年初的时候，世邦魏理仕曾揭橥《2024年喷鼻香港商业房地产市场展望》，称去年商业房地产市场复苏慢于预期(融资本钱创22年来新高，负收益加深，投资意愿减半，投资量创15年新低)，但今年有一些利好加持：
一是内地经济走强，喷鼻香港经济有望在2024年连续复苏，潜在的减息将改进投资市场动力;
二是港府重启投资移民操持，将非住宅房地产纳入获答应投资的资产，也是有望推动写字楼的交投。
如今2024年第三季度已经由半，各种迹象显示，喷鼻香港写字楼市场的复苏恐怕将连续慢于预期。
一，已连续26个月走低！
莱坊研究部于上周(8月6日)发布的《喷鼻香港6月物业报告》显示，由于经济情形疲弱，6月份喷鼻香港甲级写字楼整体租售活动显著放缓。就写字楼实际租金而言，已经涌现自2022年5月以来的连续第26个月下跌。
港岛方面，租赁需求结束不前，写字楼租金则持续下跌。整体写字楼空置率仍旧高企，对业主带来相称大的压力，要通过减租来吸引租户。6月份的新写字楼租赁个案主导租赁市场，大部分租赁交易集中在中环，吸纳紧张来自专业做事和金融机构。
莱坊揭橥的报告指出，截至今年6月，中环超甲级商厦均匀呎租约108.3元，按月跌0.1%，按年挫9.8%，是各商业区中按年租金跌幅最大的种别。期内，中环整体甲级商厦呎租93元，较去年同期低落8.7%。
九龙区方面，交易宗数由续租主导而非新租个案。6月份缺少大量写字楼新租赁成交。随着新写字楼的利用量下跌，租金攀升，现任业主更乐意在续租期间，供应租金优惠和补贴去吸引租户，越来越难推动九龙区的迁居决定。除了金钱上的补贴外，一些业主还乐意供应成本支出补贴，例如灵巧的租赁和装修条件，以吸引租户。
二，疲弱的上市公司财报
这种整体的低迷，重新近公布的喷鼻香港本地物业公司财报中也可窥见一斑：
九龙仓置业(01997.HK)
九龙仓置业于8月6日表露2024年上半年纪迹显示，期内集团收入为65.01亿港元，同比增长0.43%;业务盈利49.15亿港元，同比减少1%;未经审核根本净盈利31.23亿港元，同比增加2%;若计入投资物业重估减值，则股东应占溢利亏损10.52亿港元，由盈转亏。
九龙仓置业目前紧张持有喷鼻香港多个成熟的收租物业，包括三个综合体商城海港城、时期广场和荷里活广场，位于中环的写字楼项目会德熟年夜厦、卡佛大厦，以及位于中环的喷鼻香港美利酒店，同时还有位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square阛阓。
九仓表示，写字楼市场受到经济疲弱和供应过剩的影响，预期租金调度将持续直至营商环境改进。旗下写字楼截至6月末的出租率为88%(空置12%)，租赁活动紧张由中小型单位带动，收入下跌 2%，业务盈利下跌 5%。
喷鼻香港置地(HKL，伦交所上市)
喷鼻香港置地截至6月30日止六个月的基本净利润亏损为700万美元，而去年同期的基本净利润为4.22亿美元。公司称这归因于其开拓物业的一些项目的账面代价为2.95亿美元的非现金拨备，剔除拨备影响，基本利润为2.88亿美元，较上年同期下跌32%。
喷鼻香港置地同时也表示，只管喷鼻香港办公楼租赁需求疲软，新的询价水平较低，但个中环物业投资组合仍保持弹性。
截至2024年6月尾，实际空缺和承诺空缺分别为7.3%和6.8%，而2023年底为7.4%和6.8%，数字较中环甲级写字楼市场12.1%的空置率为佳。旗下办公室租金降至均匀每平方英尺103港元，去年同期为每平方英尺107港元。
恒隆地产(00101.HK)
截至2024年6月30日止六个月，恒隆地产总收入61.14亿港元，同比增加17%。个中确认物业发卖收入为12.28亿港元(2023 年：无)，物业租赁收入为48.86亿港元，同比下跌7%。整体业务溢利34.30亿港元，同比低落10%。恒隆地产认为，租赁收入下跌是由于内地奢侈品消费疲弱、喷鼻香港零售及办公楼市况放缓和公民币兑港币贬值三大成分影响。
恒隆地产喷鼻香港办公楼租赁收入下跌8%至15.48亿港元，业务溢利减少11%至12.17亿港元。个中，喷鼻香港岛办公楼组合录得14%的收入跌幅，租出率达83%(空置17%)。
三，低迷的背后缘故原由
正如九仓置业财报中指出的那样，写字楼市场低迷的背后缘故原由，紧张是经济疲弱和供应过剩。
(一)整体经济情形
喷鼻香港特殊行政区作为我国主要的国际商业、贸易及金融枢纽，肩负着连通我海内地与外洋的任务，把握着内地与环球经济发展带来的机遇。
喷鼻香港政府统计处数据显示，2023年喷鼻香港GDP为2.98万亿港元，依照喷鼻香港金融管理局公布的汇率折算，约合公民币2.72万亿元，与内地31个省比拟，略高于山西、略低于广西。喷鼻香港整体经济发展水平较高，已经历过高速增长阶段，近年来经济增速在相对低位平稳运行。2013-2023年，喷鼻香港GDP复合年均增速为1.01%，低于全国同期的7.74%。2024年一季度在做事输出对经济增长的拉动下，喷鼻香港GDP实际同比增长2.7%，较2023年整年的3.3%略有放缓。
从2012年开始，喷鼻香港的人口增加量开始逐步低落，乃至在2020年达到负增长。2021年，喷鼻香港人口增加量为-4.36万人，是近20年来的最低值，只管2022年有所回升，但人口依旧呈现负增长。喷鼻香港外来人口流入减少导致房地产需求减少。
喷鼻香港新落成楼宇数量在1998年至2004年间一贯处于高位，只管2008年受金融危急影响有所低落，但随后呈现增加趋势，近几年回升至2004年水平。人口数量的减少并未改变这一趋势，2022年新落成楼宇总面积达到64.68万平方米，为近20年来的最高值。这种供大于求的情形加剧了房地产行业的竞争，并导致房价低落。
(二)写字楼供应过剩
仲量联行在7月揭橥的《喷鼻香港地产市场不雅观察》报告中指出，5月尾整体甲级写字楼市场空置率升至13.5%，紧张缘故原由是有新项目落成。中环长江集团中央二期及不雅观塘道350号两个新商厦项目于5月竣工，整体甲级写字楼市场于同月新增21,200平方英尺净供应量。新供应同时也推高中环和九龙东的空置率分别达到12.0%和18.5%(这一数字可以与上述三家上市公司的表露相互印证)。
智通财经理解到，年内将落成的还有位于中环中西区中环皇后大道的喷鼻香港恒基兆业大厦(The Henderson)，该项目由Zaha Hadid建筑师事务所设计，总建筑面积43,200平方米(折合465,238平方英尺)，高度190米(地上36层，地下5层)。这是个大体量的超甲级写字楼项目，其高度/总建筑面积间隔喷鼻香港高楼TOP10已相差不远，效果图如下：
而根据莱坊研究的未来展望，估量2025年落成的甲级写字楼总楼面面积约930,000平方英尺，位置以中环及铜锣湾为主。
四，压力给到老写字楼
莱坊报告中表示，随着更多新写字楼操持落成，喷鼻香港甲级写字楼市场的新租赁将来自写字楼升级和迁居的需求。
在喷鼻香港房地产市场整体低迷、商业房地产市场因空置率居高不下及借贷本钱昂贵而承压、环球企业减少写字楼空间以节省本钱、未来数年新甲级写字楼面市将导致供应过剩等多重成分影响下，非核心地区的旧大楼租售面临巨大的调度压力。
有一个案例可以解释这种趋势。
去年，上环永乐街88号全幢商业大厦88WL放盘，该物业由高盛持有多数股权，投资者还包括总部在上海的房地产私募基金凯龙瑞集团，由世邦魏理仕代理以公开要约形式出售，最初意向价13.5亿元，但一贯未见有买家承接。到2023年11月，高盛把叫价大劈三分一，降至约9亿元。
喷鼻香港媒体翻查资料，未获悉高盛所占项目股权是否代客持有。但创造凯龙瑞于2017年及2018年期间先后购入永乐街78至80号、82至86号、88至90号旧楼，3个相连地盘合共涉资9.62亿元，再重修发展为去年落成的88WL，若以9亿元转手，就算未计重修本钱也要损手离场。
永利行的显示，该项目放售一年多后，直至今年5月份，终极以约7.5亿港元承接，较最初意向价格跌去45%+。该商业大厦于2022年获批入住容许证，目前出租率仅约50%，均匀尺租约40港元。
五，中资企业是未来需求主力
莱坊表示，正面来看，内地企业对写字楼需求回升。这拨企业紧张查询的是写字楼面积5,000平方英尺以下的的优质中小型写字楼。
这就使得业主被迫以较低廉租金吸引新租客外，还须要迁就内地租户的哀求，拆细单位来出租。
中环超甲级商厦国际金融中央一期(国金一期)有21楼全层逾2万方呎单位，多年来一贯由恒地(00012)自用，作为旗下新盘的展销中央，今年决定推出全层对外放租，最初叫租为每月306万元，每方呎叫租约150元。今年中，该层楼面的叫租下调约6.5%，至每月约286万元，呎租降至约140元。
后来有一家中资公司故意承租中环核心区甲级商厦作为办公室，但只须要约1万方呎楼面面积，业主方面乐意合营租户哀求，把前述全层逾2万方呎楼面拆细出租。
终极，该中资公司亦落实租用21楼1至4室，租用面积约11325方呎，月租约113万元，呎租约100元。据理解，该公司将整合多区的办公室至国金一期以作为升级。而最新成交呎租，较最初叫租的每方呎150元，直降了33.3%，已经重返该厦2014年水平。而大型中资科技企业字节跳动(ByteDance)在去年第一季落实租用国金一期37楼全层，租用面积约16158方呎，料月租约194万元，呎租约120元。换句话说，仅仅相隔一年，该写字楼的呎租再跌16.7%。
这种趋势仍旧持续，莱坊估量这一需求来源将成为未来几个月推动市场租赁的动力。
而写字楼租赁市场的表现疲弱也拖累发卖市场，莱坊也估量甲级写字楼发卖市场将由自用买家和私人投资者主导，短期内大部分私募股权房地产基金和保险成本将连续采纳不雅观望态度。
六，总结
喷鼻香港甲级办公楼成交价创新低，是市场调度、投资者信心及宏不雅观经济环境变革颠簸以等多重成分共同浸染的结果。面对当前的市场形势，投资者应保持理性，关注市场动态，合理配置资产。
与写字楼市场不一样的是，住宅市场自宣告放松楼市调控后，今年3月和4月连续两个月买家入市步伐明显加快，但成交量和住宅楼价都在5月和6月份下跌。
住宅价格方面，今年3月和4月连续两个月的住宅楼价都有所上涨。2024年5月住宅楼价按月下跌1.2%，较去年同期下跌12.7%。只管开拓商不断减价，但在持续高息口情形下，投资和仍旧保持谨慎。
唯一利好的数据是，人才政策的放松带来了外地人才的涌入，也推动喷鼻香港住宅租赁指数创四年半新高，按月上升1%。
本文源自智通财经APP
