ta跟我打听「金地未未来」周边都有什么好项目，然后点名想去“森兰”那边
再次听到“森兰”，是由于那里的项目卖的太火，「森兰壹私邸」认筹率259%，「森兰名轩」开盘就售罄
现在那里最火的，当然要属「森兰星河湾」了，光看房，就得提前3-4天预约，而且这条规则是负责的就算你开着大奔停到售楼处门口，也还是抵不过一句，“您好，叨教您有预约码吗？没有的话请您掉头”，这是饥饿营销，还是实力就不许可ta低调
为什么这次的星河湾格外博眼球
加上即将开售的「森兰星河湾」，上海一共有3处星河湾
那为什么森兰格外受瞩目呢？
目前业内估算「森兰星河湾」的均价在7w5-8w之间，如果按照这个均价来算，那它的总价该当在1170w-2032w之间
比拟其余2处星河湾的总价：「上海星河湾」总价在1400w-4100w旁边；「浦东星河湾」总价在1200w-6800w旁边
我们会创造「森兰星河湾」总价偏低，如果数字罗列不足直不雅观的话，那画张图比拟就更明显了
用我同事“通通”的话说，这就相称于以前至少要花3w才能拥有一个LV包包，现在3k就能办到了
以是，总价门槛的降落，再加上“星河湾”这个金字招牌，「森兰星河湾」，想低调都难
为什么星河湾“变便宜”了？
实在，我们也不丢脸出
森兰星河湾」低总价的根源，是由于面积变小了
虽然北蔡板块的「浦东星河湾」也有一款109㎡的小户型，不过总体来说，「森兰星河湾」的面积段跟以往产品比较，面积小了不少
中介小哥说，这是由于跟别的星河湾比较，森兰的这个项目，本身拿地面积就比较小
✔ 「上海星河湾」占地面积：71,4300㎡
✔ 「浦东星河湾」占地面积：20,0000㎡
✔ 「森兰星河湾」占地面积：5,9006㎡
同时，总价可以降落，还有一点缘故原由，那便是减配
除了同行们说的外立面减配之外，「森兰星河湾」的减配内容总的来说，该当是：
1 外立面三层以下干挂大理石，三层以上用的真石漆；
2 装修材料非一线品牌，包括门、门锁；
3 厨具、马桶、卫浴等用具从一线换成二线品牌
减配后的“小老婆河湾”均价多少才得当？
目前各方包罗回来的显示：
「森兰星河湾」验资门槛350w；其内部客户预约表上显示的最低总价范围：1200w-1400w；现场发卖说均价在8w-8w5
这样的均价在周边是一种若何的存在？先比拟下周边的次新：
要知道周边这些次新，虽然是二手房，但都是2015年很新、还很精良的项目，比如「绿城御园」、「仁恒森兰雅苑」，都是那种很较劲的开拓商
那周边稍老一点的二手房呢？
周边这两类二手房，在地铁和学区方面，差别不大
次新类：地铁靠近“东靖路站”和“五洲大道站”，学区是“明珠森兰小学”（一梯队）
稍早二手房：地铁靠近“五洲大道站”，学区是“六师附小”（一梯队）
综合来看，如果我们取中间值的话，「森兰星河湾」的均价确实在8w旁边
再详细些，该当是8w+
为什么这么说？
虽然周边配套差不多，但是细分起来还是有差异的
图中打问号的位置，未来将建11w方的商业体，集休闲娱乐美食一体
而且商业体地下部分，设置轨交转接站，可以换乘21号线，高桥直通迪斯尼
有显示，该商业体估量2023年招商，2024年和轨交一起正式落成
比拟来看，「森兰星河湾」的位置，隔离了地铁噪音，还离商业体最近
非ps
产品方面，「森兰星河湾」的面积段和周边项目有重合部分，但也有区分：
来源：上海顶级豪宅
➤「仁恒森兰雅苑」主力， 186㎡-218㎡
➤「森兰星河湾」主力， 158㎡-187㎡
➤「绿城御园」主力，140㎡-234㎡
有可比性的是，是他们的交集，180㎡旁边的户型：
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这几个户型从左到右分别是：「仁恒森兰雅苑」186㎡，3+1室2厅2卫；「森兰星河湾」184㎡，3+1室2厅3卫；「绿城御园」182㎡，4室2厅2卫
➤ 仁恒的户型，没有做到南北通，不过在右上角空缺位置，是附赠的绿地面积
➤ 星河湾户型，最为方正，动线流畅，空间得到最大程度利用，动静分区明确，起居室不被打扰，南北双阳台，且南旭日台和主卧，在东侧又开了一个小窗，增强室内采光，不过北边功能房利用率偏低
➤ 绿城户型，做到了4个寝室，阳台面积较大，且北向次卧，有270°不雅观景阳台，不过动线交叉，家务线和访客线、居住线交叉
总体而言，森兰星河湾的户型还是很有竞争力的
森兰到底是个什么神仙地方
森兰不是一个区，也不是一个板块，ta的名字是从sunland音译而来
我们可以怎么定义ta呢？
我们知道大虹桥的住宅区在古北，陆家嘴和金桥家当园的住宅区在联洋碧云
而我们本日说的森兰，ta是外高桥保税区的配套住宅区
相对位置，非详细地点
实在森兰绿地的发展，最早可以追溯到2007年，那年“森兰楔形绿地方案获批”，之后的险些每年，森兰都有发展动作，比如：
2008年，仁恒森兰雅苑落地；2011年，“森兰商都”、“森兰国际”、“森兰名佳”项目启动培植；2012年绿城御园落地；2015年明珠森兰小学开学
2016年，上海哈罗外籍职员子女学校开学，2017年，星河湾项目也落地了，同年天下500强迪卡侬大中华区总部入驻森兰美伦
外高桥保税区、金桥家当园等高端家当群和高本色人才的引入，让森兰的潜力值得期待
用我那位想置换的朋友的话说，你不知道高行这个板块未来具体会发展成什么样
但是居住在这个板块上的人都非常清楚自己要去哪里
以上为正文，来自巧克丽丽
