2015年9月2日，呼某某与王某某、王某签订《房屋买卖条约协议书》，王某某、王某将位于××镇××小区××号楼××单元××室房屋出售给呼某某，房屋面积为107.74㎡，每平米1800元，房屋总价为194000元。条约约定，条约签订日给付定金30000元作为首付款；剩余款付款办法、支付期限为：2015年12月1日前支付60000元、2016年12月1日交付104000元，购房定金在付款时冲抵房款，剩余房款在该房屋办理产权登记手续后，一次性全部交付。呼某某签订《房屋买卖条约协议书》后支付定金30000元。2016年7月2日呼某某将其对李某某、洪某的债权转让给王某某、王某，并由李某某、洪某向王某某、王某出具了一份44000元的欠条，同时，呼某某也向王某某、王某出具了120000元的欠条。后李某某代呼某某向王某某、王某支付购房款14900元。2018年12月31日，呼某某向王某某、王某出具一份欠条，载明“李某某至今只给付1.49万元，剩余此款（2.91万元）由呼某某跟王某办理”。
经王某某、王某申请，一审委托内蒙古衡正通价格评估有限任务公司呼伦贝尔分公司对××镇××小区××号楼××单元××室房屋在2015年9月2日至2023年1月16日期间的租赁价格进行评估，内蒙古衡正通价格评估有限任务公司呼伦贝尔分公司作出内衡（呼伦）评字［2023］第139号价格评估报告书，价格评估结论为：××镇××小区××号楼××单元××室房屋在2015年9月2日至2023年1月16日期间的租赁价格为81179元，××镇××小区××号楼××单元××室房屋在2023年1月17日至2023年2月17日的租赁价格为1018元。
呼某某向一审法院起诉要求：一、依法解除呼某某与王某某、王某签订的《房屋买卖条约协议书》；二、判令王某某、王某返还呼某某已付房款44000元；三、判令王某某、王某双倍返还购房定金60000元，并赔偿呼某某房屋装修丢失43000元；四、本案的诉讼费、鉴定费由王某某、王某承担。
一审法院认为，依法成立的条约，受法律保护。案外人王德君以案涉房屋在内的五户房屋抵偿王某某、王某1202256元借款，并将上述房屋交付给王某某、王某，但王某某、王某未在干系部门办理产权登记手续。王某某、王某于2015年9月2日与呼某某签订《房屋买卖条约协议书》，王某某、王某将位于××镇××小区××号楼××单元××室房屋以194000元的价格出售给呼某某，但案涉房屋现登记在呼伦贝尔市天和房地产开拓有限公司名下，呼某某与王某某、王某之间的条约目的无法实现，故对呼某某哀求解除案涉《房屋买卖条约协议书》的诉讼要求，予以支持。根据呼某某与王某某、王某签订的条约约定，认定案涉房屋的购房款给付办法为分期付款，签订条约之日呼某某已给付的定金30000元视为首付款，故对呼某某哀求王某某、王某双倍返还定金的诉讼要求及王某某、王某哀求呼某某支付的定金30000元归其所有的反诉要求，不予支持，但王某某、王某应向呼某某返还已付购房款44900元。呼某某自2015年9月2日起一贯霸占利用案涉房屋，故根据内蒙古衡正通价格评估有限任务公司呼伦贝尔分公司作出内衡（呼伦）评字［2023］第139号价格评估报告书价格评估结论，呼某某应向王某某、王某支付自2015年9月2日至2023年2月17日期间的房屋占用丢失82197元，并按每月以1018元价格打算支付自2023年2月18日起至搬离案涉房屋之日止房屋占用期间的丢失。呼某某虽主见哀求王某某、王某赔偿房屋装修丢失43000元，但未供应证据证明其主见，不予支持。
一审判决：一、解除呼某某与王某某、王某签订的《房屋买卖条约协议书》；二、呼某某于讯断生效之日起旬日内向王某某、王某返还位于××镇××小区××号楼××单元××室房屋；三、王某某、王某于讯断生效之日起旬日内向呼某某返还购房款44900元；四、呼某某于讯断生效之日起旬日内给付王某某、王某房屋占用期间的丢失费82197元，并按每月以1018元价格打算支付自2023年2月18日起至搬离案涉房屋之日止的房屋占用期间的丢失；五、驳回呼某某的其他诉讼要求。
经二审向内蒙古衡正通价格评估有限任务公司呼伦贝尔分公司发出关于案涉房屋在100%装修状态与毛坯状态下的租赁价格是否存在差价的事情函后，鉴定机构于2024年3月13日出具《补正解释函》一份，二审依法向呼某某及王某某、王某投递。经质证，呼某某对该函的真实性及结论均予认可。王某某、王某质证称，对该函的合法性、真实性及结论均不予认可，其认为二审法院并非鉴定委托主体，其哀求鉴定机构出具补正解释不具有合法性，且鉴定机构出具的《补正解释函》名为“补正”，但根据《法律鉴定程序通则》第四十一条的规定，案涉情形不符合进行补正的环境，该函是对装修状态下及非装修状态下房屋租赁价格差价进行的补正，其已改变原鉴定见地的原意，并非对原鉴定见地根本上的补正。该函没有法律鉴定人在补正处署名，未附鉴定职员资质证书及鉴定机构资质证明，程序违法。该函不具有证据效力，系由鉴定机构单方出具，其性子属于证人证言，因鉴定职员未出庭接管质询，未解释详细依据，未附市场调查情形等，该结论不具有客不雅观真实性，不能作为定案依据。二审经审查认为，内蒙古衡正通价格评估有限任务公司呼伦贝尔分公司系一审法院依法委托的鉴定机构，其鉴定资质合格。因案涉房屋交付时系毛坯状态，为查明案件事实，分清任务，二审法院向鉴定机构致函讯问详细情形并哀求鉴定机构出具干系事情解释，鉴定机构在原鉴定结论根本上对案涉房屋在毛坯状态下的租赁价格作出补正解释，该解释所依据的理据充分，客不雅观真实，予以采信。
二审对一审法院查明的事实予以确认。另查明，呼某某自2015年9月2日开始霸占、利用案涉房屋。案涉房屋装修及附着物均系由呼某某投入，并由其利用至今。
再查明，因一审中经王某某、王某申请对案涉房屋自2015年9月2日至2023年1月16日期间及2023年1月17日至2023年2月17日期间的租赁价格进行评估鉴定，鉴定机构以案涉房屋100%装饰装修状态下作出鉴定结论，但王某某、王某于2015年9月2日向呼某某交付案涉房屋时的状态系毛坯。二审期间，鉴定机构于2024年3月13日出具《补正解释函》一份，结论为：××镇××小区××号楼××单元××室房屋毛坯状态下在2015年9月2日至2023年1月16日期间的租赁价格为45529元，××镇××小区××号楼××单元××室房屋毛坯状态在2023年1月17日至2023年2月17日的租赁价格为665元。案涉房屋在100%装修状态与毛坯状态下的租赁价格差价为36003元。
二审认为，本案争议焦点为：1.呼某某与王某某、王某在履行案涉《房屋买卖条约协议书》过程中是否存在违约行为及王某某、王某应否向呼某某双倍返还定金；2.呼某某应否向王某某、王某给付案涉房屋占用期间的丢失及如何认定丢失数额。
关于争议焦点1，呼某某与王某某、王某于2015年9月2日签订的案涉《房屋买卖条约协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的逼迫性规定，合法有效。对付呼某某所提王某某、王某办理案涉房屋产权登记手续是先条约责任，呼某某具有后支付房款的权利，王某某、王某未给其办理案涉房屋产权登记手续，违约在先，应践约向呼某某双倍返还定金的主见及王某某、王某所提根据案涉《房屋买卖条约协议书》的约定，房款支付办法为分期付款，真实意思为付清全部房款后办理案涉房屋产权变更登记手续的主见，二审认为，从案涉《房屋买卖条约协议书》约定的内容无法剖断办理产权登记手续或支付全部购房款是履行该协议书的在先责任，且双方对其主见与抗辩均未能供应充分证据予以佐证，结合一审中呼某某述称，案涉买卖协议系双方在打字复印社供应的条约模板上进行的草拟，故二审认定因双方在签订案涉《房屋买卖条约协议书》过程中均未尽到足够的谨严责任，导致条约条款涌现歧义，双方应负同等任务。呼某某所提王某某、王某违约在先的上诉主见不成立，二审不予掩护。呼某某未支付全部购房款，王某某、王某未办理案涉房屋产权登记变更手续，现双方均主见解除案涉《房屋买卖条约协议书》，即双方对条约解除达成一存问见，故一审法院解除案涉条约并无不当，二审予以支持。因呼某某与王某某、王某均未在本案诉讼前向对方关照解除条约的意思表示，故以本案备案受理之日，即2023年2月1日起解除案涉《房屋买卖条约协议书》。因呼某某与王某某、王某对案涉《房屋买卖条约协议书》无法连续履行均存在缔约过失落任务，故对呼某某哀求王某某、王某双倍返还定金的上诉主见，二审不予掩护。
关于争议焦点2，呼某某自2015年9月2日起占用案涉房屋至今，根据《中华公民共和国民法典》第五百六十六条第一款“条约解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情形和条约性子，当事人可以要求恢复原状或者采纳其他补救方法，并有官僚求赔偿丢失”的规定，因案涉《房屋买卖条约协议书》解除，故呼某某应向王某某、王某赔偿占用案涉房屋期间的丢失。王某某、王某一审中已对案涉房屋在2015年9月2日至2023年2月18日期间的租赁价格进行鉴定，但鉴定机构系在案涉房屋100%装修状态下作出的租赁价格，该租赁价格与案涉房屋交付时的毛坯状态不符，且案涉房屋系由呼某某进行装修，故案涉房屋占用期间的丢失应以毛坯状态进行鉴定。对此，鉴定机构已出具《补正解释函》，故对呼某某占用案涉房屋期间的丢失应以该函的结论为打算依据，即呼某某应向王某某、王某给付案涉房屋占用期间的丢失46194元，并以每月665元价格打算支付自2023年2月18日至返还案涉房屋之日止的房屋占用期间的丢失。
二审改判：变更一审民事讯断第一项“解除原告呼某某、被告王某某、王某签订的《房屋买卖条约协议书》”为呼某某与王某某、王某于2015年9月2日签订的《房屋买卖条约协议书》于2023年2月1日解除；变更第四项“原告呼某某于本讯断生效之日起旬日内给付被告王某某、王某房屋占用期间的丢失费82197元，并按每月以1018元价格打算支付自2023年2月18日起至搬离案涉房屋之日止房屋占用期间的丢失”为呼某某于本讯断生效之日起旬日内给付王某某、王某房屋占用期间的丢失费46194元，并以每月665元价格打算支付自2023年2月18日起至搬离案涉房屋之日止的房屋占用期间的丢失。
