还有半个月，2022年就正式收官，这可能是最值得被怀念的一年。
三年大疫放开在2022。
停息了12年的房地产再融资规复在2022。
国央企了局拖底土拍在2022。
对付苏州楼市而言，今年的苏州楼市也是值得被纪念的一年。
限购限贷趋近于全面放开。
房贷利率5连降。
城投纷纭了局托底土拍。
本日楼市君想带大家从土拍的角度带大家看看2022的苏州楼市一年的变革，做个总结：
01.
数量
苏州楼市2022年五批次土拍一共出让69宗地皮，个中高新区17宗、吴中区18宗、园区12宗、吴江10宗、相城12宗、苏州2宗。
从地块占比上来说，高新区和吴江区占比最高，高新区占比23.6%，吴中占比25%。
高新区紧张分为狮山、科技城、太湖科学城、浒通板块。
狮山片区是苏州高新区的核心，加上所在的学区在苏州有处于第一梯队，这里和园区一样都是须要凭运气摇号抢房的，目前在售新居均价3-4万/平，面积均为100平以上大三房，比较适宜刚改客群，总价绝大部分400万起。
科技城：新区政府所在地，紧张高科技家当以及优质的学区资源，以及非常宜居的环境；目前区域内都是高附加值的家当，还有很多大院大所的苏州研究院都落户这边，目前科技城最大的劣势在于公共交通还不是很方便。
太湖科学城：作为苏州最年轻的新城，太湖科学城是前年苏州重磅发布的新方案，走产、学、研、城 于一体的发展模式，集大学、科学于一体对标张江科学城，打造天下级湖区，但是目前太湖科学城是刚刚起步的阶段，短期内很少有刚需买在这边；这个方案发展起步比较高，后期潜力比较大。
浒关：浒关作为开拓较早的区域，板块内有永旺、宜家、开市客、迪卡侬等4大商业；早期楼盘定位以刚需为主，由于新盘选择多，导致浒关的二手房价格一贯起不来。现在板块内的价格基本集中在2.2-2.7旁边，不少楼盘有折扣而且折扣力度还不小。
吴中区是苏州比较老牌的区，东西跨度很长；吴中细分的板块很多，板块由西向东紧张有：太湖度假区、胥口、木渎、太湖新城、城南、尹山湖、甪直这几个板块，总结下来便是中间价格贵，东西两面价格便宜。
太湖度假区，刚需必看之地，目前新居单价基本上在1.8万旁边，总价绝大部分150万起，有一些特价房划下来单价还要更低。
木渎：18年的时候在这边“地王”频出，但是现在昔日的地王都陷入了去化困难的田地，木渎有着吴中最好的木渎高等中学，靠近狮山最优质的商业，现在新居基本上在2.6-2.8万旁边，有毛坯有精装修。
太湖新城：区域内在售楼盘不算少，基本以小高层、高层房源为主，新居均价在3W旁边，户型面历年夜多都是大户型，更适宜改进群体。
甪直：跟园区衔接性比较强，地理位置相互接壤。在政府的方案下，甪直有“园区飞地”的美称，约26平方公里的面积由园区来进行家当的托管运营。
02.
溢价率
从溢价率来看，苏州今年五批次土拍溢价率占比最高的区域为高新区和园区。
详细到区域，园区今年统共出让12宗地块，10宗溢价成交，7宗触发限价，末了以溢价率15%成交。
7宗触发限价的地块分别为：
工业园区旺墩路地块，即招商沁苏禧项目，该地块目前已经取证，整体备案价格为48500元/平，面积为365/264/152㎡，一共500套房源，全部拿证。
项目认筹韶光为：2022年12月14日8：00-12月16日19：00。
认筹金首套房380万，二套房640万，全款客户1000万。
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工业园区斜塘地块（苏地2022-WG-27号地块）
该地块由苏州高新以溢价率14.97%拿到，楼面价27592元/㎡，斜塘板块最近一次供地还要追溯到2018年，当时苏高新以23227元/㎡的楼面价竞得，后来打造为泊云庭，目前二手房3.7万旁边。
周边别的二手房有中南锦苑，路劲主场，锦溪苑等，均价在3.4-4.1万。
工业园区独墅湖29号地块（苏地2022-WG-29号地块）
该地块由苏高新以溢价率14.99%拿到，楼面价高达31621.29元/平，地块的正西侧与独墅湖邻里中央与月墅公园仅有一起之隔，南边便是独墅湖幼儿园与独墅湖小学，2号线独墅邻里中央站间隔地块也非常近。
工业园区尚海壹品北地块（苏园土挂（2022）03）
该地块由建屋以溢价率15%竞得，楼面价为31620.2元/㎡，该地块周边二手房市场方面，和风雅致挂牌均价8.8W/平、海尚壹品挂牌均价5.7W/平、中海湖滨号挂牌均价8.4W/平。
工业园区独墅湖66号地块（苏地2022-WG-66号地块）
该地块经由52轮报价，终极进入线下报价由华润置地以溢价率15%竞得，楼面价34500元/平。
该地块靠近地铁2号线独墅湖邻里中央，紧邻独墅湖公园和独墅湖，坐享独墅湖一线湖景，还有独墅湖邻里中央、独墅湖幼儿园、独墅湖学校都在附近，目前周边二手房价格在5.4-7.9万/平。
工业园区湖东地块（（苏园土挂（2022）06号）
该地块经由42轮报价，终极进入线下报价由建发以溢价率15%竞得，楼面价33350元/平。
该地块东侧是上华琚，苏州最神秘的有钱也抢不到的楼盘，目前二手房暂无在售，周边别的的二手房湖畔天下：4.3万/平，金湖湾花园6.1万/平；南边是招商星洲西地块，楼面价31046元/㎡，估量本月初开盘，户型建面约152、264、365㎡。
高新区统共出让17宗地块，4宗溢价成交，最高溢价率12.5%。
苏州区作为寸土寸金的老城区，今年统共出让1宗地块，以溢价率1.64%成交，末了被苏州保障性租赁住房收入囊中。
别的的板块，吴中、吴江、相城今年土拍都以“0”溢价成交，险些都被当地城投或者本地国央企收入囊中。
五次土拍中，只有园区的地块，每次都被房企争先恐后的竞拍，地价与热度均领先，土拍作为风向标，也给大家透露了明确旗子暗记：在苏州，不管刚楼市什么行情，买园区不会错；买园区，才真正有未来。
但是园区现在楼盘面积是越做越大，均价一次次打破天花板，更加适宜高端改进客群。
03.
房企
今年五次土拍中，基本都是国、央企主导拿地，但是跟别的城市土拍比较较，苏州五次土拍“0”流拍，并且一贯在优化调度土拍规则，吸引更多的民企参与拿地。
首次土拍：总吸金234亿元，出让15宗地块全部成交，拿地房企为拿地房企：大悦城、建屋、招商局、苏高新、苏州恒泰、相城城投、苏州保障性住房培植、天鸿伟业、中铁建、太湖城投、天健、吴江城投。
土拍规则调度：
担保金比例下调:之前竞买担保金比例全部为30%，今年下调为20%，对房企的资金哀求有所放松。全部取消市场辅导价：所有地块均未设地块的市场辅导价，取消了因超溢价而需提前支付尾款的规定。部分地块付款期限放宽，部分地块地皮的出让金从之前的3个月内缴清，延长到6个月内。设置中止价：即本地盘竞价未超过中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；本地盘竞价超过中止价时，转为一次报价办法确定竞得人。二批次土拍：总吸金271.3亿，出让20宗地块全部成交，拿地房企：建屋、苏高新、创元、漕湖置地、科福实业、苏州城投、苏州轨交、亨通、长三角投资、吴中经开、吴江城建、吴江东运。
跟第一批土拍比较，在延续之前土拍规则的规则下，工业园地块提高了装修标准，全部地块的竞拍韶光有2-3天缩短至1天。个中，园区星海高中东地块装标提高至6000元/平方米，上一批次附近的旺墩路地块为3000元/平方米，这样可以使得房企有更多的利润空间，同时也有利于担保建造品质。
三批次土拍，吸金120亿！
出让7宗地块全部成交，拿地房企：大和、高铁新城控股、相城高新控股、和恒置地、天地源、相城交建&和恒置地、安居。
土拍规则调度：
一次性报价改摇号：本次土拍的出让办法发生了较大的调度，达上限后取消一次性报价，改为采取摇号办法出让，进一步提升了得主的不愿定性。精装标准较之前上涨，这次新区狮山地块住宅装修本钱为3000-6000元/㎡，而今年一批次中未不低于2000元/㎡。园区奥体南2宗地块住宅装修价格不高于6000元/㎡，二批次中同板块内的苏高新地块，装修价哀求不高于5000元/㎡，举动依旧在提高房企的利润。四批次土拍，总吸金179亿，18宗地块全部成交，拿地房企有不雅观前培植、苏高新、科技城发展、苏州创元、苏州嘉盛&天鸿伟业、苏州惠润、喷鼻香山置地、路劲&太湖喷鼻香山置地、苏州轨交、苏州和恒、龙湖&漕湖置地、建屋&恒泰、苏州联胜&江南国际置业、上海中鹰&苏州中鲈&盛泽投资、吴江铁工、苏州斜港
四次土拍有了民企的参与，多宗地都为民企+本地国企的组合，比如：
石湖50号地块，由苏州嘉盛&天鸿伟业联合竞得；
黄埭59号地块，由苏州联胜&江南国际置业联合竞得；
平望016号地块由上海中鹰&苏州中鲈&盛泽投资三家联合拿下。
五批次土拍，吸金132亿，10宗地块全部成交，这次参与拿地的房企有绿城、苏高新、苏州常润&黄桥国资、苏州嘉盛&高铁新城经发、中亿丰&相城高新控股、苏州伟业迎春、亨通&吴江城建。
五次土拍依旧国企为主力，民企+本地国企的组合。
至此，苏州2022年集中供地发布落幕，总计出让地块69宗，总出让面积约351.7万平方米，总成交金额约942.3亿元。
总结2022年苏州楼市土拍，我们可以看出：
首先，苏州楼市两极分解是总基调，而且越来越明显，最火的一贯都是园区，接着是高新狮山，随着园区和狮山大量优质地块开拓入市，毫无疑问明年的苏州市场，将又是改进大平层神仙斗殴。
其次，除了园区和高新狮山，其他区域板块的土拍险些各处飘“零”土拍，对付刚需客来说也是利好，2023年刚需新盘入市备案价格可能跟今年变革不大，大量的刚需盘入市，也可以让大家货比三家，买到最适宜自己的项目。
接下来2023年不管是土拍变革还是市场变革，苏州还是那个令人期待的苏州。
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