望江未来社区南面的东宝路上，施工队忙着为开裂的水泥路重新浇筑柏油。
鲜红的事情服，映衬得两道因冷冽而枯黄的梧桐树，也抖擞出一丝活气和活力。
不到百米远，望江新城的第一个新居项目滨江金地御品，在这个月初（12月4日）正式交付了。一时之间，白色铝板的高等外立面刷屏了各大房产"大众年夜众号。
不过，比起高颜值，更有话题度的还是挂牌价。
交付仅4日，就有中介透露，御品已有一套191㎡的边套挂牌，单价14万/㎡，总价约2674万。
其余还有2个车位，业主挂牌100万元。
显然，业主已经急不可耐了。
中介见告我，现在躺在贝壳后台的，还有5套旁边的房源，挂价集中在13-15万之间。
要知道，2019年6月，御品首开时的精装均价约6.98万/㎡，类似的191㎡边套，在2019年的新居发卖价约1392万。
“交付即翻倍”的戏码又上演了。
当然就目前而言，由于屋子的产证未办，这还仅是业主的一厢宁愿。
但依旧值得我们磋商，御品的真实二手房价水平如何？毕竟，每一个板块的“首个”，都有不言而喻的标杆意义。
滨江金地御品就在上城区海潮路与东宝路交叉口，南宋皇城根下，西邻贴沙河，北面是望江未来社区，南面紧贴御潮府。
望江未来社区|拍照：天羽
行车在始板桥直街上，今年2月份售罄的御潮府灰色立面已成型，气势逼人。
还在跟同事感叹，恍惚间，面前一亮，大片的白色便涌入视野。
银白色的外立面、中灰色铝条与大面积玻璃栏板严丝合缝，强制症再一次被滨江治愈了。
不得不说，在高等灰横行的杭州楼市，御品的白色铝板跳脱出常规，显得别具一格。
小区门口有事情职员把守，偶有装修队和形似业主的身影进进出出。跟随中介小哥，我们进到了园区内。
冬季交付对房企是一大磨练，绿化存活率若是不高，就随意马虎光秃秃的一片。
但这显然不是御品的顾虑。
12幢高层排布均衡，一进门，天高云淡、开阔疏朗的觉得便迎面而来。
园林被绿地、曲径和树木分出了多个功能空间，热带树、银杏、高杆桂花形态互异。
为与一旁的凤凰山相呼应，蓝宝石景不雅观水系的图案竟特地选用了凤凰的样子容貌，细节处见品质。
此外，健身房、恒温泳池、童玩区、桌椅休憩区都十分拿得脱手。
住在这样的小区里，也难怪业主有如此底气
中介带我看的是文章开头提及的191㎡边套。这是小区楼王的顶豪户型，位于6楼。
楼王的气势从进大堂就显露无疑了，光是巨大的水晶吊灯就装了两盏。
刚进电梯，中介就接到了业主的电话，那头传来一位东北大哥的豪迈声音。对付看房的客户，大哥千打发万叮嘱，恐怕把屋子给整“埋汰”了。
191㎡做了五房三卫，一开门，超大的横厅和阳台直接将豪宅气质直接拉满。
即便是北面尺度最小的书房，也做了L型的取光面，担保了景不雅观和采光。
不愧是楼王，站在阳台俯瞰，恰好对着园区中心的那只的大凤凰。
芬迪的装修风格时尚细腻，主卧的主卫配置了双台盆和浴缸，洗漱台的包边与墙面贴合，肃清了卫死活角。
6000元/㎡的精装标准，诚不欺我。
中心空调、新风、地暖三件套是标配，厨房是博世三件套，博世嵌入式冰箱，贝克巴斯的水槽和龙头，地面大理石，天花板还有玫瑰金不锈钢线条......
唯一的遗憾，便是楼层不高，无法与高楼层那样，将吴山、城隍阁的老城风采和钱江新城的来福士双塔一齐收作窗前景不雅观。
中介见告我，这套191㎡是目前全体小区的挂牌房源中，性价比最高的一套。
“业主急着出货，价格还可以再砍，估计成交价在12-13万。”而同样的191㎡，其他房东已经挂到了16万/㎡。
随后，又看了2楼一套165㎡的四叶草户型，宾利风格。
红木风地板、木门，搭配皮格风背景墙，浓浓的old money感。但由于楼层低，若不开灯，室内采光明显弗成。
“这套屋子，房东挂到了15万。”
目前小区的挂牌价，因房东的心态不同，有所悬殊，不过底价大多在12-13万/㎡的区间内。
那么问题来了，御品卖12-13万/㎡合理吗？
从业主的角度出发，当年就卖7万旁边，自己击退浩瀚对手才顺利拿下。
更何况如今南星桥断供，作为其自然延伸的望江新城版图不大，今后也难有大量供应，既然手握稀缺资产，想要卖个高价，心情可以理解。
但从市场角度看，最好的办法还是对标一下附近的项目。
眼下望江新城板块朝阳东升，暂无参照物，但向东跨过秋石高架，便是同为滨江开拓的上品和壹品。
三者不仅位置附近，就连名字也极为随意马虎记混。个中交付韶光附近的上品，每每被拿来与御品比较较。
上品早在半年前率先交付，刚交付时，高慢实足的南星桥业主一度将价格挂到了18-20万/㎡。
巧的是，就在御品交付的同一周，上品也登上了热搜。
交付半年的保利滨江上品一改昔日的静默，7天内连续成交了3套，势头迅猛。
“上品最近交付价都在12万/㎡旁边。”听说，比起御品，上品看房的人要多得多。
时钟倒回至2年前，这场瑜亮之争的出发点，在当时就已经被命运划下。
2019年6月，推出末了一批收官房源的滨江保利上品，遇上了首开的滨江金地御品。
当时，御品以21.1%的中签率力压上品，乃至创造了“100分钟，劲销12亿”的记录。
为何新居发卖期间的上风，到了二手房就不存在了？
事实上，御品首开的热销，与其小户型、低门槛有直接关系。
御品的起步户型约116㎡三房两卫，120㎡以下户型占比达35%，总价门槛在同期商品房中为最低。而上品的户型面积段则在125-238㎡。
根据当时的一房一价，御品最便宜的一套116㎡只需695万元。
常日来说，7万旁边的豪宅，绝大部分购买者都是自住型。而御品凭借小户型，以相对较低的总价，吸引了不少投资客闻风而来。
听说当初选房时，116㎡的房源是被抢的最快的，这批房源当选完后，弃号的就涌现了。
这为御品近期的交付套现埋下了伏笔。
而当初的“热销密码”，在御品交付后，将置其于相对弱势的地位。
毕竟一套住宅代价的兑现，终极都要建立在自住买家的需求上。而在豪宅圈，大户型的舒适、稀缺以及圈层的纯粹，都是小户型无可比拟的。
同样的购房逻辑，正在从豪宅区蔓延至全体杭州，放眼最近的二手房市场，翻车的每每也都是小户型。
此外，上品的得房率也要略高于御品。
同样约137㎡户型，御品为四房两卫，上品能做到四房三卫，功能性更强。
当然，眼下最悬殊的差距，还在于板块。
目前来看，上品所在的南星桥板块，豪宅气质要远胜于御品背后的望江新城。
作为杭州豪宅浓度最高的板块，南星桥无论是界面、交通或是配套都无可挑剔。而望江新城目前更像一大片工地，安置房的存在感也更强。
御品的边上，便是稍显破败的安置房望江新园，中间仅隔了一条海潮路。站在海潮路上，一左一右魔幻的就像两个天下。
当然，御品也不是完备没有赢面。比如它与高架之间，尚且还有一段间隔，而上品西北侧的楼幢险些紧贴秋实高架，严重被车流噪音烦扰。
其余关于自持，上品有五栋自持房源，御品有一栋公租房，豪宅的纯粹性都有所折扣。
而在详细的居住感想熏染上，上品的自持出租工具，职员构成较为凌乱，御品的公租房受申请条件限定，总体本色有所把控。
综上，御品的综合条件还是要逊于上品，表示在房价上，理应也有所差距。
当然，这只是面前的高下。
面对已经开拓殆尽的南星桥，2019年才浮出水面的望江新城，后劲很足。
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新天下K11|拍照：天羽
未来，还有城站要改造，海潮站TOD地块要出让。面前的大片工地，早已有了详细的想象。
等到望江未来社区和其他新居整体交付，望江新城的蜕变将是惊人的。
届时，12万的高价，或许就立得住了。
