虽说目前大部分开拓商的住宅精装修率仍旧很低，60%以上的房企精装修率在40%以下。但是精装推广正在进入加速通道。以成都为例，2016年开盘的项目中，精装修项目占比仅为18%，2017年这一比例已经达到45%！
乃至有人预测2020年精装修比例将达到80%以上。
事实上，精装修在现在的市场环境之下，不仅仅是一种产品竞争力提升的手段，乃至成为了房企一个利润增长点。部分限价地区，精装修成为拓展利润的一种手段。而对付现房发卖的项目，精装修施工做得好还能节省工期，助力快周转。
01
精装修三大尴尬
不赢利、工期长、施工难
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以前精装修对付房企来说是选修课，但是在现在的政策和行业竞争环境之下，房企做精装修已经成为必修课。
一是政策自上而下哀求房企做精装修。从2016年开始，遍地所政府纷纭出台政策，新建住宅最高哀求100%精装交付。例如，上海哀求自2017年1月1日起，外环线以内城区新建商品住宅履行全装修比例达到100%。四川、浙江、山东、河南也都有类似的文件出台。也便是说，以前你可以选，现在没得选。
二是竞争环境恶化，精装修显然更靠近人们心中的“好屋子”，也确实不得不做。随着大型房企的全国布局，除了品牌上风，标准化的产品和人性化精装修，对客户来说也都是必杀技。中小房企基本上面对的便是“赢家通吃”的局势，不打破精装修很难做到产品力的持续提升。
但是，虽然精装修不得不做，但对付很多房企来说，却面临三个很尴尬的现状。
1、做精装修不赢利
艾佳生活CEO潘定国见告明源君，同样是做精装修，大型房企能用装修来赢利，精装单项毛利可以达到50-100%，但是对付中小房企而言，基本不赢利。
新浪的数据也基本同等，2017年开拓商实施精装修增收利润达到5亿元以上的有14.38%，1-5亿元占17.81%，1亿元以下的则靠近七成。对付绝大部分房企来说，提升精装修的利润率还有很大的空间。
2、做精装修不能快周转
更值得把稳的是，现在越来越多城市开始规定现房发卖，加入精装修不仅资金本钱升高，而且“开工-开盘”的韶光将会大大延长，很难做到快周转。以是提升精装修施工工艺和施工管理，只管即便缩短工期，也成为刻不容缓的事情。
3、做精装修随意马虎招来投诉
精装修施工实在是比较难的，由于：1、精装修施工单位多，多种项目和工序交叉作业，对工序安排哀求高，管控难度也大，很随意马虎暴露质量问题。2、施工质量的感官哀求高，施工的风雅化程度相对严格。3、作为直接和客户的打仗面，客户对成品的无缺很在意。以是目前不管是小房企还是标杆房企，精装修都成了投诉的“重灾区”。
要做好精装修，不仅要控本钱、抢工期，还要保质量，对施工的哀求实在非常高。
02
穿插施工、新工艺、新管理
3管齐下有效缩短工期
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目前大部分标杆房企，都通过精装修和主体工程的同步穿插施工，将精装修工程提前，大大减少了由于精装修带来的工期延长。同时装置式和新的施工工艺，能够做到缩短工期的同时实现品质提升。
穿插式施工便是通过施工前合理策划，把原来的工序打乱，做到可以并行施工，比如每层楼都有不同的团队在施工，相互独立又互不滋扰，以达到提速提效的目的。
一样平常来说，主体工程完成封顶之后，精装修单位才进场施工，这样精装修项目须要在封顶后14.5个月才能交付。而提前穿插作业，精装施工单位在主体施工至2/3旁边就进场随主体流水施工，可以在封顶后7个月就完成交付，节省7-8个月的工期！
某房企穿插施工的工期改进效果
但是要做到高效的穿插式施工，事实上管控是比较繁芜的，须要详细的前期策划和统筹指挥，同时由于每一层楼履行的工序不同，须要的建材也不同，因此必须要做到严格的现场管控，否则会涌现系统崩溃，要把稳几个重点细节：
① 工序交卸。每层楼安排工序只管即便做到互不滋扰，各工序在不同楼层之间流水施工，做到流出去就不流回来，实现彻底干净的作业面移交，避免返工和连锁返工。
② 组织固定。每道工序施工韶光固定、职员固定，形成等循环流水施工。
③ 垂直交通。由于装修前置，增加了施工电梯的运输量，需根据施工操持合理安排垂直运输。由总包供应人、货梯担当垂直运输任务，统一折衷各分包单位利用电梯运送材料的韶光。
④ 楼层止水。由于构造工程和精装修同步，为了防止高下影响，楼层止水非常主要，楼板预留洞、地平水、室外雨水都要有针对性的防渗漏和排水方法。
事实上，通过穿插式施工，单一工序的作业韶光实在是被延长了，但是由于施工期叠加，整体实现了提效。而且施工人数减少了，专人卖力专门工序，闇练程度提高，工期缩短的同时，施工质量反而能够得到担保。
二、优化工艺，减少工序和质量风险，缩短工期，避免返工
精装修施工在工艺上的差别，也会明显影响施工工期。例如，同样是标杆房企的A和B ，仅在土建移交精装以及精装第一道工序，这一个环节上的工期差距就超过半个月！
这解释，通过改进优化工艺提升工期也能够起到明显的效果。通过比拟标杆房企的施工工艺，几个方面能够提升效率。
1、免抹灰体系，减少湿作业
免抹灰工艺，简化了找平层施工工序，能够缩短工程总工期和减少劳动量，为装修工程节约韶光，缩短工期。大幅减少渗漏、空鼓等质量隐患。前面的案例，A房企在一个施工环节能够节省半个月的工期，很大程度上便是得益于免抹灰工艺。
免抹灰体系，包括内贴复合XPS板保温、外墙全砼构造、内隔墙板体系、G9A实现100%免抹灰工艺，比传统施工工艺减少一道工序，在相同质量哀求下工期更短，造价更低。
免抹灰工艺不雅观感
2、铝膜板技能工艺
通过铝合金模板工厂化生产，风雅到毫米级，降落对工人技能的依赖。而且针对标准层的施工速率很快，现场操作大略单纯，完备是流水化作业，减少了人力投入和对工人技能的依赖。
采取这个新工艺后，不仅传统的抹灰工序可以取消，而且大大提高了工程进度。
铝膜板施工工艺
3、楼层截水系统
由于精装修提前穿插施工，和主体工程同步，因此，楼层止水非常关键。截水系统跟主体进度同步，通过该系统对施工用水和雨水进行封堵及引流，来实现穿插施工作业。
4、高精度地面
在构造板浇筑时，掌握楼面水平度和平整度，免除装修二次砂浆找平，大幅减少砂和水泥的利用，节能环保，木地板可以在构造面直接安装。
三、改进发包办法，精装总承包模式，提高穿插施工效率，减少界面交卸扯皮
由于精装修施工单位多，各个界面交卸随意马虎扯皮，统筹管理哀求比较高。
目前一些标杆房企都在采纳精装修总承包模式，由总包全过程卖力，折衷精装各分包单位的现场管理，这样做有几个好处：
① 合理安排工期操持，统筹管理项目的进场韶光、作业韶光、材料设备进场韶光，做到严格掌握工期进度。
② 减少界面交卸的扯皮，避免施工工序和成品保护带来的丢失。
③ 能够充分发挥装饰公司在精装修方面的管理上风，及时创造问题，避免返工，耽误工期。
03
精装修施工控本钱
一靠施工前置，二靠标准化
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精装修的价格目前基本上跟房价挂钩，单独实现溢价比较难。而且调控之后，由于很多房企为了打破城市限价，绑定发卖高价精装修，也让精装修价格成了监管的重点，很难实现大比例溢价。以是控本钱就成了扩大利润空间的关键点。
但是，精装修控本钱，要从设计、招标、到施工环节三个阶段入手。设计阶段通过定位和主材优化选择降落本钱；招采阶段通过计策集中采购降落本钱，其条件实在都是规模化和标准化。之前明源君也专门给大家分享过。
事实上，目前85%以上做精装修的房企都在这两个方面努力，设计和招采的主要性已经不须要强调。反而是工程当中，通过严格的标准化流程和定额标准来控本钱，一贯被忽略。
1、工程量清单招标采购，施工单位提前参与
工程量清单招标，便是发包方根据施工图打算工程量，承建商据本钱与盈利哀求报价，发包方评标，一开始就能确定项目总体造价。自2010年开始，万科便开始采取这种做法。
一方面，工程量清单招标由于能把紧张本钱悉数说清，有利于经营结果的预测和保障；另一方面，清单招标能在前期肃清设计毛病，避免施工中的变更，有利于提升项目品质。
① 清单招标强调专业交圈，联合审图，招标前期肃清功能性毛病；避免涌现深化图和土建专业衔接不到位的问题。
② 清单招标强调方案前置，经效果性评判后出图，再进入招标阶段；避免部分甲指乙供材，边施工边确定方案，强调完成节点而忽略了整体效果。
③ 清单招标强调甲供料的施工做法，需明确和深化图专业会审，可避免由于赶节点，而忽略细节施工品质。
2、标准化流程和施工工序
例如，恒大的施工工序原则严格按照：先上后下、先湿后干、先内后外、先粗后细、先制作后安装。
大墙面各工序间歇及工艺间歇哀求标准
在标准化的流程和施工工艺的根本上，工程管理部门在施工过程中更便于进行本钱掌握。
① 在承包条约价款外，只管即便减少所增工程用度；
② 全面如约，减少对方提出索赔的机会；
③ 核实工程量，审核工程结算。
3、成品保护哀求更高
精装修施工存在多个公司、多种项目及工序交叉作业，其成品（特殊是木制品）非常随意马虎受危害，而且难以完备修复，很随意马虎成为投诉热点。爱空间创始人陈炜见告明源君，精装修交付之后，由于质量问题，返修带来的本钱实在非常高。
据明源君理解，有的项目，仅精装修的后期维修本钱基本上都达到总本钱的10-20%，这一部分对开拓商，便是煮熟的鸭子飞了。
现房发卖后，市场对付精装房的哀求会更高。也便是说，精装房能否做好成品保护，会直接影响交房。明源君之前也专门分享过精装房成品保护的干货，感兴趣可以回看《现房发卖真的来了！
你的精装房成品保护做到位了吗？》
小结
伴随精装修逐渐成为市场标配，这个部分对付房企产品力和品牌的浸染会越来越主要。很多标杆房企，通过十余年的努力，已经建立起自己的护城河。对付还没有全面精装化的房企来说，快速建立一套自己的精装修标准体系，已经变成一场和韶光赛跑，一定程度上决定了未来的竞争格局。
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