2009年4月，A某与B某签订《借款协议》，由A某向B某出借公民币600万元。后借款到期，B某无力偿还上述款项，遂与A某签订《房屋购销协议》，约定将其名下的一栋别墅作价800万元售于A某，个中600万元为借款本金，200万元为借款利息。协议订立后，A某便入住该栋别墅并缴纳水电费、物业费等用度，但因B某身处国外且为失落联状态，A某无法办理过户登记。后因B某与C银行间存在借款条约轇轕，依C银行申请，法院于2024年3月查封了案涉别墅。A某得知后向法院提出实行异议。
法院在组织各方参加听证会后，裁定驳回了A某的异议要求，情由为：双方签订的《房屋购销协议》为“以物抵债协议”。A某并未实际支付购房款，而因此其应该支付的购房款冲抵B某对A某的600万元债务。该协议系以消灭双方间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行办法，并不能改变所谓的“买受人”在实质上系出卖人的普通金钱债权人的地位，基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记前，仅凭以物抵债协议并不敷以形成优先于一样平常债权的权柄，故不敷以打消金钱债务的实行。
关于这一案件在实体审判以及适用何种诉讼程序方面，笔者均有一些不雅观点与意见与各位分享：
一、实体上，如本案一样平常带有“以物（房）抵债”性子的干系协议，能否打消法院实行？
首先来看干系法律规定，根据《最高公民法院关于适用<中华公民共和国民法典>条约编通则多少问题的阐明》第二十七条规定，债务到期后形成的以物抵债协议，一样平常自当事人意思表示同等时生效，因此以物抵债协议有效。在打消实行方面，根据《最高公民法院关于公民法院办理实行异议和复议案件多少问题的规定》第二十八条的规定，在符合1、在公民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖条约；2、在公民法院查封之前已合法霸占该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照条约约定支付部分价款且将剩余价款按照公民法院的哀求交付实行；4、非因买受人自身缘故原由未办理过户登记，四项环境的情形下，便可打消实行。
回到本案中，《房屋购销协议》为生效的“以房抵债协议”，该协议签订于法院查封前；A某亦在查封前合法霸占该栋别墅；通过“以房抵债协议”，A某已支付完备部价款；未办理过户登记并非A某自身缘故原由。本案符合《实行异议复议规定》第二十八条的规定，已可打消法院对案涉别墅采纳的实行方法。
支持“以物抵债”协议可以打消实行的干系文件如下：《广东省高等公民法院关于审查处理实行裁决类轇轕案件多少重点问题的解答》第13点规定“…以房抵债协议真实有效、协议签订于查封之前、…查封前实际霸占涉案房屋、对未能过户不存在差错的，可以打消实行”；《山东高院民一庭关于审理实行异议之诉案件多少问题的解答》亦提及：“…债务了债期届满，…房产查封前，…签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法霸占…，且不存在规避实行或躲避债务等环境的，可以参照适用《实行异议复议规定》第二十八条”。
法律层面，对付“以房抵债协议”能否打消实行，最高院在法律讯断方面存在肯定说与否定说两种不雅观点。
肯定说认为，以房抵债协议具备房屋买卖条约的基本要件的，应视为双方已达成买卖合意，可以参照适用《实行异议与复议规定》第二十八条的干系规定，知足环境即可打消实行。
如在（2021）最高法民终667号案件中，最高院终极认定楼某享有《实行异议与复议规定》第二十八条规定的足以打消逼迫实行的民事权柄，情由便是“将房产作为工程款抵给楼某，…并签订《商品房买卖条约》，系真实意思表示，应该认定有效，…查封发生在条约签订之后，楼某以经营目的进行装修的行为已经构成对该房产的实际霸占…，双方协议…将部分工程款抵作楼某购买涉案房产的价款，并且依之签订了《商品房买卖条约》，该买卖价格于条约签订时应属合理，楼某在未及时办理涉案房产过户登记方面不存在差错”。
否定说认为，以房抵债协议因此消灭债权为目的，差异于一样平常购房者签订条约系以知足居住须要为目的，在未办理变更登记前，债权人只享有债官僚求权，不具有物权期待权，因此不能打消逼迫实行。
如在（2019）最高法民终842号案件中，最高院便认为“以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行办法，并不能改变所谓的“买受人”在实质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的买受人基于买卖条约的履行而期待取得不动产的非金钱债权迥然不同。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不敷以形成优先于一样平常债权的权柄”，本案法院裁定驳回实行异议的情由与其完备同等，属否定说。
在此，笔者采肯定说的不雅观点。由于从立法层面来看，《实行异议与复议规定》第二十八条已对打消实行需同时知足的四项环境作出明确规定，其并未对主不雅观层面即签订条约之目的作出限定，根据“法无禁止即自由”之原则，法院不应对条约签订目的作过多稽核；
且笔者认为，不予限定的缘故原由在于主不雅观目的的判断本就难以把握，若法院皆执着于此，将置《实行异议与复议规定》第二十八条陷于难以适用的田地。
如在本案中，A某于《房屋购销协议》签订后，已入住该别墅并缴纳各项用度，而法院仍从“以房抵债协议”的角度，认定双方只有消灭金钱债务之目的，而无买卖房屋之目的，由此双方便在“主不雅观目的”这一虚无缥缈的证明工具上产生争议。若干系案件皆如这般进行审查，将大大增加当事人诉累，亦不利于我国法律讯断的统一性。
二、程序上，案外人实行异议要求被驳回后，能否不向实行法院提起实行异议之诉，而依据《以房抵债协议》向房屋所在地法院提起确权之诉，或向条约履行地或被告住所地法院提起过户登记的给付之诉？
1、不可向房屋所在地公民法院提起确权之诉。
其一，从程序上来看，根据《最高公民法院关于公民法院备案、审判与实行事情折衷运行的见地》第8点规定，审判部门在审理确权诉讼时，应该查询所要确权的财产权属状况。须要确权的财产已经被公民法院查封、扣押、冻结的，应该裁定驳回起诉，并奉告当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条即实行异议之诉的规定主见权利。本案中，案涉房屋已处查封状态，因此当事人不可向房屋所在地公民法院提出确权之诉，而应向作出实行依据的法院提起实行异议之诉。
其二，从实体上来看，案外人依据“以房抵债协议”，仅享有要求出卖人办理过户登记的债官僚求权，对案涉房屋并不享有所有权，不可提起确权之诉。
《北京市高等公民法院关于审理房屋买卖条约轇轕案件适用法律多少问题的辅导见地》第二十条便规定：“房屋买卖条约签订后，出卖人未践约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，哀求确认房屋归其所有的，法院应该行使释明权，奉告其应该变更诉讼要求哀求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼要求，不予支持”。
（2021）最高法民终657号案件裁判要旨亦指明：“因案涉房屋并未办理所有权过户登记，孔某仅享有依据《商品房买卖条约》哀求中银公司履行干系条约责任的要求权，尚不享有案涉房屋所有权，故一审法院未予支持其确认对案涉房产享有所有权的诉讼要求，并无欠妥，本院对此予以坚持”。
2、不可向条约履行地或被告住所地法院提起过户登记的给付之诉。
一样平常而言，案外人与被实行人之间订立的“以房抵债协议”的履行情形属于案外人实行异议之诉该当审理的范围。若案外人在实行异议之诉外，提出连续履行的给付之诉的，每每存在串通诉讼的嫌疑，可能危害到申请实行人的利益，因此法院每每会驳回案外人哀求办理过户登记的诉讼要求。
如在最高公民法院民事审判第一庭2021年出版的《民事审判实务问答》中便提及：“案外人以被实行人为被告另行提起给付之诉，哀求转移实行标的物所有权，该标的物已处于逼迫实行状态的，法院应向案外人释明，奉告其可以变更诉讼要求主见危害赔偿，经释明其仍坚持不变更的，应该讯断驳回其诉讼要求，并在讯断情由中写明案外人可待实行标的物解除逼迫实行状态后再行主见。对付审判中未创造并已经作出的生效讯断、调度书，应该依法通过审判监督程序予以撤销。”
综上，在实行异议申请被法院裁定驳回的后续处理上，法院出于法律裁判统一性的考量，每每方向于在一个诉讼即实行异议之诉中处理各种轇轕，不许可案外人通过另案起诉的办法办理轇轕。如《全国法院民商事审判事情会议纪要》中便提到，在实行异议之诉中，案外人既提出确权、给付要求，又提出打消实行要求的，公民法院对该要求是否支持、是否打消实行，均应该在详细判项中予以明确。
