到了省褒奖新增培植用地指标389亩。通过进一步深化和推进“三旧”改造水平，梅州促进集约用地的合理利用，最大限度保障社会公共利益。
重新划定改造范围 重点改造九个片区
“新版《方案》的出台，为梅州市中央城区‘三旧’改造事情供应了更新、更全面、更科学的方案依据。本次《方案》也重新划定了改造范围，明确了单元划分、开拓强度、改造方向等哀求。”梅州市自然资源局干系卖力人表示，新版《方案》将进一步适应政策环境变革趋势，规范全市“三旧”改造事情。
根据城市方案和培植的进程，《方案》梳理了上轮未进行改造的“三旧”用地并进行补充核实，重新划定了“三旧”改造范围，改造用地共计3931.36公顷。个中旧城镇改造用地面积2653.08公顷，旧厂房改造用地面积493.54公顷，旧村落落改造用地面积784.74公顷。本轮新增改造用地面积256.22公顷，以旧村落落用地为主。
针对中央城区“三旧”改造面临的公共做事举动步伐培植不敷、历史资源利用不敷、改造地块零散碎化等问题，《方案》进一步明确了问题办理对策。
梅州将以“适度开拓，多元统筹”为改造方向，优先培植城市根本举动步伐、公共做事举动步伐或其他公益性项目；对整体连片的旧城区改造项目且连片改造面积不少于100亩并供应公益性举动步伐或城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的“三旧”改造项目，可在原批准掌握性详细方案容积率的根本上增加10%的容积率褒奖。
值得一提的是，《方案》重点关注历史文化资源保护与利用问题，提出将以“渐进微改，修补利用”为方向，通过“微更新”“微改造”等办法，在保护原有历史环境的根本上对城市空间功能进行修补利用，保护被改造地区的历史文化内涵和地域特色，打造丰富城市空间。
“城市更新一定要把原来的东西留下，人也好，建筑也好，在城市文化和基因的根本上不断提升和完善。没有文化基因，更新就显得没故意义。因此，在城市更新项目打造方面，不仅要创造代价，更要保留代价。”梅州市自然资源局干系卖力人表示。
为加快推动梅州中央城区扩容提质事情，完善城市功能，提升城市情貌，《方案》根据重点改造地块集中程度等实际情形，确定了本轮“三旧”改造重点区域，分别为：五洲城片区、环市西路片区、梅江大道片区、剑英公园片区、梅县新城西片区、高铁西站片区、江南新城片区、马鞍山公园片区和东升工业园片区。
以高铁西站片区为例，未来，梅州将以高铁站核心区为枢纽，推动村落落拆除改造，打造多条生态绿廊，连接片区及周边景不雅观要素；依托上风资源，打造商旅生活、商贸物流等家当，将该片区打造成为通衢三省、振兴梅州的区域交通新枢纽，对接全市景点、推动文体休闲的梅州旅游门户以及铭记乡愁、宜居宜业的客家乐活小镇。
本次《方案》期限为2021年至2025年，个中近期为2021年，中期为2022年至2023年，远期为2024年至2025年，远景为2025年往后。按照分期改造的思路，梅州将逐步实现“三旧”地区培植环境的改进和经济效益的提升，进一步开释和盘活存量地皮，办理用地紧张问题，全面促进城市家当构造提升和空间布局优化。
“以知足公民对美好生活日益增长的需求为出发点，从‘城市重大举动步伐’到‘贴近市民生活的身边项目’，在新版‘三旧’改造方案辅导下，梅州将致力于让品质培植渗透到城市的每个角落。”梅州市自然资源局干系卖力人表示。
优先重塑家当空间 走产城领悟发展新路
盛夏时节，梅州市东升工业园内，38℃的高温炙烤着一个个重点项目施工现场。工地上热火朝天，起吊设备嗡嗡作业、钢筋碰撞乒乓作响，项目培植有序推进。
来到园区个中一家企业龙宇电子（梅州）有限公司的AOI全检车间，技能工人正借助AOI自动光学检测设备对高精度电子零件毛病进行修整，工人们在岗位上各司其职，生产现场劳碌而有序。
该公司是一家专业从事覆铜板生产、线路板内层制作、压合加工生产的国家高新技能企业，专注高端线路板加工，产品广泛用于汽车、打算机、通信设备、家电及各种高端电子产品。
“今年，我们对园区地皮信息进行再次全面摸查和梳理，园区目前实际可利用储备地面积不敷500亩，故需新增用地项目足够优质；同时，拟定低效用地落实整改企业名录，鼓励现有企业通过技改、互助等办法促进现有低效家当用地再利用，做优存量、做足增量。”东升工业园区做事中央主任李征说。
家当兴则区域兴。
近年来，梅州积极探索低效家当用地再利用，全面提高家当用地利用效率，于2020年5月出台《梅州市自然资源局关于促进低效家当用地再利用的履行见地》，推进辅导督匆匆各县（市、区）、工业园区调查、认定低效家当用地事情。
“在上一轮梅州的‘三旧’改造多以房地产开拓为主，对城市家当升级推动力有限。”梅州市自然资源局干系卖力人表示，城市更新要破除传统的房地产依赖，尤其在城市的主要功能节点区域，优先考虑城市更新过程中的家当空间重塑问题，将传统的旧城改造房地产综合开拓模式，转变为城市更新家当空间再造、家当带动产城领悟的发展模式。
《方案》明确，东升工业园、城东工业园、槐岗片区都邑级工业升级片区等改造方向为工业/仓储用场，淘汰高污染、高能耗掉队家当，通过提高工业项目行政办公、生活配套举动步伐建筑面积比例的办法，鼓励发展计策性新兴家当。
以东升工业园为例，园区位于梅州市区东部，与市区相连，距市中央最繁华地方仅3-5公里；距国道G205和G206、汕梅高速和梅河高速公路梅州出口、梅州机场等交通枢纽仅10分钟旁边车程；广梅汕铁路、梅坎铁路、省道S233线穿园而过。在谋划之初，园区便聚焦打造电子信息家当以及干系衍生产业链条，目前已初步形成了家当集聚效应，以家当发展带动产城领悟。
作为新一轮“三旧”改造的重点片区之一，东升工业园未来将打造以电子信息、康健医药、互联网技能运用、新材料等高新技能家当为主导，顺应“互联网+”发展趋势的前辈制造业集聚区、绿色生态家当园。
“为计策性新兴家当挪腾空间，是实现高质量发展、构建当代家当体系的主要举措。可以预见，‘工改工’将成为梅州接下来‘三旧’改造的重点方向。”梅州市自然资源局干系卖力人表示。
不雅观察
“三旧”改造改出城市发展新动力
2020年，面对疫情和国内外经济形势变革的压力，梅州“三旧”改造事情依旧快速有序推进，并取得了一系列新打破。个中，包括梅州制订印发《梅州市“三旧”改造履行办法》《梅州市深入推进“三旧”改造三年行动方案（2020－2022年）》等政策文件，逾额完成“三旧”改造任务，得到省褒奖新增培植用地指标389亩。
这为梅州经济高质量发展和打造“三宜”城市范例供应了资源保障，同时为城市更新、家当转型升级、生态人居改进和历史文化保护等供应了新的动能。
“三旧”改造是广东的创始。自2008年起，广东在全国率先开展“三旧”改造试点事情，为盘活存量培植用地、破解地皮供需抵牾、保障经济社会可持续发展开辟了新渠道，许多珠三角城市的成功改造案例也为梅州供应了宝贵的可借鉴履历。
随着“三旧”改造事情的持续深入推进，房地产化严重、公服举动步伐培植不敷、改造地块零散碎化等问题逐渐显现，制约了履行效率，亟待通过改革破除弊端，为“三旧”改造取得打破性进展注入新的动能。
“三旧”改造要取得打破性进展，便是要以公民为中央，以优化“三旧”改造内生动力机制为方向，以提高存量地皮资源配置效率为核心，以改进城村落夫居环境、促进家当转型升级为重点，连续优化多元配套政策体系，为“三旧”改造在新出发点取得新打破创造条件。
《梅州市中央城区“三旧”改造专项方案（2021-2025）》的应时出台，为当地“三旧”改造和城市更新事情提出了更高、更明确的目标和哀求。
在最新一版《方案》中可以看到，梅州城市更新将在盘活低效用地，推动家当升级中发挥主要浸染。未来，高附加值的当代做事业和高新技能家当将向梅州城市中央区域集聚，同时促进低附加值的制造企业外迁，从而优化城市家当空间布局，形成新的家当增长点。城市更新后更加精准的定位、招商，一方面能够使区域内工业实现转型升级，另一方面配套的做事型企业占比提升也能够进一步实现人才聚拢。
城市更新同时有望引发商业活力，开释消费潜力。旧商业区或存量运营不善的商业业态通过更新改造能够有效实现运营效能的提升、消费规模的扩容，形成更加浓厚的商务氛围和合理的家当集群，有助于吸引优质商户进一步集聚落户，促进区域优质商业的供给，优质的商业供给产生更大范围的消费辐射能力，乃至成为城市的标志性名片。
南方日报 何苑妮
