江小亭/发自东莞
楼市回调明显，但开拓商对付价格仍不愿妥协。
9月10日，位于塘厦镇的金众柏悦私邸正式拿证，首批备案两栋楼，共计171套房源，整体均价约3.66万元/㎡，备案显示交付标准为毛坯。
而据进一步理解，项目为带装修出售，加上额外装修款，实际均价已破4万元/㎡，与周边项目拉开一定价差。新盘陆续入市的塘厦，金众柏悦私邸还值得购入吗？
加装修价破4万元/㎡，双条约卷土重来
对付如今的东莞市场而言，新盘毛坯备案实在早已不陌生。
面对严苛的新盘备案机制与备不上去的高价，越来越多的入市项目纷纭选择毛坯取证，以移除装修占价空间的办法，将备案价尽可能达到限定内最高。
而毛坯拿证的背后，则是不少项目“铤而走险”，其余逼迫收取装修费“双条约”的卷土重来。
个中，毛坯备案均价3.66万元/㎡的金众柏悦私邸，便非项目实际成交价。
金众柏悦私邸沙盘图
据现场置业顾问表示，项目实际在售需包含装修用度在内，均价约4万元/㎡，当问及是否可以选择毛坯购买时，对方给出否定回答。
而对付额外的装修款，发卖进一步表示，为减少购房者首付压力，装修用度同样可与互助银行选择正常按揭，利息与房贷利息趋同，5.8%旁边，按揭年限最长可签10年。
一样平常而言，“双条约”都需额外将装修款一次性付清，导致在新居限价背景下，购房者不仅未能享受到正常的备案价购房，同时还需额外准备几十万元的装修用度，加大上车难度。
装修款的正常按揭贷款，虽减轻了购房者首付压力，但无疑也让这个原来就属于“灰色地带”的行为越显专横狂。
“备案价备不到4万元+/㎡，我们也要卖到这个价。”早在项目尚未获取预售证前，营销中央一现场置业顾问在先容项目时，便与中房君如此说道。
塘厦“破4”卖给谁，价格成去化难点
在楼市回调期，以及双社保禁止下，深圳客购入门槛越来越高，塘厦项目的花费客群也回归于本镇及周边区域，而金众柏悦私邸约4万元/㎡的单价放眼同区域项目而言，已然不具备上风。
据合富大数据，上周（0906-0912）塘厦镇一手住宅成交均价为3.4万元/㎡，环比上涨17%。紧张由卓越华堂卓著天城·辰光、碧桂园莞佳云麓伴山、星河璟悦私邸等在售项目贡献，整体价格区间在3.1万-3.8万元/㎡。
个中卓越项目最近一次备案为8月20日，备案均价35887元/㎡（毛坯）；碧桂园莞佳云麓伴山最近一次备案为8月6日，备案均价37278元/㎡（精装）。
卓越华堂卓著天城·辰光样板间 中房君/摄
而对付折合近4000元/㎡的装修用度，不少购房者表现纠结。以一套109㎡3房为例，粗略打算需额外另附装修款40万元旁边。
“2000元/㎡已经可以装的非常好了，4000元/㎡有点高了”购房者王师长西席表示道。
抢跑开盘，能跑赢隔壁臻悦花园吗？
现有竞争下，金众柏悦私邸项目同样还要面临其他预入市新盘的客源分流，包括将于本月开盘，距金众直线间隔仅约1.5公里的臻悦花园。
臻悦花园所在地块由深圳安居集团于2018年以楼面价1.65万/㎡拿下，后由招商蛇口卖力代建，包括6栋商品房与1栋人才安居房，建成后将成为塘厦最高住宅项目。
臻悦花园效果图
相较于金众的一线湖景，臻悦花园在配套上上风更加明显。
项目位于塘厦迎宾大道的黄金十字路口，毗邻塘厦TID综合体（方案中），约500米半径范围内分布有塘厦镇政府、万科生活广场、悦港汇等配套，目前吹风价3.5万元-3.6万元/㎡，与金众备案价看齐。
不过据项目发卖表示，臻悦花园为毛坯交付，详细价格情形还需以终极备案为准，项目将于9月17日（周五）开放样板间，估量9月尾开盘。
据悉，样板间仅针对冻资客户开放，冻资金额为5万元。
“臻悦花园是紧张的竞争对手，他们拿地拿的早，加上安居集团的性子，估量售价不会太高。” 金众项目某内部人士表示道，“只管即便赶在他们之前开盘会好一点”。
金众柏悦私邸于9月10号取证，将于臻悦花园样板间开放同日，即17号（来日诰日）正式开盘。
面对新盘竞争激烈的塘厦市场，项目首开去化成绩如何，保持期待。
挂出土拍新政后首宗宅地，
限售价3.82万元/㎡
9月9日东莞再次更新土拍新规，对参拍企业进行进一步限定，包括：
企业联合体参拍，具备房地产开拓企业资格的出资比例不得低于50%；
竞买人购地资金须为合规自有资金等。
在不断规范化的竞拍规则以及“双限”地块的陆续挂牌中，地价与房价的关系也不断变得透明起来。
9月14日，土拍新政后，东莞首宗商住地挂牌，由临深塘厦供应，将于10月20日正式开拍。
挂牌宅地位于塘厦中央区，与塘厦诸佛岭新村落二手项目仅一起之隔，间隔金众柏悦私邸车程间隔约3.7公里。
地块起拍总价25.1亿元，起始楼面价22409元/㎡；封顶总价28.9亿元，封顶楼面价25770元/㎡，目前镇街楼面地价记录由深圳前海控股保持，为24618元/㎡。
如能封顶成交，该地块则将成为塘厦镇总价、楼面地价“双料地王”。
此外，值得把稳的是，本宗地块同样为“双限”地块，哀求开拓项目首次上市发卖年度报告均价不得高于38220元/㎡（毛坯）。
塘厦镇过去由于新居市场断供，以至在东莞楼市上升期未能跟上，如今，随着愈多高价项目的相继入市，以及调控的不断加码，对付镇街楼市而言，不乏具有一定寻衅难度。
审读：戴士潮
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