将金融投资模式调度为理财保险形态，以提高安全系数。但如果整体营收模型无法达到预期，依然有可能造成资金链压力乃至断链“爆雷”。
文｜王雅迪
ID | BMR2004
附近毕业季，租房市场掀起了一股小风波。
近日，有平台关注到自若涌现“密集解约”的情形，称部分业主收到了“解约”关照，这也让部分租客在租期未满的情形下被迫进行解约换租。
针对此情形，自若干系卖力人向《商学院》杂志表示，目前并未涌现“密集解约”情形，仅对付个别业主的合约进行了调度，并会按照条约约定予以相应的补偿。而对受此影响的租客，同样将按照租客端合约进行补偿，并将优先供应换租安置方案。
解约的背后，反响的是自若为寻求“自若”而做出的改造举措：在海内，其加快推广有别于传统普租与“省心租”的“增益租”模式；在国外，则上线国际租住平台“自若比邻ZABIT”。在长租行业深耕13年，自若已成为行业头部平台，但其既有的经营模式仍面临收益难题，因此，“求变”既是市场推动的结果，更是自若自救之举。
01
解约背后，何以“自若”？
自若宁肯赔付违约金也要解约是出于减少亏损考虑，通过解约，自若可以减少长期空置房源的运营本钱，进而降落整体亏损。
针对部分房东和租客涌现的解约情形，自若干系卖力人表示，在整体市场面临寻衅的情形下，紧张原则肯定是尊重合约，积极与业主、租客友好协商，妥善完成合约变更。
同时，干系卖力人进一步表示：“我们会在尊重合约的条件下，持续聚焦稳健发展的运营策略。对付个别业主的合约价格高于当前的住房租赁市场实际价格的情形，将根据合约条款进行调度，并按照合约予以相应的补偿。”
据诸葛数据研究中央显示，2024年一季度50城普通住宅的均匀租金累计微跌0.29%，春节过后，部分城市的住房租赁市场虽有所回暖，但尚未规复至一年前的水平。同时，由于部分房东选择将闲置房投入租赁市场，导致个人房源的供应量激增。
从在租房源的情形来看，3月份全国大中城市租赁市场在租房源量环比低落26.37％，同比上涨9.91％。个中，一、二线城市房源量较去年同期明显上升，使这些城市的租金水平呈持续下滑态势。
今年4月离职的自若前管家章润（化名）向《商学院》杂志坦言，今年租金价格的确涌现明显低落，此外租客的不稳定性也有所增加。比如，往年租客签了一年条约，会按约定租满一年，而今年租客违约率明显升高，纵然签一年的条约，可能也就住了一两个月，乃至十几天便要退租。以章润所在的南京市鼓楼地区为例，他不雅观察创造，该地区的房租低落幅度在25%旁边。
总的来看，目前租房市场整体呈现“供过于求”、出租空置期加长的情形。今年以来，租房市场的房源变多、房租低落。租金房价比是反响住房租赁投资回报水平的主要指标，在给定未来租金涨幅的情形下，租金房价比越低，表明“购房-出租”模式的收益率越低，这也是长期以来制约我国住房租赁市场发展的主要成分之一。
根据中指监测数据，2024年3月，50个重点城市租金房价比均匀为2.15%，处于较低水平。个中，有26个城市的租金房价比低于2%，厦门的租金房价比仅为1%，深圳、北京、南京等核心一二线城市房价较高，租金房价比相应较低，在1.5%旁边。
网经社电子商务研究中央数字生活剖析师陈礼腾向《商学院》杂志表示，自若涌现“解约”征象正是由于市场租金下滑与空置期过长导致无法覆盖本钱。此外，供需平衡被冲破，供大于求的背景下可能进一步增加自若的运营包袱。为了优化房源配置，自若宁肯赔付违约金也要解约是出于减少亏损考虑，通过解约，自若可以减少长期空置房源的运营本钱，进而降落整体亏损。
从市场经济的角度来看，自若解约部分条约是市场调节的正常征象。在供需失落衡、竞争激烈的市场环境下，企业须要通过调度策略以应对市场变革，但也要考虑解约对租客和房东造成的困扰和丢失。
章润也认为，解约属于正常的商业行为，自若作为中间方，须要考虑运营管理本钱。可能有部分业主并不认可这一方案，但也有相称一部分业主接管这种处理方案，由于他们拿到了相应的违约金作为补偿。
02
再推“增益租”，寻求质变
“增益租”模式可以办理业主房屋空置期面临的风险、租客管理问题，增加收益的稳定性，但同时也对自若的运营提出了更高哀求。
根据2022年4月贝壳在收购圣都家装时表露的自若古迹显示，2019—2021年，自若的收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元。可见，自若在这几年的经营面临着不小的压力。
2021年1月，自若正式推出了“增益租”新模式，自若董事长、CEO熊林将其视为从“二房东”向资产管理者身份转变的关键，标志着自若以“增益租”为核心的“质变”全面开启。
据悉，自若“增益租”模式将房屋租赁业务分为装修和招租两大模块。个中，装修模块由自若统一设计进行装修，而业主则须要为房屋的装修付费；招租模块同样由自若卖力探求得当的租客，但与之前不同的是，自若承诺给业主保底收益，对付超出的部分有额外分成。此前，自若曾采取的10年“省心租”模式中，须要由自若自费承担房屋的装修及软装本钱。
在“省心租”模式下，自若须要自费进行房屋的装修，软装部分由自若供应。这种模式下，自若承担了房屋装修的全部用度，但同时也卖力房屋的出租和管理。“增益租”模式则有所不同。
自若干系卖力人表示，“增益租”模式在装修层面，会根据房屋的实际情形进行设计，业主全面参与装修过程。通过全流程数字化管理，标准工期全程透明化，业主可在自若APP上实时查看装修进度。
在收益方面，自若会在收房时根据市场和楼盘情形与业主商定房价。不论屋子出租与否，自若都会支付业主保底收益，而在市场向好时，超出商定价格的部分将与业主进行收益分成。
自若之以是从“省心租”向“增益租”模式转变，紧张出于两点考虑：其一，住房租赁行业实质是“存量经营”，这与那些通过一次买卖就实现全产品生命周期95%以上收入的行业完备不一样。如果一套屋子或一栋楼被托管5—10年，那么在第一年只实现该房屋20%的收益。然而，过去很多经营模式中，许多企业进行了透支，比如，为了扩规模或提高承诺，第一年给业主既担保租金又100%的保底收益，那么未来5年企业将会面临巨大风险。其二，租赁行业和汽车、房地产等行业一样，都是万亿级市场的核心行业。但任何一个行业都很难以一种模式持续十年而不去进行创新，不去变革。
章润表示，“增益租”模式的确可以让自若的风险降落，特殊是在市场下行期、本钱压力增大的情形下，该模式可以使部分风险转移给房东，与其共担。
据自若2023年11月表露的数据显示，自“增益租”模式推出三年以来，采取该模式的房源已累计近20万间。2022年，自若在托管期的业主约有35万人、在租自若客户约130万人，入住率超90%。
按照自若官网此前表露的数据打算，自若管理的房源总数已超过100万间。截至2023年11月，“增益租”模式房源渗透率为20%，表明该模式还有很大的可挖掘空间。
在陈礼腾看来，“增益租”模式可以办理业主房屋空置期面临的风险、租客管理问题，增加收益的稳定性。同时，这也对自若的运营提出了更高哀求，作为房屋资产管理方，自若须要承担房屋出租、掩护、管理等运营风险。对付业主来说，也有一定的潜在风险与法律轇轕。
黑猫投诉及社交平台显示，部分业主反响自若“增益租”模式存在装修质量差、增益分成没保障等情形。只管该模式的确有效降落了前期投入过重的弊病，但业主在前期的投入仍旧偏大，且收益也存在不愿定性风险。
互联网家其时评人张书乐向《商学院》杂志表示，“增益租”模式与当年租房平台以房屋房源作为金融产品，吸引租赁双方入局的办法差异不大，只是吸取了此前平台的“爆雷”教训，将金融投资模式调度为理财保险形态，以提高安全系数。但如果整体营收模型无法达到预期，依然有可能造成资金链压力乃至断链“爆雷”。
自若要想通过“增益租”模式快速扩展，仍面临着不小的压力。自若最近一次融资发生在4年前，2020年3月，软银愿景基金向自若投资了10亿美元，个中5亿美元是直接投资，其余5亿美元股票则从其创始人手中购买。
近年来，自若多次被传进行IPO上市，2023年再度传闻四起，但至今依旧无下文。在行业普遍亏损的形势下，长租公寓平台要想成功上市并非易事。成本市场不仅须要看到“增益租”模式见效，还须要更多新故事来吸引投资者关注。
03
出海新平台，ZABIT
面对差异较大的措辞、文化、法律法规及网络信息环境，长期以来，国外租房群体一贯面临短缺找房渠道、房源信息不真实、租金押金易轇轕、房源配置低品质差等诸多痛点。
对付自若来说，5月20日是一个分外的日子，三年前的这一天，贝壳创始人、自若永久名誉创始人左晖去世。“坚持做难而精确的事”是左晖一贯坚持的崇奉，也成为引领自若不断改造的精神力量。三年后的这一天，自若正式上线国际租住平台“自若比邻ZABIT”。据先容，该名称把Ziroom（自若）和Habitat（生活寓所）两个词进行组合，得到一个全新的国际品牌名称ZABIT。
自若之以是会选择当下节点出海，与国际化租房需求不断增长密不可分。数据显示，TOP10国家/地区累计收受接管的中国大陆在读留学生数量已超过107.2万人，并且这一数字仍在持续增长。与此同时，TOP6国家/地区留学生累计产生的租房市场规模超千亿元，市场前景广阔。
截至发稿，目前自若比邻ZABIT除了中国喷鼻香港和英国紧张城市的房源之外，还上线了美国的洛杉矶、费城、芝加哥等六个城市，澳大利亚的墨尔本、悉尼等四个城市以及加拿大蒙特利尔的房源，此外，新加坡的房源显示“即将开启”状态。值得把稳的是，英国开放的城市和地区数量最多，已达27个（含即将开启的地区）。
自若出海首站聚焦于留学生群体，供应单人寝室、多人寝室、Studio和整租等做事，目前，房源紧张集中在中国喷鼻香港和伦敦，其他城市的做事虽已开放，但房源数量甚少。
英国大学招生做事中央UCAS数据显示，中海内地是英国高档教诲最大的本科（UG）生源地。2023年英国本科总申请人数约为75.20万人，中海内地学生申请人数约3.32万人，占比4.41%，录取率为52.43%。中海内地申请人数自2014年以来增长了175%。
此外，喷鼻香港的文化和租赁市场与内地较为相似，也推出了一系列吸引学生和人才的操持，如喷鼻香港本科的中海内地招生配额由原来20%提升到40%，有18万的优才通过人才操持进入喷鼻香港，这意味着每年至少有靠近10万人的新增人口从内地到喷鼻香港学习和事情。
陈礼腾认为，中国喷鼻香港和伦敦拥有优胜的房产资源，能够为自若供应多样化的房源选择，知足不同群体的租房需求。此外，两座城市都是中国留学生的紧张留学目的地，以中国留学生群体为切入点，能更好地打开国际市场。
自若方面表示，在选择国际互助伙伴时，首先方向于与在当地有一定规模和运营能力的机构互助，其次，会评估其这些机构的产品和做事是否真正能够知足客户的品质居住需求。与其他中小机构不同，自若在海内管理了大量房源，拥有一系列严格的品质管理和考验标准。因此，在国际住房租赁市场筛选房源时，自若也会沿用这些标准，确保房源的基本品质，包括运营机构的资质和信用能力。
面对差异较大的措辞、文化、法律法规及网络信息环境，长期以来，国外租房群体一贯面临短缺找房渠道、房源信息不真实、租金押金易轇轕、房源配置低品质差等诸多痛点。
自若方面坦言，“自公司建立之初，自若就希望成为一家备受全天下尊重和喜好、供应高品质居住产品和超越用户期望做事的科技公司。在中国住房租赁市场深耕13年之际，我们认为有机会和能力为在外的中国学子打造与海内同样自若的居住生活体验。”
04
“哑铃型”供需状态，做事至上
保障消费者权柄的监管会让租房平台的违规操作难度更大，真正沉下心来做租赁做事，而不是借租赁为载体，行高风险金融冒险之实。
在海内，自若正通过“增益租”模式向轻资产转型；在国外，其刚开始书写的国际故事尚不知剧情走向如何，“摸着石头过河”的同时，“做事品质”仍是主要一环。
在张书乐看来，今年租房市场整体变革不大，供需构造没有本色性变革。热点地段、核心人群的需求依然是供不应求；而冷门地段、特定人群需求难以知足，类似于“哑铃型”格局。这种抵牾仅仅靠租房平台通过互联网来实现扁平化和长尾效应，通过冲破信息不对称而撮合更多供需双方，无法从根本上办理“哑铃型”状态。租赁平台只能通过管家做事来供应增值做事，以此得到更多营停止景，但也同步增加了运营本钱。
值得一提的是，随着保租房大量入市，商品房房东的日子变得越来越难。保障性租赁住房的入市对商品房租赁市场产生了一定的冲击，使得租赁市场的竞争格局发生了变革。一季度，广州、上海、北京等多个重点城市公布了2024年保租房筹集操持，总体而言，2024年保租房操持筹集规模较2023年有所减少，但绝对数量仍保持较高水平。
陈礼腾认为，对付平台来说，房源供应的增加为租客供应了更多选择，但同时也加剧了平台之间的竞争；对付业主来说，由于租赁市场的竞争加剧和保障性租赁住房的入市，租金收益可能会受到一定程度的影响；对付租客来说，他们在租房时会更加看重房屋的品质、地位位置和做事水平等方面。同时，租客对租金的敏感度也在提高，更方向于选择性价比高的房源。
由新华网、自若研究院等机构联合发布的《2023 中国城市长租市场发展蓝皮书——城市业主房屋 “新出租 ”》显示，从需求端来看，2020年以来，城市租房人群对“房屋品质、居住体验、租期做事”的关注度提升了34%。个中，对付“房屋须要配备智能门锁等智能家居”的关注度提升了45%，而在居住过程中，“室底细况是否环保”占比达62.5%，位居首位。
据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中央的研究报告估算，我国住宅市场空置的住房数量总数约6500万套。以自若为代表的租赁平台进入存量房时期，如何盘活闲置房流利潜力，须要在掩护业主与租客合法权柄的条件下，不断创新商业模式，供应更严密的做事，使行业运转更“自若”。
