前几天老方写过一篇小文，回顾了今年上半年全体新疆楼市的现状，以及楼市最为生动的三城、南北疆范例城市的房地产市场变革，其紧张结论是：
这几年卖房最好的三个城市是乌鲁木齐市、伊宁市、阿克苏市（三地住房销量靠近全疆的一半），在全疆商品房销量均匀下滑18%旁边的情形下，这三座城下滑幅度为10%高下；2015年前卖房在各地州县级市排在前列的昌吉市、库尔勒市，近几年市场较为低迷；今年上半年新居销量下滑40%旁边，半年韶光卖房套数仅1000-1500套房，两个城市新居越来越难卖，但房价却有不同程度的上涨；从整理的图表创造，除了全疆首府城市乌鲁木齐之外，相较于其他三个地级市和29个县级市，伊宁市的新居交易量一贯保持稳态；
以上是伊宁楼市与各主要城市之间横向比拟的结果；本文再以韶光轴进行纵向比拟，回顾自2019年以来，伊宁市在各年度的上半年到底卖了多少新居，房价都是如何变革的；相信对看清伊宁楼市和判断伊宁未来房价有一定的参考意义；
2019年以来，半年度伊宁楼市销量和房价变革
2024年上半年伊宁楼市的真实情形是：前六个月伊宁市商品房发卖面积56.5万方，商品房发卖金额37.04亿元；商品房发卖均价为6556元/平米；
1、卖房数据：
2019年-2023年上半年，伊宁市发卖商品房面积分别为：70万方、66.7万方、92.93万方、52.29万方、63.7万方，销量涨跌幅分别为-4.7%、38.7%、-43.5%、21.9%、-11.3%。从数据看出，2021年和2022年伊宁楼市经历了一次大起和大落，而其他年份整体上相比拟较稳定，近两年开始有小幅回落；
过去五年（半年期）伊宁市商品房发卖均匀线为69万方，在伊宁房价频年上涨的趋势下，每年都保持一定的销量，足以解释伊宁楼市的韧性；
2、卖房金额：
2019年-2023年上半年，伊宁市发卖商品房发卖金额分别为：35.41亿、37.35亿、52.95亿、31.56亿、40.8亿，即过去五年（半年期）伊宁市【商品房发卖金额均匀线为39亿】；39个亿比今年上半年伊宁市财政收入（31个亿）还多8个亿；
3、房价变革：
2019年-2024年上半年，伊宁市发卖商品房成交均价分别为：5045元、5600元、5722元、6036元、6404元、6556元，房价涨跌幅分别为11%、2.2%、5.5%、6.1%、2.4%。
伊宁市的房价上涨最快是涌如今2020年前后一波，2019年是伊宁市卖房最火的一年，供需抵牾突出，屋子卖越好，房价也涨越猛；其次是2022年和2023年一波，在多地房价不才跌的之势，伊宁房价逆势上涨，紧张由于2021年伊宁市不少高价地在一两年要地本地续开拓，高价改进小区陆续上市发卖价格拉高了伊宁市整体房价，不少在售的项目也伺机上调了几次房价；
过去五年的商品房销量和房价走势，基本能真实反响伊宁房地产市场变革，那未来几年伊宁的楼市还会怎么变？
未来几年伊宁市楼市走势
1、买房人的需求层面上
比较疆内其他地州主要城市，伊宁楼市受大环境影响和冲击相对较小，买房需求非常兴旺，尤其是改进型需求得到较大的开释，这个可以从两方面可以佐证：①伊宁市改进盘如建业云境、中南水樾云锦、仁和的空想城、九城广场等项目销量位居前列；②伊宁市买新居的户均面积从2020年121平米到了现在的127平米（乌鲁木齐今年上半年户均面积为115平米）
建业云境
不过也要把稳到：在伊宁市买房的需求在2023年得到一定开释之后，今年开始已经涌现后劲不敷的情形，不少住宅项目发卖压力越来越大，一些新盘经由客户积累之后，集中开盘的销量放缓了，这也让不少楼盘以暗降的形式让利于买房人；
2、开拓企业的供应层面上
未来伊宁市新居供应充足：表示在2021年供应一大波住宅用地之后，这两年也卖了不少续接的住宅用地，地皮供应量较大；另一方面，随着未来伊河两岸会加速发展，伊宁市本色意义的改进小区不仅只局限于目前的几个新项目，伊河南北两岸的高端改进新小区也会越来越多，未来不管是刚需小区、还是改进小区竞争压力都会加剧；
伊犁河北岸方案
后期伊宁楼市的发展趋势跟大部分城市一样，有一定品牌影响力的房企、且存心做方案配建、户型立面、景不雅观绿化、后期做事等产品和细节的小区关注度会越来越高，这一类新居项目房价也会相对坚挺；而理念掉队、管理粗放、落地呈现弱的中小开拓企业，就不那么好做；终极的结果是伊宁楼市的两极分解：好的会越来越来，不好的越来越难；
3、房价变革上：
连续涨价5、6年的伊宁房价，大概率也要进行调度的阶段了。
第一：房价构成的最紧张成分——地皮本钱趋于稳定，近两年伊宁市除了个别商业性子的地块拍出一些高价之外，住宅用地的地价和楼面价价格变革不大，房地产开拓企业在当前的市场价格能保持一定的利润；
第二：今年上半年伊宁市商品房成交价虽有小幅上涨，但是涨幅已经明显放缓；虽然说伊宁楼市和房价抗打能力确实很强，但是也架不住卖房难度加大的现实，没有足够销量的加持，伊宁房价上涨动力也就没了；
往后伊宁的屋子降不贬价，还跟一个主要缘故原由有关，那便是开拓商对项目打法的选择：较高利润项目会在买房速率保持一定节奏的同时，房价会保持高位，但这对开拓企业的现金流有一定的哀求；对付资金紧张、发卖回款压力大的项目，则会涌现赠予、折扣等暗降形式卖房回笼资金，房价调度就在所难免；
伊犁河谷在全疆范围内景象温润，适宜居住，地处中央位置的首府城市伊宁，还集中了河谷内大量的优质教诲、医疗、公共做事资源。不过在当前大环境还不明朗的情形下，终极还是要看周边县市、疆外人是否还乐意选择在伊宁市安家置业，毕竟伊宁楼市60%-70%的量都是这些人支撑起来的。
