文/大师长西席
01
几天之内，华润旗下的新盘，两次成为深圳楼市万众瞩目的焦点。
先是华润城润玺开盘的，又一次在深圳掀起了一场万人抢房的全城造富运动。
随后，华润刚拿到预售证、被称为“坪山版华润城”的新盘万樾府，成为深圳首个试点官方统一购房认筹APP系统的新盘。
有人感慨，终于明白此前“溘然”开盘的部分热点楼盘，究竟为何这么溘然了。
在华润城公布“无房优先”的发卖方案前，另一家民营房企巨子位于前海的新盘，公然放出风来，要搞“全款优先”。
而在官方认筹APP上线同一天，宝安某新盘在拿到预售证后，溘然宣告重新备案，均价从原来的5.2万/㎡直接改成6.3万/㎡，在众目睽睽之下加价1.1万/㎡。
这次购房诚意登记系统上线，对付某些违规搞底细交易的开拓商和外围中介而言，无疑是一次重大的打击。
此前，政府不参与购房登记环节，认筹系统由开拓商供应，开盘过程政府难以监管，也导致了很多问题的涌现。
比如，一些开拓商在预售前违规收取诚意金，根据诚意金的收取数量来决定推盘数量，制造供不应求、日光盘的假象。
现在有了官方认筹系统，监管部门便可以对开盘履行全方位监督，通过购房诚意登记不雅观察市场的供求状况，准确节制某片区需求量有多大，决定该片区的新居预售量和推盘节奏。
大略剖析完官方认筹APP对深圳楼市的影响，说回万樾府这个盘。
坪山作为深圳目前唯一没有开通地铁的区域，近期的楼市热度却持续飞腾。
万樾府作为地铁14号线（在建）物业，并且位于坪山CBD，再加上华润大品牌，关注这个项目的购房者也非常多。
那么，上涨势头一贯疲软的坪山，能否逆势翻盘？均价只有4.17万/㎡的万樾府，值得打新吗？
02
万樾府对外宣扬的核心卖点紧张有这么几个：地段、地铁、学校。
这三个成分，既是刚需购房者最为关注的点，也是现阶段深圳楼市房价上涨的紧张推动力。
我们一个个来剖析，这些卖点到底值不值？
地段好不好，实在从项目的名字就可以看出来。
万樾府、润樾山、和樾府、樾伴山……今年深圳楼盘起名流行一个“樾”字。
在常用的词产生审美疲倦后，用相对有陌生感的词来营造高等感，也不失落为一种办法。
我查了一下，“樾”字百度释义为“树荫”，引申为“庇护”，翻译一下便是：山旮旯，结合万樾府所在的坪山区，确实非常贴切。
除了大鹏新区之外，坪山可以说是目前深圳最为偏远的区，也是唯一没有开通地铁的区域。
但位于坪山商务中央区的万樾府，已经是全体坪山所有在卖的新居中，地段相对最好的一个了。
项目间隔在建地铁14号线沙湖站只有400米旁边，属于地铁口物业，12个站到福田岗厦，估量2023年通车，未来还可以与方案中的19号线换乘。
同样是首通地铁，14号线之于坪山的代价，就相称于11号线之于沙井，6号线之于光明。等到地铁开通，估量周边房价还会迎来一波涨幅。
在教诲方面，目前万樾府小学学区划分的是中山小学、坪山新合实验学校，初中学区划分的是中山中学和坪山新合实验学校。
与竞品佳华领悦广场的学区坪山实验比较，万樾府的学区在名气上还是差了一些。
但由于真实成绩不理想，坪山实验一贯被嘲讽是“中介名校”。在全体坪山生源质量都比较一样平常的情形下，这几所学校之间的差距实在并不明显。
不过须要把稳的是，由于新合学校周边还有金地朗悦、京基御景印象等小区，未来学位可能比较紧张，存在上不了学的可能性。
整体来看，万樾府宣扬的三个卖点，虽然不算完美，但基本都是成立的。
但是，万樾府也有一些居住体验上的毛病，在购买决策之前须要留神。
这次开卖的1、2栋，靠近坪山大道与比亚迪路，靠近路边的户型，噪音肯定是跑不明晰。
最坑的还不是噪音。
1、2栋和项目其他楼栋并不在同一个小区内，而是硬生生被一条市政道路分割开来。
未来这两栋楼的业主，可能只有一个逼仄的小花园，享受不到完全的小区配套。
有粉丝向我吐槽：先把独栋的两栋位置差的卖了，让摇中号的人纠结，好深的套路！
在梯户比上，和竞品花样年好光阴的3梯5户比较，万樾府首期的2梯6户也略显拥挤。
不过，正是由于上述缺陷的存在，这次开盘的1、2栋，价格相对后面开盘的几栋也会有上风一些。
此外，按照目前的培植进度，万樾府得2024年才能交楼，还要等待三年以上的韶光。
对付刚需来说，这也意味着这几年都得租房居住，同时承担房贷和房租，资金压力要大很多。
03
当然，不管上风和毛病如何，作为一个刚需盘，万樾府究竟值不值得买，统统还是要看，在同样的价格区间内，有没有更好的选择。
最近坪山新推的几个楼盘，东关珺府均价3.96万/㎡，单价区间在3.6-4.3万/㎡，总价区间在260-586万/套。
豪方东园均价约3.93万/㎡，单价区间在3.1-4.5万/㎡，总价区间在217-1377万/套。
佳华领悦广场，估量也是11月尾入市，价格区间估量在3.7-4.3万/㎡，不过不愿定是毛坯还是精装。
目前，全体坪山的新居价格都在3.8万/㎡旁边，朝向差一些的卖3.7万/㎡也有，产品好一些、朝向好的在4.2万/㎡旁边。
万樾府4.17万/㎡的发卖均价，在坪山算是中等偏贵的水平。
不过据我理解，目前开拓商给出了冻资99折、诚意登记99折、开盘99折的优惠政策，相称于打了97折，均价大约便宜了1500元/㎡。
二手房市场，目前坪山二手房价最高的区域是佳华领悦广场周边，也便是坪山的中心居住区，用中介的话说，就相称于福田的喷鼻香蜜湖。
大东城二期、万科金域缇喷鼻香二期，挂牌价都打破了6万/㎡。
带坪山实验的大东城，10月8日成交了一套86平的四房，总价495万，均价5.7万/㎡。
万樾府所在的区域则是坪山的商务中央区，相称于福田CBD，周边二手房价格相对中心居住区便宜一些。
目前，京基御景印象的均价是4.5万/㎡，10月28日成交了一套89平的三房，总价401万，均价4.5万/㎡。
虽然目前万樾府所在区域的二手房，比不上带坪山实验学区的楼盘价格，但由于全体坪山并没有特殊顶尖的名校，决定片区房价差异的紧张成分，并不是学校，而是交通。
因此，虽然目前万樾府所在片区均价只有四字头，但未来通过14号线可以直达福田，相较其他片区反而更有想象空间。
整体来看，万樾府是坪山今年性价比较高的一个项目，地铁口、门槛低，加上华润的品牌，如果能接管独栋无小区的毛病，还是非常适宜预算有限的刚需上车的。
