八方小区位于长沙市岳麓区不雅观沙岭街道不雅观沙路与茶子山中路交汇处由湖南博长房地产开拓有限公司建成，总建筑面积474789，总占地面积452462，共计房屋10284户，小区物业公司为长房物业管理有限公司。八方小区分A、B、C、D四区，A、D区为项目一期于2002年开始培植，B、C区为项目二期于2014年开始培植。
长沙二手房2023年景交量排行榜，套数排名前十的小区有一个共性，便是基本配套比较优质的教诲资源。个中顶级学区房八方小区成交套数达到1309套，相称炸裂！
以上是贝壳平台八方小区各区近期成交价
1309套房按限高100米，可建33层，户型支配按两梯四户来算，约为10栋楼的体量。一年的二手房成交数量相称于一个中等规模的小区了。换算成金额按守旧估计400万每套套均总价，约合52.4多亿。这个成交金额已经可以秒杀今年所有新居开拓商楼盘了。要知道2023年长沙新居销冠长沙润府只有36.6亿。
但从分月的成交套数来看，或许能创造一些端倪。1-3月份八方小区C区房源逐步上市交易（网签满四年或产权证满四年）。6-8月份是B区房源逐步知足上市交易条件。两个韶光节点把原来过去几年景交的房源都完成了过户。
八方小区优缺陷剖析
小区所处板块为市府不雅观沙岭教城领悟示范区，毗邻滨江金融中央。不雅观沙岭城市更新近两年土拍楼面价节节飙升。目前在售建发缦云项目楼面价为10235元/平。交通便捷，离地铁4号线不雅观沙岭站约1公里，未来8号线八方公园站300米。商业配套有自建的7.5万方长房24品生活中央，还有2024年即将开业的18万方招商花园城。自然资源方面，有一个占地300亩的八方公园跟八方小区B区相邻。
当然能知足上述配套的小区在长沙比比皆是，能撑起30000+一平房价的核心在于小区的12年制教诲配套。
幼儿园为教诲局幼儿园和机关第二幼儿园。
小学配套为长沙市实验小学，长沙市教诲局直属的两所小学之一（另一所是麓山国际实验小学本部），这所小学无论从小升初派位还是名师数量都排在长沙市最前列。在全国重点小学排名中，位列第15位。
（内容来源网络）
初中配套长郡双语实验中学自从建立之月朔向是长沙最好的公办初中之一，在取消择优录取的条件下，稳居长沙市公立初中榜首位置中考指标生录取情形及四大录取比例，都位居公立第一并遥遥领先。2023年长沙中考满分720分，700分及以上人数24人，长郡双语实验中学4人。第一名同样是出自长郡双语实验中学的李秉鸿，719分。
缺陷剖析：
一，AD区楼龄比较老，外墙迂腐。加之乔木成长，部分楼栋户型日照受影响。同时没有做人车分流，小区地面停车凌乱，有一定安全隐患。六层房屋，原培植过程没有加装电梯（目前有部分楼栋自行加装了户外电梯）。
二，户型设计迂腐，楼栋布局多为板塔结合，除160平以上户型为南北通透外，别的刚需户型采光透风都有欠缺。BC区高层容积率较高。
三，学区溢价过高，单一配套支撑了过半房价。未来的教诲公正化，西席轮岗等政策调度可能会导致房价大幅颠簸。从今年成交的数据来看，换手率已经到了12.73%。相称于超过10分之一的业主已经换人。高换手率代表投契参与程度高，房价起伏较大，风险也随之加大。
四，原始房东购置本钱低，AD区为900元旁边/平，BC区为4000旁边/元平。目前周边同样购置本钱的刚需小区二手房成交价在1.3-1.8万之间。若房价涌现大幅颠簸，二手房东的价格很随意马虎会被击穿。
以下为深圳2023年跟2021年学区房挂牌均价比拟，就算是“四大”学区，最高跌幅也已超过40%，普遍跌到20%以上，能保持在20%以内的都属相对坚挺。
其他城市北京，上海，广州，学区房比较于2021年也涌现了不同程度的跌幅。
个人不雅观点：
教诲资源分布不均是学区房需求高企的根源。在教诲资源分配不合理的情形下，家长们只能依赖购买学区房的方法来得到较好的教诲资源。随着城市化进程的不断推进，优质教诲资源集中于城市核心地带。普通家庭不要盲目追逐所谓的“顶级教诲资源”，而忽略日常居住需求，尤其该当充分考虑生活质量是否低落。在评估自身购房能力的根本上，选择教诲配套完善的板块。纵然未来取消学区，西席轮岗等政策完备履行。教诲配套完善的板块也不会收到太多的影响。
富余家庭在风险可控范围，让孩子享受顶级教诲资源无可厚非。毕竟所有的家长都希望自己的孩子赢在起跑线上。短期来看，八方小区的房价没有太大的颠簸。在整体行情看跌的2023年还走出了一波独特的行情。量涨价稳，乃至还有小幅上涨。尤其是子女只须要读初中的，三年学制，四年限售周期。完备可以当作一项理财产品来操作。
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内容来源：居一间，作者周周于2024年1月12日
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