好地段，好地块，好产品，还得有个好价格。
好地段大家都懂。
好地块是什么意思呢？地块在出让之时，很多方案条件已经限定，容积率，高度，有没有70/90的限定，有没有一大堆的办公商业配建等等，都很大程度上决定了这个新盘未来的品质。
好产品则是看开拓商拿到一块地之后如何设计产品。有的开拓商因此利润最大化为追求目标的，有的开拓商则更有良心一些，更加在乎产品的设计。
末了是好价格。由于北京城区的地皮供应受控，真正优质地段的新居很少，有的新盘地段和产品不错，但价格更豪，溢价太高，豪宅化了。比如东三环农展馆的地王项目-北京壹号院，总价5000万起，已经卖了6年，还在逐步卖。
“四好新居” ，是非常罕见的。
本日要评级的新盘-中海望京府便是这么一个难得的新居项目。我们的评级文章写到了第24篇，中海望京府是评分最高的项目，毫无疑问，这也是今年北京楼市最好的一个项目之一。
实际上，早在马泉营这个地块拍卖之前，我们仅仅根据地块的公示信息，就非常看好这个地块。地块的方案当时已经公告，低密度-容积率1.16，限高12米，没有70/90，R2纯住宅地块，没有一大堆杂七杂八的配建（有幼儿园和学校）；而且由于是限竞房地块，价格也已经限定。因此这个地块知足了好地段，好地块，好价格三个条件。如果您一贯关注我们的"大众年夜众号，就会知道从去年地皮拍卖之前开始，我们就一贯在“捧”这个地块。
这个地块的拍卖过程，更加验证了我们的意见。当时浩瀚开拓商都看好这个地块，拍卖竞争激烈，中海地产经由78轮争夺，才终极拿下这个优质地块。78轮竞价，这该当是近些年竞争最激烈的一宗地块了。中海地产也是目前北京新居市场的领头羊，在目前整体限竞房发卖疲弱的市场中，中海的多个项目非常热销，一枝独秀，我认为紧张靠的是两点：一是良心，二是精良的产品力。在马泉营这个项目上，中海更是拿出来了迄今为止目前北京楼市最精良的作品-极致的四居洋房产品。后文会详细评测中海望京府的产品。
中海望京府简介：
“中海望京府”位于朝阳区北五环外，马泉营别墅区，间隔15号线马泉营地铁站500米。中海望京府是限竞房项目，限均价6.89万/平米，开拓商是中海地产。项目容积率1.16，限高12米，最高4层，是难得的低密度墅质新居项目。综合来看，中海望京府是罕见的“四好新居” - 好地段，好地块，好产品，好价格。
评级：
地理位置 ★ ★ ★ ★ ☆
区域方案 ★ ★ ★ ★ ☆
产品设计 ★ ★ ★ ★ ☆
商业举动步伐 ★ ★ ★ ☆
学区教诲 ★ ★ ★ ☆
医疗配套 ★ ★ ★ ★
环境绿化 ★ ★ ★ ☆
房价指数 ★ ★ ★ ★
综合得分 ★ ★ ★ ★ ☆
注：每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★
投资评级：大幅跑赢大市
购买建议在文末。
下面是单项详细评级。
地理位置 ★ ★ ★ ★ ☆
中海望京府项目位于朝阳区马泉营，东北五环外约3公里，往东1公里是京密路，间隔地铁15号线马泉营站500米，两站地可达望京核心区。
项目周边的交通路网为“两横四纵“，两横是京平高速、五环路，四纵是指京承高速、京密路、京密路快速以及机场高速。其余中关村落朝阳园北区区域内部明确方案有 6 条联通望京主路网，正在培植之中。
项目紧邻新方案的中关村落朝阳园北区，在未来几年将成为新的国际化科技商务区。这个位置，在我眼里基本等同于城市副中央的运河三角区，海淀山后的西北旺，都是北京极具发展前景的地方。如果你关注北京的方案，该当知道，往后北京新的家当发展，都会方案在五环外。换句话说，五环内的家当会保持现状，五环外的这几个区域将会有大发展的机遇。
以是我们也一贯说该当看淡环线的观点，北五环便是远强于南二环，通州副中央所在的东六环便是在崛起。对付北五环的两端来说，海淀的西北旺后厂村落，朝阳大望京的中关村落朝阳园，都聚拢了大量最有活力的企业和人才，这些便是各自区域发展的根本和动力。
从住宅角度来讲，真正的优质府邸，在于“藏于闹市”。游览过雍和宫，苏州园林的朋友一定能创造，这些府邸身处闹市，却又闹中取静。既无车马之喧，又能繁华咫尺。马泉营这个地方，既能方便在望京和未来的朝阳园北区事情、生活和吃喝玩乐，回家就能享受静逸，阔别喧华，不远不近刚刚好。马泉营区域本身也已经基本成熟，中海望京府三面被别墅区环抱，这些小区自身有配套商业如喷鼻香江广场，而北面则是马泉营盛唐广场和奥特莱斯，生活购物基本能知足。
因此，这个地理位置是非常优质的住宅之选。
区域方案 ★ ★ ★ ★ ☆
项目处于马泉营的别墅区之中，三面被其他老的别墅区环抱，西边是不雅观塘别墅区，东边是喷鼻香江花园，南面是长岛澜桥。从大一点的区域来讲，马泉营的别墅区紧邻新方案的中关村落朝阳园北区，而且间隔现在的望京核心商业区也仅仅2站地铁。
关于中关村落朝阳园北区，我们曾经写过一篇文章《中关村落朝阳园北区方案》来完全的谈过其方案。
有别于其他确当局方案，中关村落朝阳园北区根本极好，条件极佳。
上面这张图是中关村落朝阳园几个分区的全貌。从图中可以看出，朝阳园北区背靠已经完备发展成熟的望京。现在的望京东部，实在是一个狭窄的边缘地带上建成的。而更不用说望京地区和电子城东区（酒仙桥）区域，是在居民区的缝隙中培植的。朝阳园北区则实在是目前最完全最大的一块地皮，已经完备拆迁干净了，一张白纸上开始方案，从零开始培植，按照朝阳区的方案，将打造成一个全新的国际化科创中央。
中关村落朝阳园北区方案定位拟打造国际化科创园区和环球创新聚拢地。充分发挥临近的都城机场、CBD、使馆区的区位上风；充分利用大望京地区的国际化氛围；充分整合朝阳区国际化的功能上风，造就未来朝阳区高精尖发展增长极。由此可见，朝阳园北区把“国际化”放在最高的位置，也将是最大的上风之一。
朝阳园北区对付入驻目标企业做了范围划定：跨国企业总部，独角兽企业，高精尖企业研发团队...可见其规格之高。而且阿里巴巴北京总部入驻朝阳园北区已正式落地启动。项目操持于 2019 年 11 月开工，2024 年投入利用，总建筑面积 47 万平米，总投资约 68.9亿元。有了阿里巴巴这样的“旗舰店”提前入驻，朝阳园北区的确定性极高，发展不可限量。中海望京府间隔阿里巴巴的新总部1.8公里，地铁一站地，因此市场乃至预测阿里的高层员工将是中海望京府的购房东力。
朝阳园北区的方案兼顾了家当，商业，教诲和居住等等各种需求，将打造一个既适宜研发和商务，也宜居适宜生活的国际化新城。配套上，国际人才公寓、国际医院、12年一向制的乐成国际学校、未来论坛永久会址“三国际一未来”四大功能性项目已经确定。
中关村落朝阳园，大望京地区，可以用几个光鲜的关键字来形容：国际化，中关村落，CBD。望京也被称作“第二中关村落+第二CBD”，同海淀的中关村落比较，望京更加国际化，有很多跨国企业和时尚元素；同国贸CBD比较，望京明显带有更多的科技特色和中关村落气质，吸引了大量的互联网公司和创业公司。这统统让大望京分歧凡响，是一个更加适宜事情，创业和生活的科技中央。
产品设计 ★ ★ ★ ★ ☆
中海望京府一期推出的是南区地块，产品为三种：下跃，合院以及最受关注的139平米洋房。洋房共6栋，个中139平米户型共108套，下跃72套；合院共8栋，仅仅23套。小区容积率1.16，最高地上4层，建筑密度非常低。
望京府的139平米洋房户型是目前市情上能见到的最好的四居户型。市情上正常的140平米的户型一样平常是这样的：
而中海望京府的139平米洋房户型是这样：
看赴任别了吗？
不用说南北通透和全明格局了，更大的差异是四面宽，四户朝阳，总面宽达到了13.7米。户型设计达到了极致的水平，其精髓就在于大面宽，薄! 透！
最大程度的利用采光和透风。
四居2厅2个卫生间，还有一个家政间，139平米怎么能塞得进这么多的房间呢？会不会每个房间都显得小而拥挤呢？我实地参不雅观了样板间，实际感想熏染是一点都不会以为小和拥挤。
客厅和主卧，都非常宽敞，主卧套房的卫生间，空间乃至有些奢侈了。实际的感想熏染，觉得比普通160平米的户型还要大！
139平米怎么能做出这样的效果呢？关键在于得房率，算上赠予面积，这个户型的得房率高达93%！
这么好的户型，我们的买房群里除了赞颂和喜好，也有人吹毛求疵。西边的寝室带的是一个家政间，而不是卫生间，上面客厅的图片可以见到，右边的房间里放了一个洗衣机。有网友调侃，太奢侈了，太摧残浪费蹂躏了，洗衣机独自有个房间。我倒是认为，实在做成家政间也很实用，家政间在国外很常见，只是海内很多人还不太习气。我在美国的时候，创造绝大多数公寓或者House都会配备一个单独的家政间，放置洗衣机和烘干机，否则这些就得放到卫生间，那卫生间就很拥挤了。而且中海在家政间阁下特意设计了工具壁柜，非常实用。
如果把这个家政间设计成卫生间，那这个户型就有3个卫生间了，确实有些摧残浪费蹂躏了。
如果硬要在鸡蛋里挑骨头，我倒是以为厨房有点偏小了一点，这大概是这个完美的户型唯一可以挑剔的地方了吧。
如果要买洋房，中海有可选的精装修包，大约3500元/平米。从样板间的装修品质来看，中海的精装修价格并不贵，而且很多装修比较人性化。比如门口的玄关，进门是这样的：
打开之后，可以做个换鞋凳用，非常实用。这样的小细节还有不少，表明了中海的装修在细节方面挺存心。
按照上面的价格来打算，精装修包总价靠近50万，1000万的旁边的屋子，也就增加了5%，真不算多。实在我个人以为中海乃至该当再提高一点装修价格，然后把样板间里的各种衣柜等等嵌入式的家具一起做了，这些东西真的没几个钱，省得业主还要二次设计和装修。都花了1000万，还会在乎多花1%让装修更完美更省事一些吗？
下跃户型和合院就不详细先容了，大略说一下。下跃的建筑面历年夜约是200平米，实得面历年夜概260平米，面宽大约在7米旁边，非常实惠，总价比洋房略低大约900-1000万区间。下跃地上一层，地下两层，也是四居。
合院地上三层，地下两层，建面约340平，实得超过400平米，每层都有赠予的露台，B1层有一个40多平米下沉式的院子。这个产品看起来也非常有吸引力，总价大约1900万旁边，适宜富余人群来改进生活了。
前面我们说中海望京府是一个“四好新居”，实在该当是“5A级新居”，由于还有一个成分，物业也非常主要。去年媒体宣布，百旺茉莉园的业主对其物业非常不满意，一贯在维权，想更换掉物业。百旺茉莉园原来是比隔壁中海枫涟山庄更高档的小区，当初的售价也贵不少，几年下来，结果现在中海枫涟山庄的二手房价格已经反超百旺茉莉园不少，这紧张归因于中海的物业要比百旺茉莉园的物业好很多。
据发卖先容，中海望京府的物业将是中海物业北京公司顶级做事体系TOP玖系的首发，这大概将是中海物业的最高做事水准了，可见中海对这个项目还是真的很存心。这个项目地皮本钱之高有目共睹，中海的利润率很有限，但是中海没有为了追逐盈利而捐躯产品，反而极致打磨产品，要在中海望京府上打造品牌和口碑，这一点值得肯定。
商业举动步伐 ★ ★ ★ ☆
目前马泉营区域已经有不少成熟的商业了，喷鼻香江广场，盛唐广场，平常用饭娱乐，生活购物的需求基本能够知足。项目间隔北侧奥特莱斯步辇儿几分钟，购物也很方便。
同时，马泉营间隔望京商圈仅仅3-4公里，地铁2站地，去往望京的商圈也非常便利。将来中关村落朝阳区北区，也方案了商业配套，因此商业配套是不缺的。
学区教诲 ★ ★ ★ ☆
项目将配建公立幼儿园，目前的售楼处就在幼儿园处，将来这个充满科技感的售楼处就会整体移交作为幼儿园利用。
小区阁下有一块教诲用地，大概率是配建成小学。
前面也有提过，朝阳园北区将培植12年一向制的乐成国际学校。其余，项目周边国际学校林立，有英国哈罗学校、京西学校、蒙台梭利国际教诲等等。因此项目四周的教诲资源还是挺丰富的。
医疗配套 ★ ★ ★ ★
三甲医院地坛医院间隔项目不到2公里，开车3分钟。其余前面也提到过，朝阳园北区方案了国际医院，未来的医疗配套将更加便利。
环境绿化 ★ ★ ★ ☆
有群友实地看房之后，说项目周边有些荒凉，我说你是不是看的是西边的工地了？项目的西侧便是中关村落朝阳园北区的地皮，处于拆迁完毕期待培植的状态。过几年培植完毕，项目西侧的朝阳园北区不会差于现在的望京东部，当然，大环境须要等待几年的培植期才能完备改进。
实际上，中海望京府的小环境一点都不荒凉，三面是老别墅区，一壁是盛唐广场和马泉营小区，相称成熟。
项目北侧，有高尔夫球场和何各庄湿地公园，南边则有马南里公园。
其余项目的绿化率是35%，比一样平常的项目30%绿化率要高。低容积率加上高一些的绿化率，小区内部是比较舒适的。
房价指数 ★ ★ ★ ★
项目是限竞房，限均价是6.89万/平，这个价格，真的是政策红利。前两天的孙河的一个新地块拍卖，楼面价已经高达6.95万/平米，已经超过了中海望京府的限价。马泉营比孙河间隔城区更近一些，也更加成熟一些，由此可见这个价格确实低估了。中海望京府139平米洋房户型，总价区间大约在1000-1100万，这个价格，能在这个地段买到一个别墅洋房，是一个超值的选择。
比拟一下，望京区域唯一在售的新居，国风尚樾，均价12万/平米。
而项目北边3公里的孙河区域，也是高档住宅区，多个限竞房项目，限均价也是6.89万/平，比较而言，中海望京府无论是位置，配套和产品设计，都更胜一筹。
周边的二手房价格情形如下：
不雅观唐别墅，2005年别墅，链家上最新价格是9.8万/平米；
喷鼻香江别墅，1997年别墅，链家上最新价格是12.9万/平米；
长岛澜桥，2004年别墅，链家上最新价格是7.2万/平米；
望京金茂府，2014年高品质小区，链家上最新价格是11.5万/平米；
臻园，2014年高品质小区，链家上最新价格是9.5万/平米；
望京的富余群体非常弘大，因此一些优质二手楼盘价格很高。望京金茂府和臻园都在来广营，生活配套并不完善，但丝毫不影响其二手房的价格。处于望京核心区的远洋万和私邸，均价11.5万，很多户型的总价高到数千万，但有的户型依然成交很快。比如链家上的这个总价3250万的平层，成交周期只有1天。
然而这些高档小区都是大高层，其居住的舒适感和私密性显然不如别墅。而马泉营周边的老别墅价格，都高于中海望京府的价格，中海望京府的代价一览无余。
以是对付望京的富余人群来说，低密度别墅产品是非常稀缺的。我在事情日探访中海望京府的售楼处，乃至碰着了从隔壁不雅观唐别墅过来的老业主，想换个新的合院居住。
总之，中海望京府是一个非常均衡，非常优质的低密度项目，由于其精良的品质和稀缺性，既适宜改进自住，将来增值的空间也非常大。
投资评级 - 大幅跑赢大市
每个楼盘，每个屋子，都有自己的定价。有的定价低估了屋子的内在代价和未来的预期，有的定价是充分反响了代价和预期，而有的则是过度定价，透支了代价和预期。
因此对付不同的屋子，我们对付投资代价的评级包含以下分档：
· 跑输大市
· 跟随大市
· 跑赢大市
· 大幅跑赢大市
注：这里所谓的大市，可以算作是链家网上的北京二手房均匀价格，相称于北京城区和近郊的二手房指数。
一家之言，仅供参考。
购房建议：
如果你准备买一套总价1000万旁边的新居，那么中海望京府139平米的洋房是目前的最佳选择，没有之一。你须要考虑的，仅仅是事情通勤是否方便的问题。
一句话：好地段，好地块，好产品，好价格，造诣了今年最好的限竞房产品。
