直到，中海拍下一块王炸：
深湾超总第一块住宅用地。
（中海深湾玖序花园）
这几年中海在深圳，精耕中产项目：刚需、改进为主。
甚至，市场开始疑惑，忙着耕耘深圳外围刚需盘的中海，能不能做好顶豪flag。
全国楼市下行，深圳竟然冲在了前面。深耕深圳的房企，保了交楼、保了对城市封面的填彩，靠寻衅了资金链的寻衅。
中海，却缺席了一阵子，直到2023年才重回前7、回到2003年地位。
@图源 未来城视
深圳，很多项目，是城市更新项目。
比如绿景白石洲、益田木头龙、华润湖贝未来城、鸿荣源珈誉府、特发小梅沙、佳华沙湖广场、万丰海岸城、中洲湾...
数不胜数就不尽列了。城市更新项目，周期缓慢，资金链的寻衅尤为磨练。
但是，中海这次，是直接拿了一块地。一块深湾酝酿10年（年份再检讨）之后，横空出世的住宅宝地——深湾玖序地块。
@图源：未来城视
这样的项目，谁算谁都算得过来——利于回款，利于品牌塑造。
想拿的人很多，但是中海得手了。
这几年，中海格局在全国。
上海、北京、武汉，都有中海大力的身影。
不同于深圳，中海在其他城市，都勉力封面级的城市更新项目——兼具社会、城市、商业意义的项目。
比如，今年百亿开盘的上海豪宅顺昌玖里，便是中海在上海潜伏了良久的一个旧改项目，是黄浦建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目。
全体旧改项目的总投资达595亿，中海卖力的是个中两块纯住宅用地，个中一块地便是顺昌玖里。
中海地产还在北京运营了北辛安项目，在武汉有城市更新中海·天地天下，在济南有南西岳珑城等，都是大型城市更新项目。
但是，中海在深圳黄金地段的大型城市更新项目不多，记得2018年在罗湖滨海有中海天钻入市，卖出罗湖最贵价。
中海在不同城市的节奏不同，深圳楼市盘桓时，中海就做高周转的刚需，市场好了才做豪宅。
做项目就像博运气，旧改项目尤为如此，由于韶光周期都太长了。
比如，绿景的白石洲旧改项目酝酿多年，以10万价格入市时，碰着的是楼市淡季。
幸好，2024年、市场终于迎来政策的成串利好，拐点在望。
更多扎根深圳的房企的大型超市更新项目，都在路上。
华润 140.14公顷 宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元
华润 128.43公顷 光明区凤凰街道轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元
鸿荣源 81.78公顷 龙华区不雅观澜街道牛湖南片区城市更新单元
鸿荣源 72.65公顷 龙华区龙华街道不雅观城第一期城市更新单元
华润 69.79公顷 宝安区松岗街道107发展带潭头片区城市更新单元(操持调度)
嘉城地产(东莞) 69.10公顷 龙岗区龙城、龙岗街道龙腾工业区(一期)城市更新单元
海岸城 68.45公顷 宝安区新桥街道万丰社区大朗山片区城市更新单元
天安投资 59.66公顷 龙岗区坂田街道天安岗头城市更新单元
特区建工 59.06公顷 宝安区石岩街道罗租片区城市更新单元“工业上楼”项目
鸿荣源 54.44公顷 宝安区航城街道钟屋黄田旧村落城市更新单元
中海，也有点旧改储备，只是不算多。
南山南头润亚奕拓厂房城市更新单元，是中海地产多年后首次在深圳核心区获取操盘的城市更新项目。
龙岗南约中海旧改重点更新项目也被传首期2024年动工，以望重塑城市新貌，引领区域发展。
过去，中海常在深圳楼市编年史，舔上主要记录。
与6070后来说，中海项目才是真正的“中央所在，中海所在”。
罗湖鎏金的大国贸地段，有中海的名字。
|海富花园，深南东路
喷鼻香蜜湖的顶豪王座，有中海的名字。
|喷鼻香蜜湖1号，喷鼻香蜜湖核心
便是在高新区，中海也不算彻底缺席。
|深圳湾畔花园，白石洲
或容许以创造，在楼市崛起周期，中海善于拿下封面项目！
其他韶光，中海就只在深圳拿刚需项目。
房企的康健跑，在资金链的现金流回笼要块。在万众期许的热地，快速拿地、动工、预售，中海深圳是到位的。
拿下深湾超总的机遇，实在也是很奇妙的定力磨练。
楼市调控最峰值，民间投契热潮退。深湾地标林立，但是爆雷房企也有退却。没有十分眼力、百分功力，真不一定拿得好这个黄金地块。
但是，中海脱手了。
彼时，中海正陷身一些品质的传闻。在收楼焦虑潮里，业主们普遍关注质量、曝光问题，中海学仕里、珑悦理、汇德理等都难以免俗。
乃至，人们也开始反思，中海是否盘盘都是佳构了。
深湾玖序，实在包袱的是“中海重塑品牌”的任务。
对付深圳90、00后来说，中海是不是豪宅品牌，就看这个项目了。
好产品，让地段说话。
深湾玖序，不出猜想又出于猜想的，成为2024深圳年度级话题。
但是王炸地段，便是吸引力。
千万验资，粤圈太子爷也是要携卡出动的。但凡这几年有换房意愿的高净值，没有不关心深湾玖序的。
中信东角头、喷鼻香蜜湖3宝、中央天元、中海深湾玖序...，几千万的预算，眼里只有这些个项目。
深湾玖序的户型，终于纯大户型化了。得当的地段、得当的品质，也须要得当的面积段，才能吸引得当的人。
这个项目，在一开始，就无限靠近“公寓级-顶豪大平面”——虽然是住宅类型，但是气质上很像深圳湾1号。
产品，没有大阳台！
只有西边，才有一定高尔夫景不雅观。整体跟海景关系不大。
比起低密度社区，实用率也小一点（普遍70%多实用率）。
虽然楼下便是学校，但是名分并不提早确定。
——项目从不以这些为卖点，只拿地段和产品说话。
可见，这个项目便是以位置本身为荣，而不是刚需那样在乎每一平米的得房率、详细的学校。
一些考衡
实用率情形：196平方米户型：实用率调度为73.2%，动区空间尺度偏紧凑，静区部分功能间尺度尚可。例如4个卫生间中有3个是暗卫，位于屋子中央的小书房面积过小。252平方米户型：综适宜用率为71.3%，是三个主力户型中实用率最低的。各功能尺度较为均匀，适宜大家庭居住，但主人房没有独立的衣帽间位置。328平方米户型：综适宜用率为74.1%，是三个主力户型中实用率最高的。各功能尺度舒阔，有独立保姆间、储物间和玄关，4个寝室都带有独立卫生间。71.3%至74.1%之间实用率，在高端住宅项目中属于相对合理的范围。
项目地块原属商业地块，后变更为住宅，土拍时的“公建化”标准导致户型险些没有主阳台，只有较小的内阳台和生活阳台，这可能对居住体验和实用率的感知产生一定影响。
也有网友问，这个项目没太多海景，影不影响代价。
（据一些看房者的推测，部分单元35层以上才能看海）
我们说，不影响的。
海景房是海景房，CBD房是CBD房。
只要上海的豪宅17万单价日光，只要杭州的豪宅还在触动积分，13.2万的深湾住宅、就有足够的价格剪刀差。
以中海上海的顺昌玖里为例，相应等级的豪宅新盘都在17万旁边，但是周边二手豪宅在27万旁边。
深湾玖序13.3+1.2万旁边的装修，年夜约这15万旁边，比上海顶豪要少2万旁边。深湾超总周边二手豪宅放盘价15-25万旁边。
大家都有合理的剪刀差。
深圳的GDP后劲更足，今年外贸反超上海，成中国外贸第一城，比亚迪这种出海大鳄更是风头十足。
北京上海深圳，三个城市的综合实力、城时价值是一个档的，各种房价是可以比拟、参考的。
深圳楼市的后势，迟早是会复起的。
前豪宅holder
中海还在深圳
2024中国楼市重回经济链的重心。
不康健的房企，都下线了。
买房，爆雷的风险少了。
以是，可以不但瞅着房企的资金链，也可以看看房企的综合实力回血猛不猛。
【中海品牌SWOT】
1、资金链：相比拟较安全
2、交付力：风险不大
3、产品力：无失落无过
4、园林造景：不再领袖、但还可以
5、物业管理：不再领袖、但还可以
6、商业运营：一样平常，社区商圈力
7、质量品控：比从前有所退步
8、口碑：有所下滑
用AI剖析了下网上品牌口碑，摘录如下（仅供参考）：
Strengths（上风）稳健的财务状况：中海地产以风雅化的本钱掌握和稳健的财务管理而有名，保持较低的资产负债率和净借贷比率。高利润率：中海地产历史上一贯是房地产行业的“利润王”，即便在行业整体利润下滑的情形下，仍保持较高的净利率。品牌荣誉：作为中建系旗下的旗舰级开拓板块，中海地产拥有良好的品牌荣誉和市场认可度。项目布局：中海地产的项目多位于一二线城市，这些区域的房地产市场常日更为稳健，有较高的抗风险能力。地皮储备策略：中海地产在地皮市场上表现生动，尤其在一线城市的拿地策略，确保了公司未来的发展潜力。Weaknesses（劣势）口碑问题：近年来，中海地产因忽略品质问题导致口碑遭遇“滑铁卢”，面临客户信赖危急。质量问题：旗下楼盘涌现不同程度的交付质量问题，影响了品牌形象。市场竞争激烈：在房地产市场竞争激烈的背景下，中海地产在深圳等地区的市场份额受到挤压。产品创新不敷：在追求规模与利润的同时，中海地产的产品创新和品质提升未能跟上发展步伐。Opportunities（机会）市场调度期：当前房地产市场的调度期为中海地产供应了通过质量和做事重塑品牌形象的机会。政策支持：政府应时调度优化房地产政策，为中海地产供应了适应市场变革和知足居民住房需求的机会。城市更新项目：城市更新和旧改项目为中海地产供应了新的增长点。行业集中度提升：房地产行业的集中度提升可能有利于中海地产这样的大型企业进一步扩大市场份额。Threats（威胁）市场颠簸：房地产市场的不愿定性和颠簸可能影响中海地产的发卖和利润。竞争对手：其他大型房企的激烈竞争，特殊是那些在多元化和创新方面投入更多的企业，对中海构成威胁。政策风险：房地产政策的变动可能对中海地产的业务造成不利影响。消费者需求变革：随着消费者对住宅品质和做事质量的哀求提高，中海地产须要不断适应市场需求的变革。Conclusion（总结）
中海地产作为行业内的领先企业，在财务稳健性、品牌荣誉和项目布局上具有明显上风。
然而，它也面临着口碑和质量问题的寻衅，以及市场竞争激烈和产品创新不敷的问题。
在当前房地产市场调度期，中海地产有机会通过提升产品和做事质量来重塑品牌形象，并利用政策支持和行业集中度提升的趋势来扩大市场份额。
同时，它须要当心市场颠簸、政策风险以及消费者需求的变革，以保持其市场地位。
