真正洞察得到事物运行的规律，须要每个人的亲自经历和思考，房地产市场更是如此。2024年，青岛买房人面临至少3个悬念，都会影响您的买房决议。
房产永久是大宗消费，并非像旅游一样做点攻略就可以，也并非如买车似的看些车评就能够用。
咱们还得站在更高的维度去看待房地产市场，关注变量，更要关注自身情形。
特殊是青岛这种城市，地产的逻辑跟其他二线城市大有不同。
大家多去实事求是地去看待问题，去思考和践行，把握一点小趋势和规律，大概结果大不相同。
好了，咱们来大略聊聊这3个悬念，希望对大家有所启示。
Part1 青岛房价的悬念，走势的悬念
这永久是大家所关心的，不仅仅是买房人，乃至很多青岛的开拓商都看不明白。
《道德经》有句话讲得好——“为学日益，为道日损。损之又损，以至于无为。无为而无所不为。”
什么意思呢？做学问要讲究多多益善，艺多不压身；而修道要做减法，降落污染和影响我们决策的不雅观点，才能真正领悟到天道规律。
只有这样，才能无为而无所不为。
卖房的售楼部也好，二手房房东也罢，作为买房人的你也是一样，都是想知道屋子什么价格得当。有时候，这些人很随意马虎大惊小怪。
乃至包括胡Sir自己，不理解一些征象总是想用“知识和逻辑推理”来阐明一些征象。
大家看到一些次新居刚交付就有人挂出来卖，而且低于当年买入价，于是感到很惊奇。就像前几天，融创崂山壹号院交付，就有不少房东挂出来赔钱卖房。
而且，挂牌数量会连续增多。
这有什么为之惊奇的呢？
任何事物发展变革，咱们都要知道其核心变量在哪儿。崂山壹号院的业主低于买入价出售，无非是套现，并非完备是屋子不达预期或者受二期三期负面信息的影响。
为何要套现？青岛融创的楼盘，不分高端还是中端，外地人和投资客的比例相对不低。
崂山壹号院最便宜一套也得600万，对付很多民企老板来讲，套现确实能解燃眉之急。本身他们屋子就不少，把这套卖掉也很正常，有什么奇怪的？
那么，青岛二手房的价格有底吗？个别民企老板背负较大债务，只要不被逼迫实行、不被法拍，这个底便是可以谈价的底。
因此，二手房关键还是看房东，不要纯挚去看市场和所谓的逻辑。
新居市场的规律又不一样，央国企和民营房企的变量又不同。
既要从微不雅观，又要从宏不雅观洞察规律和变量。
比如之前胡Sir聊到的青特在高新区的“泛改进盘”——中欧青特滨湖国际，含息拿地价靠近8000元，又要定位中高端改进盘，那留给开拓商的救命稻草便是操盘手的回款能力。
这家楼盘的价格走势剖析及兑现预判，在之前的文章《年底了，青岛买房人站着搞钱，一点不寒碜》里写得比较详细。
对付这个盘来讲，目前不少买房人比首开时省下6位数的资金，有的房源单价才1.3万每平。
你说，能看懂规律和小趋势能不能帮你省钱？
能看懂趋势很大略，但作为咱们这些小中介来讲，很少有人乐意见告你这些趋势，毕竟都要用饭。
那你能不能问个明白人，把自己买房的事儿委托给明白人呢？相互信赖，共赢才能有结果，多了就不讲了。
很多时候，新居的变量也会变。
比如鲁信有邻花园，单套1000万以上的高端盘，装修必须拿得脱手。
通过“青岛网上房地产网站”数据看，截至2024年1月6日，有邻花园的已售套数高达254套。这个数据真的很震荡，这个成绩值得敬佩。但大家别忽略了，这个项目还有596套房源待售。
单套上千万的有邻花园在2023年面临的竞争，跟2024年有什么不同？
在青岛，超过1000万的预算买房，大多数都得去崂山前海看看。玖玺台、天一仁和吾疆的小高层、洋房总价也不比有邻花园贵多少，密度和地段都占上风。
有邻花园的现金流回正情形如何，企业对项目的态度如何，能否跟以往的停云山庄和随珠花园一样把单价硬挺到末了？点到为止。
每个盘的变量都不同，不能拿信息堆砌和以往规律看待每个盘的房价变革。
悬念存在，但不是没有规律：
咱们须要化繁为简去研究和洞察，一盘一议，才能找到适宜自己的买房机遇。
Part2 开拓商的悬念，头等生是否可持续？能否有黑马冲出？
在过去几天，青岛2023年房企发卖排行榜早已出来。
咱们在本篇不过多剖析，就聊聊个中的几个房企。
咱们看看卓易数据的发卖额前10的房企，比拟下中指数据的全国排名前10房企：
保利发展、万科、中海地产分别是全国榜上的“状元、榜眼、探花”，而这三家在青岛只能排到第7、第10和第8位。
实在，细想也很大略。
除了保利和中海在青岛的楼盘品质跟其他一线、强二线城市差距巨大之外，也同样面临跟青岛本土房企的竞与合。
青岛本土房企在打一场攻坚战。
而这场攻坚战正是要“赛出黑马”的持久战，真的是辛劳青岛本土房企了，不得不向咱们青岛的民营房企老板和员工们致敬！
这场攻坚战的胜算并不小，只要兄弟们不掉队、不自作，青岛的房企排行榜还会有变革。
首先做打消法：
万科在青岛的紧张任务是“去库存”，目前没有任何土储，退出房企前10位指日可待。
目前，金地在青岛的新项目只有金地华悦，体量不大但去化压力不小。
龙湖跟万科比较，有过之无不及。
这三家排在2023年全国榜前10的巨子房企，至少在2024年的青岛房地产市场上“急流勇退”了。
至于绿城，2023年在青岛的发卖额比2022年少了一半还要多。目前看还没有太多土储，听说也在困难拓土中。
除了土储问题，绿城最明显的暗点便是“南橘北枳”越来越明显，前期标准和交付兑现大不如前。
作为“头等生”的青岛绿城，还能否连续保持，至少现在要打个”？“。
详细的案例，由于韶光缘故原由，抽空再讲。这方面在本篇点到为止，也只有青岛绿城业主和开拓商事情职员最明白。
再做个加法：
天一仁和在王家村落的“吾疆”项目，总货值大约在30个亿。其“顶层设计”还算不错，各方面的设计很走心，就看兑现程度。
如果天一仁和·吾疆能在工程进展和交付兑现上加快节奏，那这200套旁边的房源去化也不是太大问题。开拓商不能老按照自己善于的“四把斧”来卖房，要不然也很难突围。
To be, or not to be.That's the question.
在突围和“土味”之间，咱们至少要做一个选择，都在一念之间。
2023年大概是青特最“狼狈”的一年，发卖额比较2022年少了一半还要多。
这确实值得大家思考。至于青特发卖额低落的缘故原由，大家心知肚明，不必赘述。
青特在本土民营房企中的地位如何？
这是一家爱学习、产品设计追求创新的房企，只可惜……
去年的青特新项目也不少，货值不低，希望在2024年有所改进。你们的资金实力又不弱，底子又挺厚，产品设计那么突出，怎么能服输呢？
开始只有找找自身缘故原由，只有治本方可办理问题。
瑞源作为黄岛房企的“地产一哥”，如果将九鼎山新地块拿出，再把库存项目的操盘灵巧性提升一下子，也将能在发卖额上改进不少。
除了民营房企外，青铁作为央国平阵营的分外成员，如果连续拿地并选择好互助方，将有很大可能提升排名。
如果以上咱们青岛本土房企能够办理一些自身的问题，那么2024年青岛房企发卖排行榜将会“黑马呈现”。
滨江基本上不出浙江省，能来青岛的可能性极小。
成都建发·央玺，图片来源：建发房产|成都
建发能否在青岛开拓项目？有机会，但至少不会大批量开拓项目。因此，还是以本土民企和地方国资及全国性央企为主。
竞与合，两者可能都会存在。
只是民营的几个悬念未定，谁也不知道能否有所改不雅观。
每家的悬念，各自去化解。别人帮不上忙，更不能单靠胡Sir在此指手画脚。大家多考虑些买房人，多寻求点实事求是的干事办法，悬念会化解、古迹会提升。
Part3 房产新媒体大洗牌，不能过分依赖某一平台，坚持长期主义才能更持久
地产项目的推广渠道越来越多，特殊是新媒体平台的权重增加。
像腾讯系的"大众号、蝴蝶号，字节跳动系的头条、西瓜视频，以及小红书、知乎、快手、百家号等，每个平台上都有各式各样的地产新媒体。
大家自媒体的时期，先要做到合法合规，再去表达自己的不雅观点，要给买房人通报更多客不雅观的事实和建议。
对付房产自媒体人来讲，为了保护自己自身安全亲睦处，可以聘请专业干系行业的状师。开拓商做得不好的地方，要有真实信息来源，千万不能捏造事实。
这一点不仅仅是对自身的保护，更是对买房人的尊重。
抖音、快手等短视频更多强调一个“短平快”，信息不能全面展示，直播也紧张是碎片化；
小红书已经失落去获客功能，平台不再为散客房产中介供应赋能，更多是业主维权和吐槽的平台；
知乎的商业逻辑相对混乱，情怀已经不能保障流量了；"大众年夜众号和蝴蝶号的覆盖面大，但对付新作者的扶持已经由去，更多是存量用户。
因此，房产媒体人要探索更多适宜自己的平台来发布内容，没有单独靠哪个平台能独步天下。
那对付开拓商更是如此，要去创造更多恰当的推广平台，更要去创造更多有效的创作者，才能让自己的项目更为有效地呈现在意向客群视野中。
通过以上先容，更多买房人或许也对各个平台有所理解。更要筛选信息，在决策上做判断、做减法。咱们不仅要获取真实有效的信息，更要真正领悟规律和小趋势。
各个媒体平台的变革存在不少悬念，不是咱们这些人能把握的。
不管怎么样，买房人至少要具备基本的判断力，才能筛选有效信息和渠道，顺利完成舒心置业的目的。
平台是变革的，推举逻辑也是变革的，但唯一不变的便是你利用平台的目的。
什么样的资料从哪些平台获取，什么样的房产媒体IP是你买房的助手，什么样的团队是值得请托的，这就要靠你的判断力。
坚持长期主义，不是嘴上说说；讲究善良与良知，也不是纯挚只表示在账号简介上。这须要买房人从沟通和处事中去判断和甄别，而不是单看粉丝量和规模、人设宣扬等。
媒体平台的变革充满悬念，但平台及博主的长期主义与知行合一永久不会变。
胡Sir想到哪里就聊到哪里，毕竟一篇文章也讲不了所有的悬念和规律、趋势。后面有韶光，咱们再聊聊以上几个房企的详细项目，真实展现情形，并做事买房人。
《道德经》有云：天之道，损有余而补不敷。人之道，损不敷而奉有余。
我们尽可能做到：有余者奉之，不敷者补之，哪怕做个“糊裱匠”也就够了。
各种碎片化的信息很多，请大家把稳筛选。有很多深入的细节和居住体验，你在售楼处或者看网上先容都不一定get到，最好当面聊聊。咱们团队也帮您选到得当的房源 ，选好盘拿底价。
前期选盘，中期谈价格和做资产配置方案，后期装修，都能用上胡Sir，能帮到您也都是缘分。
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